Die ultimative Hauskauf Checkliste: 6 Schritte zur perfekten Immobilie

Hauskauf Checkliste

Unsere Hauskauf Checkliste beinhaltet die sechs wichtigsten Punkte, an die du dich bei der Vorbereitung vom erfolgreichen Hauskauf auf jeden Fall halten solltest.

Du würdest gern eine Immobilie kaufen, hast aber noch viele offene Fragen zur Wahl der Immobilie, der Lage und all den potenziellen Risiken und Fallen des Hauskaufs?

Dann bist du hier genau richtig.

Denn der Kauf einer Immobilie kann langatmig und kompliziert sein. Aber hier erfährst du alles was du brauchst, um den Hauskauf entsprechend vorzubereiten und die richtigen Maßnahmen zu treffen, um beim Immobilienkauf auf Nummer sicher zu gehen. 

Den Markt beobachten

Du solltest, wenn möglich, schon einige Zeit vor dem geplanten Hauskauf beginnen, den Markt zu beobachten. Denn je besser du die Lage und das Umfeld kennst, desto wahrscheinlicher ist es auch, dass du die richtige Immobilie zu einem guten Preis erwerben kannst. 

  • Wie findest du überhaupt heraus, ob die aktuellen Immobilienangebote auch wirklich zu Marktpreisen angeboten werden?
  • Welche Makler oder Verkäufer haben hier unrealistische Vorstellungen?
  • Wo gibt es Verhandlungsspielraum und wo gäbe es sogar Schnäppchen? 

Grundsätzlich kann man nie genügend Zeit einplanen. Denn nur mit etwas Zeit und Beobachtung des Marktes kriegt man allmählich ein Gefühl für die obigen Fragen.

Gleichzeitig muss man sich aber irgendwann entscheiden. Planst du also, früher oder später eine Immobilie in einer bestimmten Lage zu kaufen, würde ich bereits jetzt beginnen, herumzuschnuppern.

Und die Hauskauf Checkliste wird dir helfen, Zeit zu sparen und deinen Hauskauf schneller und effektiver zu gestalten.

Als Immobilieninvestor habe ich selber mehrere gespeicherte Suchen auf Immobilienscout für Orte, Lagen und Objekte die mich eventuell interessieren könnten. So sehe ich täglich, was verfügbar ist, zu welchem Preis, und vor allem auch wie sich der Markt entwickelt. 

Zum Beispiel erlaubt mir das auch zu sehen, welche Immobilien schon seit langem auf dem Markt sind. Oft ist in diesem Fall der Preis einfach zu hoch (oder manchmal der Makler einfach faul!). 

Welche Preise in welcher Lage?

Der Preisatlas von Immobilienscout oder von Homeday ist sicherlich ein guter Startpunkt. So zeigt dir zum Beispiel Immobilienscout die Preise von allen heutigen und vergangenen Anzeigen in der Lage deiner Wahl. Manchmal findest du dort sogar eine vor kurzem verkaufte Immobilie im selben Gebäude oder der selben Straße wie das Objekt, für das du dich gerade interessiert. Das kann ein unheimlich hilfreicher Anhaltspunkt sein. Denn du weißt dann, ob der Angebotspreis des von dir begehrten Objekts einigermaßen „stimmt“.

Um den Überblick über aktuelle Angebote zu haben, empfehle ich dir ausserdem auf den größten Portalen Suchen mit deinen Kriterien zu speichern. Du erhältst dann täglich oder alle paar Tage die neuesten Anzeigen. Die wichtigsten Portale sind Immobilienscout, Immowelt und Ebay Kleinanzeigen.

Suche auf Immobilienscout
Suche auf Immobilienscout

Setze dann einfach die relevantesten Anzeigen auf einen Merkzettel und schau diesen regelmäßig durch, um zu sehen, welche Anzeigen länger am Markt bleiben, und welche nicht.

Merkzettel auf Immobilienscout
Merkzettel auf Immobilienscout

Wertsteigerungspotenzial der Immobilie

Zwar ist die Wertsteigerung deiner Immobilie weniger wichtig, wenn du ein Eigenheim suchst als bei einer Kapitalanlage. Doch auch beim Eigenheim könnte der Kauf einer Immobilie zu einem überhöhten Preis verhängnisvoll sein. 

Außerdem wird dir die Wertsteigerung deines Eigenheims in Zukunft erlauben, deine Immobilie zu refinanzieren. Dann kannst du das durch Wertzuwachs geschaffene Eigenkapital in den Ausbau oder die Sanierung deiner Immobilie oder in neue Immobilien investieren.

Wie du eine Immobilie mit Wertsteigerungspotenzial erkennst, und welches hier die 4 Schlüssel zum Erfolg sind, bespreche ich im Detail in meinem separaten Artikel zur Wertsteigerung von Immobilien.

Politische und wirtschaftliche Lage

Eine Immobilie in Boomzeiten zu kaufen, zu einem Faktor von 40 (Kaufpreis geteilt durch Jahreskaltmiete) und einen für die Gegend hohen Quadratmeterpreis ist natürlich kein Schnäppchen.

