Hauskauf Ablauf: Was du bei jedem Schritt beachten sollst

Hauskauf Ablauf

Spielst du mit dem Gedanken, eine Immobilie zur Eigennutzung oder als Investment zu kaufen, weißt aber nicht genau, wie der Hauskauf Ablauf funktioniert, und worauf du achten musst?

Dann bist du hier genau richtig. 

In diesem Artikel leite ich dich durch alle einzelnen Schritte vom Hauskauf Ablauf. Ich mache dich aufgrund meiner eigenen Erfahrung mit Immobilien genau auf das aufmerksam, was andere leider oft falsch machen, übersehen oder unterschätzen. 

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Dein Budget definieren

Die allererste Regel, die die meisten Käufer und Immobilieninvestoren (ich anfänglich auch) beim Hauskauf nicht beachten, ist dass es immer teurer wird, als du denkst!

Der Kaufpreis sollte dem entsprechen, was du dir leisten kannst. Dies sowohl monatlich (Zinsen und Tilgung falls du finanzierst) als auch vom Eigenkapital her, das du einsetzt. 

Die Kaufnebenkosten und allfällige Sanierungskosten sind hier die zwei ausschlaggebenden Faktoren, die zu dieser Verschätzung führen.

Typischerweise bestehen die Hauskauf Nebenkosten aus den folgenden Komponenten: Maklercourtage, Notargebühren, Grundbuchkosten und Grunderwerbssteuer.

Unten findest du einen Überblick zur Fälligkeit der Nebenkosten beim Hauskauf

Hauskauf Ablauf: Nebenkosten und deren Fälligkeit
Nebenkosten und deren Fälligkeit; Quelle: Terrafinanz

Alle Details zu den Hauskauf Nebenkosten findest du in unserem separaten Artikel zu dem Thema.

Die Hauskauf Finanzierung vorbereiten

Welche Vorstellung hast du zur Finanzierung, und ist sie realistisch?

Du solltest anfänglich deine Finanzen überprüfen:

  1. Wie viel Eigenkapital kannst du dem Kauf beitragen? Wichtig ist, dass nicht all deine Ersparnisse in den Kauf der Immobilie fließen, da du noch eine Reserve für allfällige unerwartete Reparaturen benötigst. Und das Budget für Möbel und Ausrüstung der neuen Immobilie (wenn es dein Eigenheim ist) wird auch oft gesprengt.
  2. Wie viel kannst du dir monatlich an Zins- und Tilgungszahlungen leisten? Diese sollten nicht deine aktuelle Miete (oder aktuelle Zins- und Tilgungszahlungen wenn du bereits Eigentümer bist) signifikant überschreiten, es sei denn, du sparst woanders Geld oder dein Einkommen ist gestiegen. 

Kaufst du ein Eigenheim, so wird die Zins- und Tilgungszahlung deine bisherige Mietzahlung ersetzen. Hinzu kommen auf noch Nebenkosten, wie z.B. Heizung, Wasser, Strom, Versicherung oder Grundsteuer. Als Mieter hat dein Vermieter für Reparaturen in der Regel gezahlt. Bei deinem neuen Eigenheim ist das nicht der Fall, insofern lohnt es sich auch dafür einen monatlichen Puffer zu haben. 

Dokumente zur Finanzierung früh vorbereiten beschleunigt den Hauskauf Ablauf

Das dich beratende Finanzinstitut wird von dir einige wichtige Unterlagen benötigen, die du schnell zur Hand haben solltest. Wenn du nämlich einmal die richtige Immobilie gefunden hast, ist es ungünstig, noch fehlende Kontoauszüge oder Gehaltsnachweise eintreiben zu müssen. Alles bereit zu haben – also schlagfertig zu sein – ist ein großer Vorteil insbesondere bei einer sehr begehrten Immobilie, wenn du mit anderen Bietern konkurrieren musst.

Deshalb empfehle ich dir eine sorgfältige Vorbereitung der Dokumente bereits ganz am Anfang der Immobiliensuche. 

