Die notarielle Beurkundung beim Hauskauf

Die notarielle Beurkundung gilt gesetzlich als die strengste Form der Urkunde. Sie ist dann erforderlich, wenn es um eine rechtlich komplizierte Angelegenheit geht, wie z.B. der Hauskauf. Der Vertrag wird erst durch eine Unterschrift eines Notars wirksam.

Beim Hauskauf findet die notarielle Beurkundung statt, wenn du dich mit dem Verkäufer auf einen Kaufpreis für ein Objekt geeinigt hast.

Vor dem Notartermin solltest du im Falle einer Kaufpreisfinanzierung die Zusage deiner Bank erhalten haben.

Außerdem sollten alle notwendigen Unterlagen vorliegen: Der Grundbuchauszug zum Objekt sowie die Protokolle der Eigentümerversammlungen, die Jahresabrechnungen und der Wirtschaftsplan, handelt es sich um den Kauf einer Wohnung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Die Kopie eines aktuellen Handelsregisterauszuges muss ebenfalls vorgelegt werden, falls ein Unternehmen an der Transaktion beteiligt ist.

Und natürlich solltest du dir sicher sein, dass du das Objekt auch erwerben willst: Du hast es somit mindestens einmal besichtigt (meine Checkliste zur Hausbesichtigung findest du hier) und deine wichtigsten Fragen wurden beantwortet.

Vorbereitung des Notartermins

Der Notar sorgt als neutrale Partei dafür, dass der Hauskauf ordnungs- und rechtsgemäß abläuft.

Rolle und Bestellung des Notars

Durch die notarielle Beurkundung wird der Notar vom Käufer und Verkäufer bevollmächtigt, als deren Rechtsvertreter mit den Behörden (Finanzamt, Grundbuchamt und weitere) zu kommunizieren. Diese sind gegenüber dem Notar auskunftspflichtig.

Besonders wichtig beim Hauskauf Ablauf ist die Eintragung im Grundbuch, dass ein Eigentümerwechsel stattgefunden hat.

Normalerweise zahlt jener den Notar, der ihn bestellt, und dies ist typischerweise der Käufer. Mehr dazu und zur Wahl des richtigen Notars findest du in meinem separaten Artikel zum Hauskauf Ablauf.

Erhalten und Überprüfen des Vertragsentwurfs

Vor dem Termin der notariellen Beurkundung erhältst du vom Notar den Vertragsentwurf. Sehr wichtig ist, dass du ihn durchliest und auch verstehst. Der Vertrag hält alle Absprachen zwischen Käufer und Verkäufer schriftlich und verbindlich fest.

Laut Beurkundungsgesetz müssen Immobilienkäufer beim Hauskauf von einem Unternehmen den Vertrag 14 Tage vor dem Beurkundungstermin erhalten. Außerdem dürfen die Vertragsunterlagen nur vom Notar zugestellt werden und nicht direkt vom verkaufenden Unternehmen. Dies damit der Notar sicherstellen kann, dass die 14 tägige Frist auch eingehalten wurde.

Bei Bedarf lohnt es sich, einen unabhängigen Anwalt mit der Überprüfung des Vertrags zu beauftragen. Dies insbesondere, falls es dein erster Hauskauf ist, oder es sich um eine größere Immobilie handelt (Mehrfamilienhaus, sanierungsbedürftiges Gebäude, Grundstück etc).

Was du zum Notartermin bringen musst

Zum Notartermin solltest du einen Personalausweis sowie eine Kopie deiner Anmeldebestätigung mitnehmen.

Deine Steuernummer musst du im Normalfall dem Notar bis zum Termin auch mitgeteilt haben.

Die wichtigsten Elemente des Kaufvertrags

Besonders wichtige Elemente des Kaufvertrags beim Hauskauf sind folgenden Punkte:

1. Der Kaufbetrag muss stimmen und dem entsprechen, worauf du dich mit dem Verkäufer geeinigt hast.
2. Die Fristen zur Kaufpreiszahlung müssen nach Unterschreiben des Vertrags strikt eingehalten werden. Achte also darauf, dass du und deine Bank die Zahlungen rechtzeitig leisten könnt.
3. Der Zeitpunkt der wirtschaftlichen Übernahme des Objekts, also des Nutzen-Lasten Wechsels. Denn das ist der Zeitpunkt, wenn du als Käufer (bei Eigennutzung) die Wohnung übernimmst, oder als Investor die Wohnung vermieten kannst. Zu diesem Zeitpunkt übernimmst du auch alle Rechnungen (Hausverwaltung, Strom, Heizung, etc).
4. Bei einer Wohnung in einer WEG muss das Wohngeld angegeben werden, sowie der Name und die Adresse des Hausverwalters, an den dieses monatlich zu zahlen ist.
5. Die Auszahlungsbedingungen – also wann der Verkäufer den Kaufbetrag erhält. Zwar ist dies weniger relevant, wenn du Käufer bist, jedoch kann der Grundbucheintrag erst stattfinden, wenn der Kaufbetrag ausgezahlt wurde.

Ablauf der notariellen Beurkundung

Beim Notartermin müssen somit Käufer und Verkäufer anwesend sein, und natürlich der Notar.

Zwar kannst du dich als Käufer oder Verkäufer vertreten lassen, z.B. durch deinen Makler, jedoch würde ich immer, wenn möglich, eine persönliche Anwesenheit empfehlen. Dies auch, wenn du dazu ein paar Stunden unterwegs sein musst. Und zwar einfach aus dem Grund, dass oft noch während des Notartermins Fragen aufkommen, oder auch kleine aber sehr relevante Vertragsänderungen: Z.B. wird das Datum der Kaufpreisfälligkeit auf dem Notaranderkonto noch besprochen, oder der Wert der Möbel, die in der Immobilie hinterlassen werden, und so auch bei Berechnung der Grunderwerbssteuer abgezogen werden können.

Während des Notartermins ist der Notar verpflichtet, den Vertrag in seiner Gänze laut vorzulesen. Allfällige Abbildungen, Karten oder Zeichnungen müssen den Beteiligten zur Durchsicht vorgelegt werden.

Wichtig ist, dass du jetzt noch eine Antwort auf deine offenen Fragen erhältst. Nach dem Unterzeichnen des Vertrags, welches am Ende des Termins stattfindet, ist es zu spät, noch irgendetwas zu ändern.

Nach dem Notartermin

Die Rechnung für die notarielle Beurkundung erhältst du als Käufer im Normalfall innerhalb von ein paar Tagen nach dem Notartermin. Dies meistens zusammen mit einer Kopie des Kaufvertrags.

Der wichtigste nächste Schritt ist danach die Auflassungsvormerkung im Grundbuch, welche den Eigentumsübergang sichert. Diese geschieht typischerweise innerhalb von 4 bis 8 Wochen nach der notariellen Beurkundung.