Checkliste Hausbesichtigung: Worauf du unbedingt achten musst

Checkliste Hausbesichtigung

Ein wichtiger Teil des Hausbesichtigung beim Hauskauf beginnt… vor der Hausbesichtigung. Daher enthält diese Checkliste zur Hausbesichtigung auch das, was du vor dem ersten Besichtigungstermin unbedingt geklärt haben solltest.

Denn die Hausbesichtigung macht erst richtig Sinn, wenn du bereits wichtige Fragen zum betreffenden Objekt beantworten konntest. Und du somit auch weißt, dass die Immobilie einem großen Teil deiner Anforderungen entspricht.

Außerdem bespreche ich hier vier wichtige Fragen, die du unbedingt während der ersten Hausbesichtigung stellen solltest. Denn diese Fragen können dir bei der Preisverhandlung helfen und eventuell gegenüber anderen Bietern einen Vorteil verleihen.

Checkliste Hausbesichtigung: Was du zuvor herausfinden musst

Lage und Verkehrsanbindungen

Ein einfacher Blick auf Google Maps und Street View (erlaubt dir, durch die Straßen zu „fahren“ und Häuser zu sehen – für die meisten größeren Städte verfügbar) wird deine ersten wichtigen Fragen bereits beantworten können:

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Checkliste Hausbesichtigung
Street View Funktion auf Google Maps; Quelle: Google
  • Wie gut ist die Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetzwerk?
  • Wie gut ist die Anbindung zum Auto fahren, also an die nächste Hauptstraße oder Autobahn?
  • Und daher am wichtigsten: Wie leicht kommen wir zu unseren Arbeitsorten, und die Kinder zur Schule?

Umgebung und Nachbarschaft

Weitere Fragen können ebenfalls durch Google Maps und Street View, aber noch besser durch einen Rundgang um das Objekt und die Gegend beantwortet werden.

  • Wie sehen die lokalen Einkaufsmöglichkeiten aus?
  • Gibt es Lärm- oder Geruchsbelästigungen? Eine Fabrik? Zuglinie? Große Straße? Ein lautes Gewerbe (Bar, Nachtklub) in der Nähe?
  • Freizeitangebot: Gibt es Restaurants, Kinos, Bars, Parks, Sportmöglichkeiten in der Umgebung?
  • Medizinische Versorgung: Ärzte, Krankenhäuser?
  • Wie ist die Nachbarschaft allgemein? Für Familien? Für Singles? Für Haustierbesitzer?

Objekteigenschaften und Zustand

Abklären solltest du im Idealfall bereits folgende wichtige Fragen, soweit du kannst vor der Hausbesichtigung. Sehr oft sind diese Angaben auch dem Objektexposé zu entnehmen.

  • Ist das Objekt unter Denkmalschutz?
  • Wann wurde das Objekt gebaut?
  • Besteht Renovierungsbedarf?
  • Gibt es einen Glasfaseranschluss für schnelles Internet? Dies kannst du hier ausfindig machen.

Energie, Heizung, Altlasten

  • Wie gut und wie alt ist die Heizung? Wie wird geheizt?
  • Wie sieht der Energieausweis aus? Müssen hier Verbesserungsmaßnahmen getroffen werden?
  • Könnten Altlasten vorliegen, z.B. Asbest?

Bei einem einer Wohnung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG)

Auch folgende Angaben können im Protokoll der Eigentümerversammlung, der Beschluss-Sammlung oder dem Wirtschaftsplan gefunden werden. Diese solltest du im Idealfall vor der Hausbesichtigung, sonst spätestens danach bei weiterem Interesse vom Verkäufer, vom Makler oder direkt von der Hausverwaltung anfordern.

  • Wie hoch ist die Instandhaltungsrücklage für das Gebäude?
  • Wurden in den letzten Eigentümerversammlungen irgendwelche Sanierungsmaßnahmen besprochen, welche nicht von der Instandhaltungsrücklage gedeckt sind?
  • Was sagt die Beschluss-Sammlung über die Hausverwaltung, und die Eigentümergemeinschaft aus?
  • Sind die Nachbarn eher Eigentümer oder Mieter?

Checkliste Hausbesichtigung: Was du vor Ort erkunden musst

Hast du Interesse an mehreren Objekten, kann sich anfänglich eine virtuelle Hausbesichtigung lohnen, um eine Vorauswahl zu treffen.

Es ist aber empfehlenswert, sich nach der ersten Auslese eine Immobilie vor Ort anzusehen. Nur so können wichtige Eigenschaften und potenzielle Mängel auch wirklich festgestellt werden.

Hier also die Liste der allerwichtigsten Fragen, die du auch kostenlos herunterladen kannst (inklusive Bewertungstabelle).