Für deine Bank oder Finanzinstitut wirst du sowohl Unterlagen zu deinen Finanzen als auch zum Objekt benötigen. Natürlich kommt letzteres erst nach, wenn du dich auf ein bestimmtes Objekt festgelegt hast. Ein Beispiel einer Liste zur Selbstauskunft findest du hier

Objektsuche: Die richtige Lage auswählen

Wie Du die optimale Immobilie in der Lage deiner Wahl findest beschreibe ich auch mehr im Detail in meiner Hauskauf Checkliste

Sehr wichtig ist es, den Markt zu beobachten, bevor Du kaufst, um dir ein gutes Bild zu verschaffen und dir folgende Fragen zu stellen:

  1. Was kann ich mir in welcher Lage leisten?
  2. Wo muss ich mit welchen Preisen rechnen?  
Geheimtipp zur Lage: Eine Lage, ein Gebäude oder einer Straße mit mehr Eigentümern als Mietern wirkt sich meistens positiv auf den Zustand des Gebäudes oder der Mikrolage aus. Es lohnt sich also, wenn irgendwie möglich, etwas mehr über die Eigentümerstruktur herauszufinden.

Sei nicht erstaunt, wenn dein Traumhaus in deiner Traumlage zu teuer ist! So geht es uns allen, und wir müssen uns daher eine weitere wichtige Frage stellen, nämlich:

Was brauche ich unbedingt, und worauf kann ich verzichten?

Es geht also darum, genau deine Kriterien zu definieren: 

  1. Wie groß muss die neue Wohnung oder das neue Haus sein? Hast du bereits über eine ungefähre Quadratmeterzahl nachgedacht? 
  2. Wie viele Schlafzimmer brauchst du, ist z.B. Nachwuchs geplant? 
  3. Wie wichtig sind Garten, Terrasse oder Balkon?
  4. Würde es sich lohnen, etwas weiter entfernt von der Lage deiner Wahl zu wohnen, weil du dort wesentlich mehr Platz für dein Geld kriegst? 
Fallstudie: Notting Hill oder gerade nebenan? 

Meine erste Wohnung habe ich 2006 gekauft, und so bin ich auch zunehmend auf den Geschmack für Immobilien gekommen. Es war auch mein erstes Eigenheim. 

Ich arbeitete damals in einer Bank in London. Natürlich wäre es ein Traum gewesen, im schönen und berühmten Notting Hill zu wohnen. Aber auch mit Darlehen und einem guten Gehalt hätte ich mir bestenfalls eine kleine Zweizimmerwohnung in Notting Hill leisten können. 

Nach viel Recherchen – On- und Offline – entdeckte ich, dass 10 Minuten zu Fuss nördlich von Notting Hill ich noch eine vier Zimmer Wohnung, in manchen Fällen sogar mit Terrasse oder Garten, leisten könnte. In dem Viertel kauften außerdem auch viele jüngere Leute wie ich selbst ihr neues Eigenheim; Leute, die zentral und doch im Grünen wohnen wollten, sich aber Notting Hill nicht leisten konnten. 

Was passierte in den folgenden 10 Jahren? Queen’s Park, wo ich mein erstes Eigenheim kaufte, wurde populärer, und durchlebte den typischen Gentrifizierungsprozess: neue, hübsche Cafés, Restaurants, Läden, Kunstgalerien. Immer schönere Autos waren in der Straße zu sehen. Und die Preise verdoppelten sich innerhalb von 5 oder 6 Jahren.  

Es kam bei meiner Entscheidung noch eines dazu: nämlich die zusätzliche Optionalität, mehr Raum zu haben. Ich war damals single, ohne Kinder, und kaufte die Wohnung allein. Natürlich hätte eine Ein- oder Zweizimmerwohung gereicht. Aber eine größere Wohnung mit zusätzlichen Schlafzimmern hat mir erlaubt, ein paar Jahre lang die zwei leeren Schlafzimmer zu vermieten, und allein damit konnte ich schon mein Darlehen jeden Monat bezahlen, plus öfter reisen oder gut essen gehen. 

Fazit: Wenn du in der Nähe eines Top Viertels viel billiger kaufen kannst, kann es sich wirklich lohnen. Es könnte nicht nur eine bessere Investition sein, es gibt dir auch mehr Freiraum für deine eigene Lebensgestaltung. Also weniger Stress, falls Du mal Job wechseln - oder sogar ein paar Monate um die Welt reisen willst, oder eben schon für die nächste Immobilie sparen. 

Mit Gentrifizierung und einem "Halo Effekt" kann es oft dazu kommen, dass viele Käufer wie du denken und diese “billigere” Lage sich langfristig signifikant verbessert und verteuert. 

Mit der Objektsuche beginnen

Die Suche sollte schon vor der Suche beginnen. 

Was meine ich damit?

Ich meine, dass du den Markt so früh wie möglich beobachten solltest. 

Hast du vielleicht dich erst vor kurzem entschlossen, ein Eigenheim zu suchen? 