Du müsstest dann schon sehr zuversichtlich sein, dass keine signifikante Verschlechterung in der nahen Zukunft eintritt, also z.B. eine Wirtschaftskrise oder eine neue Regierung, welche Eigentümer- oder Vermieterfeindliche Maßnahmen trifft. Der Berliner Mietendeckel ist ein hier ein zutreffendes Beispiel.

Externe Faktoren: Lärm, Nachbarn, Geruchsbelästigungen, Hochwassergefahr 

Ein weiterer wichtiger Schritt, der für diese Hauskauf Checkliste nicht zu vernachlässigen ist sind externe Faktoren wie Lärm, Geruchsbelästigung, wer deine Nachbarn sind, sowie Hochwassergefahren.

Lärm- oder Geruchsbelätigung

Lärm oder Gerüche kommen nicht nur von Nachbarn (obwohl das oft die unangenehmsten Arten von Lärm oder auch Gerüchen ist), sondern auch von der Straße (Autos, Leute, oder beides), Zügen, Bahnen, oder einem naheliegenden Flughafen.

Auch wenn du vor Ort nichts auffallendes feststellst, lohnt sich auf jeden Fall nochmals eine Recherche über Google Maps um genau zu sehen, was in der Nähe liegt – vielleicht ein Fussballstadion? Eine Fabrik? Oder gibt dein künftiges Schlafzimmer auf den Hof einer Primarschule, was sicher nichts für dich ist, wenn du ein Langschläfer oder Schichtarbeiter bist.

Bitte stell daher sicher, dass du mehrmals, zu verschiedenen Tageszeiten, um das Haus oder Gebäude wo du den Erwerb erwägst, lauerst. Es lohnt sich auf jeden Fall. 

Geheimtipp: Gehe einmal spät abends das Objekt von aussen (und wenn möglich von innen) besichtigen. Manchmal ist das Umfeld einer Immobilie nachts ganz anders als tagsüber. Sind vielleicht laute Nachbarn zu hören? Oder ist sonst irgendwo eine Geräuschbelästigung festzustellen, wie z.B. Kneipen, Nachtzüge, eine Tanzhalle, etc.? 

So war ich einmal nah dran, eine super Dachgeschosswohnung im Herzen vom belebten Soho in London zu mieten. Trotz der perfekten zentralen Lage schien das Schlafzimmer auf einen sehr ruhigen Innenhof zu geben. Zumindest war der Innenhof tagsüber ruhig. In letzter Minute fiel mir bei der Besichtigung aber auf, dass eine große Terrasse dieses Innenhofes zu einer Bar gehört, die jeden Abend zwischen 19 und 1 Uhr laute Musik spielt – nicht optimal für jemanden wie mich, der damals jeden Werktag um 5.30 morgens aufstehen musste! 

Hochwasser

Schließlich solltest du vor allem beim eigenen Hauskauf oder auch, wenn du über mehrere Jahre investierst, nicht die potentielle Auswirkung des Klimawandels vernachlässigen.

Heißere Sommer oder Hochwassergefahren sind auch Faktoren, die sich in den dir angebotenen Verischerungsleistungen widerspiegeln werden – im Extremfall werden Häuser in gewissen Regionen auch gar nicht mehr für den Fall von Hochwasserschäden gedeckt. 

Quelle: Stern, Umweltbundesamt, Adelphi, PRC, Eurac

Bei einer WEG auf der Hauskauf Checkliste zu beachten

Kaufst du eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, so wird diese sehr wahrscheinlich Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) sein. Dann solltest du diesen letzten Schritt der Hauskauf Checkliste auf keinen Fall vernachlässigen.

Die WEG stellt die Gesamtheit der Teil- und Wohnungseigentümer einer Wohnungseigentumsanlage dar.

Eine Hausverwaltung wird von den Eigentümern gewählt und ist für das Gebäude somit zuständig. Zu beachten ist hier, wie gut das Gebäude verwaltet wird und welche Rücklagen die Hausverwaltung für allfällige Reparaturen und Schäden hat. 

Als Käufer solltest du unbedingt auf folgende Punkte achten:

  • Besteht die Gefahr, dass plötzlich eine große Rechnung z.B. für eine Dach- oder Fenstersanierung kommt?
  • Sind bereits Maßnahmen geplant, die der Verkäufer versucht dir zu verschweigen, weil du als Käufer in Kürze die Rechnung dafür tragen musst?
  • Außerdem kann es sein, dass der Verkäufer selber gar nicht genau Bescheid weiß, z.B. weil er als Großinvestor diese Portfolioimmobilie gar nicht so gut kennt. Der Makler wäre in diesem Fall auch nicht unbedingt darüber informiert.

Als Käufer solltest du also unbedingt darauf bestehen, die drei letzten Protokolle der WEG, den Wirtschaftsplan sowie die Beschlusssammlung anzufordern. Lies diese sorgfältig durch und stell sicher, dass du dir über die wichtigsten Vorhaben der WEG im Klaren bist.

Außerdem ist es dein Recht nachzufragen, mit der Hausverwaltung direkt in Kontakt zu treten und dieser deine offenen Fragen zu stellen.

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