Hauskauf Nebenkosten: Die klassische Falle beim Hauskauf

Hauskauf Nebenkosten

Die Hauskauf Nebenkosten sowie manchmal sofort notwendige Sanierungskosten tragen oft dazu bei, dass ein Hauskauf Budget allzu schnell platzt.

Mach also bitte nicht denselben Fehler!

Nebenkosten beim Hauskauf sind ein signifikanter Betrag, den du sorgfältig in deine Gesamtkalkulation einbauen solltest. Wie ich es in diesem Artikel zeige, können Hauskauf Nebenkosten nämlich leicht 10% des Kaufpreises überschreiten.

Bevor ich auf die wichtigsten Komponenten der Nebenkostenrechnung eingehe, möchte ich noch eine wichtige potenzielle Kostenstelle hervorheben, welche schon bei der Hausbesichtigung anfallen kann. Es handelt sich um allfällige Gutachterkosten.

Gutachterkosten bei Hausbesichtigung

Hast du an einem spezifischen Objekt besonders Interesse, so kann es sich lohnen, bei einer zweiten Hausbesichtigung einen Gutachter mitzunehmen. Dieser wird seine Expertenmeinung zum Zustand der Immobilie und zu allfälligen Problemen äußern.

Besonders nützlich finde ich dies beim Kauf eines Hauses, einer Altbauwohnung oder eines größeren Gebäudes. Denn das Gutachten mag zwischen 150 und 1.000 Euro kosten, je nach Größe der Immobilie, wird dir aber helfen, später signifikante Probleme zu vermeiden, bzw. dich von einer schlechten Investition abhalten!

Die weiteren wichtigsten Komponenten der Hauskauf Nebenkosten sind die Maklercourtage, die Notargebühren, die Grundbuchkosten sowie die Grunderwerbsteuer. Schliesslich sind auch noch allfällige sofortige Sanierungs- und Reparaturmaßnahmen zu beachten.

Maklercourtage

Läuft dein Hauskauf – wie in den meisten Fällen – über einen Makler, wird dieser eine Courtage (auch Maklerprovision gennant) verlangen.

Die Vor- und Nachteile, ein Objekt über einen Makler zu kaufen besprechen wir in unserem separaten Artikel zum Hauskauf Ablauf.

Die Maklercourtage ist von Ort zu Ort unterschiedlich, liegt aber meistens bei 7.14% (also 6% plus 19% Umsatzsteuer). In manchen Bundesländern wird sie auf Verkäufer und Käufer bereits aufgeteilt, in anderen, wie z.B. Berlin, trägt sie – bis jetzt – im Ganzen der Käufer.

Ich muss das „bis jetzt“ betonen, da gerade vor kurzem, im August 2019, die große Koalition sich für eine Gesetzesänderung entschlossen hat, welche bundesweit den vom Käufer zu zahlenden Anteil der Courtage auf Maximum die Hälfte des Gesamtbetrags beschränkt ist.

Fällig wird die Maklercourtage im Normalfall sofort nach dem Notartermin, an dem der Kaufvertrag beurkundet wird.

Notargebühren und Grundbuchkosten

Die Notargebühren beim Hauskauf sowie die damit verbundenen Grundbuchkosten trägt in den meisten Fällen der Käufer.

Die Notargebühren stellen ca. 1-2% des Kaufpreises dar. Sie decken den Aufwand und die Arbeit des Notars, der als neutrale Partei die Transaktion durchführt. 

Die Grundbuchkosten belaufen sich auf ca. 0.5% des Kaufpreises. Diese decken die Registrierung im Grundbuch (Auflassungsvormerkung und anschließenden Grundbucheintrag) und die Kosten einer allfälligen Löschung einer Grundschuld, welche du nicht vom Verkäufer des Objekts übernehmen möchtest. 

Einen Rechner zu Grundbuch und Notarkosten findest du hier

Die Rechnung für Notargebühren wird dir normalerweise umgehend nach dem Beurkundungstermin geschickt. Die Grundbuchkosten werden in den 4 bis 6 Wochen nach dem Termin fällig.

Grunderwerbsteuer

Beim Kauf einer Immobilie wird ebenfalls die vom Käufer zu zahlende Grunderwerbsteuer fällig.

Die Grunderwerbsteuer beträgt je nach Bundesland zwischen 3.5% und 6.5%. In den meisten Ländern wurde sie innerhalb der letzten Jahre erhöht. Leider ist zu erwarten, dass weitere Erhöhungen auch in Zukunft stattfinden werden.

Fällig wird die Grunderwerbsteuer in den 4 bis 8 Wochen nach dem Beurkundungstermin.

Hauskauf Nebenkosten: wie viel Grunderwerbsteuer in welchem Bundesland
Wie viel Grunderwerbsteuer in welchem Bundesland; Quelle: Welt
Tipp zum Sparen bei der Grunderwerbssteuer

Beträgt der Kaufpreis deiner Immobilien 300.000 EUR, werden aber noch Möbel oder eine Einbauküche in der Wohnung hinterlassen, können diese zur Berechnung der Grunderwerbssteuer abgezogen werden. 

Also zum Beispiel:

Kaufpreis der Wohnung: 280.000 EUR + 20.000 EUR für Möbel 

Wird dies im Kaufvertrag so festgehalten, entfällt die Grunderwerbssteuer nur auf den Betrag von 280.000 EUR. 

Sofortige Sanierungs- und Reparaturmaßnahmen

Nicht zu vernachlässigen sind auch allfällige sofortige Kosten, um die Immobilie wieder nutzbar zu machen oder zu sichern.

Zum Beispiel besteht bei einer Wohnung, die länger leer stand, die Gefahr von unbeobachteten Wasserschäden. Oder eine unbewohntes Mehrfamilienhaus muss zuerst gesichert werden, um Vandalismus zu vermeiden.

Vielleicht erstaunlich – aber oft der Fall – sind auch notwendige Reparaturen bei Neubauten. Oft wird dort erst klar, wich dicht das Dach und die Leitungen sind, wenn das Gebäude endlich bewohnt ist!

Je nach Größe des Objekts variieren diese Kosten signifikant. Ich würde dir aber raten, hierfür mindestens 1 bis 3% des Kaufpreises auf der Seite liegen zu haben.

Hauskauf Nebenkosten: Womit du insgesamt rechnen solltest

Du solltest also mindestens die Summe von c. 10-13% des Kaufpreises für die Hauskauf Nebenkosten hinzurechnen. Sehr oft frisst dies sonst schon einen Großteil deines Eigenkapitals auf.

Außerdem solltest du noch eine Reserve für allfällige Sanierungen oder sonstige Arbeiten einrechnen (oft der Fall vor allem beim Kauf einer Bestandsimmobilie).

Natürlich gibt es auch provisionsfreie Immobilien, welche den Vorteil haben, dass keine Maklercourtage anfällt. So kannst du einen signifikanten Teil der Nebenkosten sparen. Andererseits kann aber das Kaufen ohne Makler auch zu gewissen Komplikationen führen.

Hauptsache ist, dass du dich beim Kauf deiner Immobilie wohl fühlst und auch genügend Puffer für diese wichtigen Nebenkosten eingeplant hast. Nur so machst du deinem Hauskauf zu einem Erfolg und vermeidest enorm viel schlechte Überraschungen und Stress!

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.