Dann ist es nicht zu früh um mit dem Schnuppern zu beginnen.  Und das ist ganz leicht und kostet weder Geld noch besonders viel Zeit: lege einfach einen Suchauftrag auf den größten Portalen an (ImmobilienScout, Immowelt, Ebay Kleinanzeigen), um regelmäßig  neue Anzeigen per Mail zu erhalten.

Bei neuen interessanten Anzeigen nicht zögern, sofort den Anbieter zu kontaktieren. Suchst du bereits intensiv, würde ich die Sofort- oder „Alle 24 Stunden“ Mitteilungsoptionen empfehlen. Mehr zur Objektsuche findest du auch in meiner Hauskauf Checkliste.

Hauskauf ohne Makler bevorzugen?

Hauptsache bei der Immobiliensuche ist, dass dir das Objekt gefällt. Und natürlich, dass sich der Kauf irgendwie rechnet.

Ich würde daher nicht meine Suche aus reinen Kostengründen auf provisionsfreie Anbieter (direkt vom Verkäufer) einschränken.

Der Hauskauf ohne Makler hat folgende Vor- und Nachteile:

  • Vorteile des Maklers sind, dass er oder sie auch schon über andere Objekte Bescheid wissen wird, die eventuell noch nicht auf dem Markt sind. Gleichzeitig haben Makler meistens mehrere Objekte anzubieten, und können auch oft den Preis mit dem Eigentümer besser verhandeln. 
  • Gute Makler können auch gute Berater sein: Ein Makler hat mir sogar einmal ganz ehrlich von einer Immobilie abgeraten. Öfter haben mir Makler auch gestanden, der Preis sei zu hoch. Makler werden dir auch sagen können, ob der Verkäufer bereit wäre zu verhandeln oder eher nicht. 
  • Nachteile sind die Kosten der Maklercourtage sowie die Tatsache, dass man mehr erfahren kann über die Immobilie und die Verkaufsgründe, wenn man direkt mit dem Eigentümer redet. Man entwickelt dann auch ein Gefühl für die Dringlichkeit, mit der die Verkäuferseite das Objekt verkaufen will – oder muss.

Andererseits werden manche Makler auch ab und zu gern eine Immobilien los werden wollen. Und zwar, weil sich der zusätzliche Zeitaufwand, um einen noch höheren Preis zu erzielen, gar nicht mehr für sie lohnt. Bei solchen Objekten, die schon länger auf dem Markt sind, bietet sich vielleicht die Gelegenheit, über den Makler die Immobilie für einen niedrigeren Preis zu erhalten.

Den Besichtigungstermin vorbereiten

Ich würde dir empfehlen, dir immer mindestens fünf Immobilien anzusehen, wenn möglich mit verschiedenen Maklern. Jede Besichtigung – und jedes Gespräch – wird dir weiterhelfen, etwas mehr über den Hauskauf Ablauf, die Lage und die Stärken und Schwächen gewisser Objekte zu lernen. 

Viele Makler – wenn der Termin mit Makler abläuft – werden auch mehr oder weniger objektiv ihre eigene Meinung zu einer Immobilie äußern. 

Sehr wichtig: Schau dir wenn möglich auch die Immobilie bei Tageslicht an, zumindest bei der ersten Besichtigung! Denn je nach Objekt, Lage, Stockwerk kann das Licht in einer Immobilie sehr unterschiedlich sein.

Bestehe auch darauf, dass der Makler oder Verkäufer dir alles zeigt, auch den Keller und das Dachgeschoss, falls zutreffend. Lass dich nicht von einem Makler oder Verkäufer, der es eilig hat, einschüchtern!

Schlüsselfaktoren bei der Hausbesichtigung sind:

  1. Die Bausubstanz.
  2. Besteht signifikanter Sanierungsbedarf?
  3. Das Licht.
  4. Die Nachbarschaft (einmal herumlaufen, mindestens!).
  5. Ist der Keller feucht oder nicht?
  6. Die Heizung, die Leitungen, der Stromanschluss.
  7. Der Zustand des Dachs (auch bei einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus lohnt sich diese Frage – ein Dachschaden kann für alle Miteigentümer teuer werden!)
  8. Der Zustand der Böden. 
  9. Bad und Küche – mit welchem Aufwand muss ich rechnen, um diese für mich ordentlich hinzukriegen?

Bei einer zweiten Besichtigung könntest du auch mit einem Gutachter oder Fachmann vorbeikommen. Dieser kann nochmals unabhängig den Wert der Immobilie feststellen und auf allfällige nötige Sanierungsmaßnahmen aufmerksam machen kann. 

In einem separaten Artikel habe ich eine vollständige, detaillierte Checkliste zur Hausbesichtigung veröffentlicht.

Einsicht ins Grundbuch

Bei großem Interesse an einem Objekt würde ich empfehlen, entweder selber oder über deinen Makler Einsicht ins Grundbuch zu nehmen. Dort findest du alles über allfällige Hypotheken, Erbbaurechte, Baulasten oder Wegerechte.  

Das für das entsprechende Objekt zuständige Grundbuchamt findest du hier.

Ein Kaufangebot machen – ein Verhandlungsversuch lohnt sich fast immer!

Mein Tipp für den Hauskauf: Immer verhandeln, und nie sofort den vom Verkäufer verlangten Preis anbieten! 

Es erstaunt mich aber immer wieder, wie „anständig“ viele – vor allem unerfahrene – Käufer sind, die sich von einer Immobilie abwenden nur weil ihnen der Preis zu hoch erscheint. 

Meine Frage an dich: Was kostet es dich, ein Kaufangebot für eine Immobilie zu machen, die dir richtig gefällt, aber vielleicht 15 oder 20% über deinem Budget liegt? Denn die Chance, dass der Verkäufer mit sich verhandeln lässt und / oder deine Bank dir doch ein bisschen mehr Geld leiht liegt meiner Erfahrung nach über 50%. 

Lass dir deine Traumimmobilie also nicht entgehen, wenn sie nicht allzu weit von deiner finanziellen Reichweite liegt!

Vor allem Makler aber auch die meisten privaten Verkäufer werden dir immer vormachen, es sei viel mehr Interesse da als wirklich der Fall ist. Stell dich in deren Schuhe: würdest du jemals zugeben, dass sich in zwei Monaten kein anderer für deine Immobilie interessiert hat?

Deswegen wird es, wie in meiner Hauskauf Checkliste empfohlen, umso wichtiger, dass du den Markt zuvor beobachtest. Vielleicht war diese Immobilie wirklich schon zwei Monate lang auf dem Markt (du kannst ja auch sehen, oder hast im Idealfall sogar aufgeschrieben, wann du diese Immobilie zum ersten Mal gesehen hast). Denn so weißt Du, dass sowohl Makler als auch Verkäufer die Immobilie los werden wollen. Und genau das bietet dir eine gute Chance für einer Preisverhandlung.

Geheimtipp zum erfolgreichen Hauskauf Ablauf 

Wie überzeugst du am besten einen Makler, den Verkäufer zu überreden, die Immobilie endlich zu einem niedrigeren Preis loszuwerden? 

Zahl dem Makler die ganze Provision auf den ursprünglichen Preis, und nicht die Provision auf den reduzierten Preis. Dies heißt auch, dass der Makler dich bevorzugen wird, sollte doch noch ein anderer Bieter auftauchen. 

Hier ein Rechenbeispiel:

Vom Verkäufer erwünschter Preis: 
200.000 Euro

Dein Angebotspreis: 180.000 Euro

Maklerprovision: 7.14%, also 14.280 EUR bezogen auf 200.000 EUR 

Die Maklerprovision bemessen an dem von dir angebotenen Preis wäre 12.852 EUR, also 1.428 EUR niedriger. 

Biete dem Makler aber die "ganze" Provision von 14.280 EUR, vorausgesetzt, er handelt den Preis auf 180.000 EUR für dich herunter! 

Wichtig ist auch, dass viele Makler einfach irgendwann mal ein Objekt los werden wollen: schließlich brauchen sie ihre Maklercourtage, vor allem wenn das Quartals- oder Jahresende nähert – und wenn sie einen Vorgesetzten haben, dann umso mehr! Die Provisionsrechnung erstellt der Makler normalerweise sofort nach einem erfolgreichen Beurkundungstermin beim Notar. 

Biete also einen Preis ganz zuerst mal 10 bis 15% unter dem offiziellen Verkaufspreis. Dann warte ab – ich weiß, wie hart es ist. Ziemlich sicher sagt der Verkäufer zuerst nein. Dann warte wieder ab, im Idealfall ein paar Tage. 

Ausnahmefall: Wann sich das Verhandeln nicht lohnt

Siehst du ganz klar, dass großes Interesse am Objekt besteht (war es eine Gruppenbesichtigung? Ist es ein extrem heißer Markt?), dann wird der Verkäufer eher ein Bieterverfahren veranstalten.

Es kann auch sein, dass die Verkäuferseite den Käufer wählt, der am schnellsten zugreift und am besten vorbereitet ist. Und das könnte doch noch deine Chance sein. Hast du nämlich bereits die Finanzierung der Wohnung arrangiert und alle erforderlichen Dokumente bereit, so bist du schlagfertig und kannst den Verkäufer überzeugen, dass du der beste, zuverlässigste Käufer bist.

Wie du herausfindest, wie aggressiv du verhandeln kannst

Du kannst auch selber versuchen herauszufinden, wie sehr du verhandeln kannst:

Stell dem Makler (oder auch dem Verkäufer) am besten die folgenden Fragen:

  1. Seit wann ist die Immobilie auf dem Markt? Auch wenn du es schon weißt – dann schau, wie sehr die Antwort des Maklers von den Fakten abweicht. Ist die Immobilien schon seit 4 Monaten auf dem Markt, und sagt der Makler „nur seit einem Monat“, ist das ein Zeugnis ziemlicher Verzweiflung! Eine bessere Antwort wäre: seit 4 Monaten, aber die Immobilie musste zuerst saniert werden, so konnte ich erst vor 2 Wochen mit Besichtigungsterminen beginnen. 
  2. Wie ist bis jetzt die Resonanz bei Interessenten?
  3. Was hatten Sie bis jetzt für Interessenten?
  4. Hat der Verkäufer bereits ein Preisangebot erhalten? Oder was für Preisangebote hat der Verkäufer bis jetzt erhalten?
  5. Schauen Sie, wie zuversichtlich ihre Fragen beantwortet werden. Zögert der Makler/Verkäufer oder überhaupt nicht? Manche werden sogar selber zugeben dass das Interesse bis jetzt beschränkt war.
  6. Welche Zeitvorstellungen haben Sie für den Verkauf?
  7. Noch ein Geheimtipp: wie gut kennt der Makler die Immobile? Scheint er sich selber nicht drin auszukennen ist es vielleicht sogar seine erste Besichtigung. 

Es sei denn, die Immobilie ist deutlich unterbewertet und der lokale Markt ist glühend heiß, besteht eine gute Chance, dass dein Angebot irgendwo 3 bis 7% unter dem Marktpreis angenommen wird, wenn du einige Voraussetzungen erfüllst:

  1. Makler und Verkäufer haben von dir einen positiven Eindruck.
  2. Du erscheinst seriös und zuverlässig
  3. Sie konnten deine finanzielle oder professionelle Lage irgendwie überprüfen (für die letztere reicht heutzutage sogar eine Google Suche, durch welche man auf dein LinkedIn oder Xing Profil stösst.). Zur finanziellen Lage ist ein Eigenkapitalnachweis sehr hilfreich. Hinzu kommt die schriftliche Bestätigung der Bank, dass sie deinen Kauf zu finanzieren bereit ist.
  4. Du hast Bereitschaft gezeigt, relativ schnell zu kaufen und nicht lange gezögert. 
  5. Du hast Interesse gezeigt und Fragen gestellt aber ohne die Verkäuferseite zu nerven. 

Reservierungsvereinbarung 

In manchen Fällen gibt dir der Makler die Option, eine Reservierungsvereinbarung zu unterschreiben, wobei sich der Makler verpflichtet, die Wohnung keinen weiteren Interessenten zu zeigen. Typischerweise verlangt der Makler dann eine Anzahlung an seine Maklerprovision. Ob er dir diese zurückerstatten muss, falls du von der Transaktion abspringst, ist rechtlich umstritten. Ich würde auf jeden Fall auf eine Zurückerstattung bestehen. Bei einer erfolgreichen Transaktion wird die Reservierungsgebühr der Maklerkommission angerechnet.

Die Reservierungsvereinbarung ist rechtlich nicht bindend (der verkaufende Eigentümer könnte trotzdem jederzeit abspringen), kann aber bei großem Interesse an einer Wohnung hilfreich sein, damit du in Ruhe den Notartermin vorbereiten kannst. 

Vorbereitung für den Notartermin

Den Notar bestellt und bezahlt typischerweise der Käufer, auch wenn es nicht immer so sein muss.

Du kannst als Käufer selber einen Notar wählen. Oft wird auch der Makler einen vorschlagen. Ich würde mir auf keinen Fall vom Verkäufer einen Notar aufzwingen lassen.

Stell aber sicher, dass du den Notar überprüfst, indem du kurz auf der Webseite der Notarkammer des Landes (z.B Notarkammer Sachsen) nachsiehst, jede Notarkammer wird dir die Option einer Notarsuche anbieten. Es hilft ansonsten auch, Bekannte oder Kollegen nach Empfehlungen zu fragen.

Natürlich würde ich zusätzlich kurz über Google eine Recherche über den Notar machen (eigene Webseite? Ausbildung? Google oder sonstige Bewertungen? Etc).

Kontaktiere vielleicht zuerst mehrere Notare per Mail oder telefonisch, und wie schnell du eine Antwort erhältst wird dir ebenfalls bereits ein Gefühl über das Notariat und dessen Angestellte verleihen.

Wichtig: Notare können sehr hilfreich sein, um die Transaktion so schnell wie möglich abzuwickeln. Sie können aber auch große Schäden anrichten, wenn sich der Ablauf verzögert: z.B. können Probleme mit einer allfälligen Hausverwaltung des Gebäudes, indem Du eine die Wohnung kaufst, entstehen. Oder dein Notar hat keinen guten Draht zum Grundbuchamt, wo ein Notar eventuell den Ablauf beschleunigen kann, indem er auf die Grundbuchbeamten einwirkt. 

Der von dir ausgewählte Notar wird von dir deine adresse, Steuernummer, sowie Identitätsnachweis und Anmeldung verlangen. Der Verkäufer muss natürlich auch dem Prozess zustimmen. Weiterhin müsst Ihre die genaue Adresse des Objekts, inkl. Wohnungseinheit bei einer Wohnung, sowie Kaufpreis und Kontonummer des Verkäufers angeben. Nur so kann der Kaufvertragsentwurf erstellt werden.

Notaranderkonto – mit oder ohne: Wichtige Unterschiede

Es gibt zwei Optionen für die Kaufpreiszahlung: über ein Notaranderkonto oder direkt an den Verkäufer.

Die Schlüsselübergabe – und somit die Übergabe des wirtschaftlichen Eigentums, mit allen Nutzen und Lasten – hängt ab von welcher Methode man wählt. 

Mit Notaranderkonto

Das Notaranderkonto, welches als Treuhandkonto fungiert, stellt sicher, dass der Kaufbetrag gegen Übertragung des Eigentums am veräußerten Objekt gezahlt wird. Gleichzeitig sollen die bis jetzt im Grundbuch eingetragenen Grundpfandrechte gelöscht werden.

Dieses Tool der Bundesnotarkammer hilft dir, die Kosten der Haltung eines Notaranderkontos zu berechnen.

Laut Beurkundungsgesetz (§ 54a Absatz 2, 1) bedarf die Einrichtung eines Notaranderkontos eines „berechtigten Sicherungsinteresses“ der Vertragsparteien.

Somit wird von Fall zu Fall entschieden, ob ein Notaranderkonto benötigt wird oder ob der Käufer den Kaufpreis direkt an das Konto des Verkäufers überweist.

Ein Vorteil des Notaranderkontos ist, dass du als Käufer schneller das wirtschaftliche Eigentum übernimmst, also sobald der Kaufpreis auf das Notaranderkonto überwiesen wurde. Dies vor allem, falls du die Immobilie relativ bald beziehen, sanieren oder vermieten möchtest.

Der Hauptnachteil sind die Kosten der Haltung des Notaranderkontos.

Ohne Notaranderkonto

Läuft die Transaktion ohne Notaranderkonto ab, so überweist du als Käufer erst den Kaufpreis nach einer Fälligkeitsmitteilung des Notars (an dich und deine Bank, bei Finanzierung), dass alle notwendigen Bedingungen zur Kaufpreisfälligkeit erfüllt sind.

Das wirtschaftliche Eigentum – also die Schlüssel der Wohnung sowie alle Nutzen und Lasten werden dir erst übertragen, wenn du bzw. deine Bank den Kaufpreis and den Verkäufer überwiesen hast.

Notartermin

Mit der Vertragsunterzeichnung beim Notar verpflichtest du dich als Käufer, den vollen Kaufpreis an den Verkäufer zu zahlen. Der Verkäufer verpflichtet sich im Gegenzug zur Übergabe des Objekts.

Der Notarvertrag wird vor dem Notartermin sowohl der Käufer als auch der Verkäuferseite zugesendet. Sehr wichtig ist, das du den Beurkundungsvertrag vollständig durchliest, und keine Fragen vor dem Unterzeichnen offen bleiben.

Natürlich kannst du auch bei Bedarf Änderungswünsche formulieren. Gerade deshalb wird der Notar beim Beurkundungstermin den Vertrag von Anfang bis Ende laut durchlesen. Anschließend wird der Vertrag mit einem Siegel vom Notar beglaubigt. Der unterschriebene Kaufvertrag verpflichtet beide Seiten zum Kauf bzw. Verkauf der Immobilie.

Mehr zur Vorbereitung der notariellen Beurkundung findest du in meinem separaten Artikel zum Thema.

Auflassungsvormerkung

Nach dem Notartermin wird der Notar sobald wie möglich den Eigentumsübergang sichern müssen. Dies geschieht durch die sogenannte Auflassungsvormerkung, oder Eigentumsvormerkung. Diese stellt sicher, dass die Immobilie nicht vom Verkäufer nochmals verkauft werden kann und dass dieser also keine weiteren Eintragungen oder Belastungen im Grundbuch veranlassen kann. Für dich als Käufer ist das eine rechtliche Absicherung. 

Auch wenn theoretisch die Auflassungsvormerkung relativ schnell stattfinden sollte, sind viele Grundbuchämter in Deutschland überlastet. Daher ist es sehr wichtig, dass du die Zeitspannen beim Hauskauf Ablauf nicht unterschätzt: eine Auflassungsvormerkung kann zwar im besten Fall innerhalb von einer Woche nach dem Notartermin stattfinden, leider ist das aber die Ausnahme. Es kann auch mehrere Monate dauern, sehr oft 2 bis 4 Monate. Durch das Häuser kaufen habe ich auch mit der Zeit Geduld gelernt! 

Grunderwerbssteuer

Die Grunderwerbsteuer wird mit der Beurkundung des Kaufvertrags fällig. Als Käufer erhältst du die Rechnung ca. sechs bis acht Wochen nach dem Notartermin. Erst nach Zahlung der Grunderwerbsteuer wird die Unbedenklichkeitsbescheinigung durch das Finanzamt ausgestellt und an den Käufer weitergeleitet. 

Hier kannst Du die Grunderwerbsteuer berechnen

Auszahlung des Kaufbetrages an Verkäufer

Typischerweise wird der Kaufbetrag an den Verkäufer fällig wenn die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen wurde. Dies sofern keine anderen Prozeduren verzögert wurden.

Komplikationen mit Hausverwaltung: Verwalterzustimmung und Verwalternachweis

Kaufst du eine Wohnung, die Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist, kann es ab und zu zu Komplikationen mit der Hausverwaltung kommen. Du benötigst nämlich die Genehmigung der Hausverwaltung, und hierfür muss die Hausverwaltung auch einen gültigen Verwalternachweis vorzeigen können.

Der Verwalternachweis ist in den meisten Fällen das beglaubigte Protokoll einer Eigentümerversammlung, welche den Verwalter gewählt hat. Dieses Protokoll muss grundbuchkonform vorliegen.

Leider ist es nun so, dass nicht einmal alle Hausverwalter mit der betreffenden Rechtsprechung vertraut sind, und ein Verwalternachweis ab und zu mal abgelaufen oder das Protokoll, welches den Verwalter ernennt, mangelhaft ist.

Der Kaufpreis wird erst an den Verkäufer ausgezahlt wenn sichergestellt wurde, dass der Käufer unbelastetes Eigentum erhalten wird. 

Kriterien, die zur Auszahlung des Kaufpreises erfüllt sein müssen

Die folgenden Kriterien müssen typischerweise erfüllt sein, damit der Kaufpreis der Immobilie fällig wird, also an den Verkäufer ausgezahlt werden kann: 

  • Die Auflassungsvormerkung muss  im Grundbuch eingetragen worden sein.
  • Es müssen alle benötigten Genehmigungen vorliegen (z.B. Zustimmung des Hausverwalters bei Kauf einer Einheit in einer Wohnungseigentümergesellschaft, begleitet vom grundbuchkonformen Vorliegen des Verwalternachweises).
  • Die Unterlagen zur Löschung der Grundschuld im Grundbuch müssen vorliegen, es sei denn, du als Käufer übernimmst vertragsgemäß die Grundbuchbelastungen. Diese Löschung geschieht über einen Treuhandauftrag durch den der Notar den Kredit der Bank ablösen kann. Der Notar hat hierfür von der Bank eine Löschungsbewilligung erhalten, und wird somit den Kreditbetrag an die Bank zurückzahlen und die Sicherheit freigeben.
  • Es wird auch überprüft, ob die Gemeinde oder allfällige weitere Personen ein Vorkaufsrecht hat und wenn ja, dass diese es nicht ausüben will. 

Erst wenn alle Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt sind, teilt der Notar den Vertragsparteien mit, dass der Kaufpreis nun fällig ist. Ist dieser auf einem Notaranderkonto hinterlegt, wird er nun vom Notar an den Verkäufer überwiesen. Besteht kein Notaranderkonto, muss der Käufer normalerweise innert zwei Wochen den Kaufpreis an den Verkäufer direkt überweisen. 

Zahlt der Käufer nicht bei Fälligkeit, kann der Verkäufer umgehend die Zwangsvollstreckung einleiten lassen da jeder notariell beurkundete Kaufvertrag die Zwangsvollstreckungsklausel enthält. 

Finanzierst du ganz oder teilweise den Kauf der Immobilie durch ein Bankdarlehen, so überweist du dein Eigenkapital zuerst auf ein Notaranderkonto oder eben direkt an den Verkäufer. Deine Bank überweist ihrerseits den Darlehensbetrag nachdem sie einen Nachweis der Auflassungsvormerkung, der Urkunde zur Grundschuldbestellung und der notariellen Zahlungsaufforderung erhalten hat.

Und danach ist es so weit: das neue Objekt gehört endlich dir!

Der ganze Hauskauf Ablauf, von der Immobiliensuche bis zur Überweisung des Kaufbetrags an den Käufer wird typischerweise zwischen vier und neun Monaten dauern.

8 Gedanken zu „Hauskauf Ablauf: Was du bei jedem Schritt beachten sollst“

  1. Wir sind am überlegen ob wir uns eine Liegenschaft kaufen sollen. Noch sind wir uns nicht sicher, weswegen wir uns erst ein wenig informieren wollen. Es ist ein guter Hinweis, sich unbedingt einen Budget festzusetzen, bevor man sich auf der Suche macht, um nicht mehr auszugeben als man eigentlich solle.

  2. Interessant zu wissen, dass der ganze Hauskauf Ablauf bis zu 9 Monaten dauern kann! Ganz zu schweigen von dem Zeitraum der Suche nach dem perfekten Objekt. Wir haben gerade einen Termin beim Notar genommen, aber ich denke, ich würde den Kaufvertrag gerne überprüfen lassen, bevor wir mit der Unterschrift fortfahren. Hoffentlich wird das die Zeitabläufe nicht verlängern.

    1. Stephan Gasteyger

      Danke für den Kommentar.

      Je nach Objekt kann es sich in der Tat lohnen, den Kaufvertrag von einem Anwalt nochmals kurz vor dem Unterschreiben überprüfen zu lassen. Da man normalerweise den Notartermin mindestens ein bis zwei Wochen im Voraus festlegt, sollte dies den Zeitablauf nicht verlängern. Ich wünsche auf jeden Fall viel Glück beim Hauskauf!

  3. Danke für den Beitrag zu Hauskauf. Ich habe lange gesucht, um hilfreiche Informationen dazu zu finden, weil sich meine Schwester dafür sehr interessiert. Sie möchte ihr Haus verkaufen und eine größere Wohnung finden. Die Infos hier werde ich ihr mal weitergeben.

  4. Danke für die Informationen, vor allem, dass man sich vor dem Kauf eines alten Hauses den Grundbuchauszug und den Bebauungsplan anschauen sollte. Wir wollen aktuell ein altes Haus verkaufen, aber müssen im Umkehrschluss ja auch wissen, was wir dem Käufer zur Verfügung stellen müssen. Gut finde ich es auch, dass hier nochmal aufgeführt wird, was man als Verkäufer machen muss bevor man den Kaufpreis erhält.

  5. Meine Schwester möchte ein Haus im Sommer kaufen, weil sie für die Arbeit umziehen muss. Jetzt helfe ich ihr beim Information sammel, weil sie sehr beschäftigt ist. Das ist gut zu wissen, das der Käufer den Notar bestellt und bezahlt. Darauf müssen wir natürlich achten.

  6. Vertragsunterzeichnung über Notar ist auf jeden Fall wichtig, wenn man einen Kaufvertrag schließt. Ich habe Änderungswünsche zum Vertrag, wobei der Notar es wieder beglaubigen und unterschreiben muss. Danke für die Information zum Thema Kauf und Verkauf der Immobilien!

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