  • Welches ist der allgemeine Zustand der Immobilie? Von innen? Von außen? Sind Risse oder Feuchtigkeit zu sehen?
  • Muss man Treppen steigen? Knarzen diese? Gibt es einen Lift im Gebäude?
  • Wie zugänglich ist das Haus für ältere oder behinderte Menschen, oder für Kinder / mit einem Kinderwagen? Allenfalls für einen Rollstuhl?
  • Wie neu sind die Fenster? Besteht guter Schallschutz?
  • Wie hell ist es? Wie ist das Objekt ausgerichtet? Wo scheint die Sonne rein?
  • Ist es ruhig? Oder hört man Straßenlärm? Oder die Nachbarn?
  • Gibt es Ausbau- oder Umbaupotenzial? Wenn ja, wo?
  • Welches sind die tragenden Wände, welche könnten entfernt werden?
  • Ist die Größe der Zimmer passend? Sind die Zimmer günstig gelegen?
  • Wie sind die Fussböden? Müssen sie eventuell aufgearbeitet werden?
  • Wie viele Toiletten, Bäder, Duschen gibt es?
  • Entsprechen Küche und Bad deinen Anforderungen? Oder sind hier signifikante Veränderung nötig?
  • Wie gut ist das Mobilfunknetz vor Ort, wie leicht kannst du surfen und telefonieren?
  • Sind genügend Steckdosen, Telefon- und TV-Anschlüsse vorhanden? Befinden sich diese am richtigen Ort?
  • Gibt es eine Garage? Oder Parkplätze?
  • Gibt es einen Fahrradkeller?
  • Gibt es einen Keller oder eine Kellerabteil? Wenn ja, wie groß? Ist der Keller feucht oder trocken?
  • Ist das Gebäude gesichert? Gibt es eine Schliessanlage, eine Alarmanlage und/oder Bewegungsmelder?
  • Verfügt das Objekt über genügend Stauraum? Gibt es einen Estrich? Einbauschränke?
  • Gibt es einen Garten, eine Terrasse oder einen Balkon? Wenn ja, wie groß?

Besonders wichtig ist es, auf Fußböden und den Zustand des Balkons oder der Terrasse zu achten, da deren Sanierung eines der größten Kostenrisiken darstellt.

Diese Fragen musst du unbedingt bei der Hausbesichtigung stellen

Wie so oft können auch bei einer Hausbesichtigung gewisse kleine Details oder Anmerkungen eines Verkäufers oder Maklers äußerst aussagekräftig sein. Und dir somit wertvolle Informationen liefern, die du anschließend bei der Preisverhandlung zu deinen Gunsten nutzen kannst.

  • Seit wann ist die Immobilie zu verkaufen?
  • Weshalb wird sie verkauft?
  • Hatten Sie bereits viele Besichtigungstermine und Interessenten?
  • Gibt er hier beim Preis Verhandlungsspielraum?

Ich empfehle dir, diese Fragen nicht am Telefon oder per Mail, sondern bei der Hausbesichtigung vor Ort zu stellen. Alle vier Fragen können nämlich für den Makler oder Verkäufer eventuell unangenehm wirken, und deren Körpersprache beim Beantworten zu beobachten ist daher essenziell.

Zum Beispiel werden diese Fragen kaum 100 Prozent richtig beantwortet, wenn du der erste Interessent in drei Monaten bist!

Meine vollständige Excel Checkliste zur Hausbesichtigung mit Bewertungstabelle kannst du jetzt kostenlos hier herunterladen:

Nach der Hausbesichtigung

Du wirst kaum in der Lage sein, nach der ersten Hausbesichtigung alle Fragen auf der Checkliste beantworten zu können. Das ist ganz normal.

Wichtig ist, dass du nach der ersten Hausbesichtigung aber folgende Fragen positiv beantworten kannst:

  • Beim Kauf eines Eigenheims: Würde ich mich in dieser Immobilie wohl fühlen? Könnte ich dort leben?
  • Beim Kauf einer Investment Immobilie: Wer ist mein Mieter-Zielpublikum und würden die (z.B. Familie, Singles) sich dort wohl fühlen?
  • Bietet die Immobilie ein gutes Preis-Leistungsverhältnis, auch im Vergleich zu anderen ähnlichen Immobilien in der Gegend? (Mehr zur Marktbeobachtung in unser Hauskauf Checkliste.)
  • Bin ich in der Lage, allfällige Zusatzkosten nach dem Kauf zu decken? (z.B. sofortiger Sanierungsbedarf des Dachs, Sicherung des Hauses, Sonderumlage einer WEG für Liftsanierung, etc.)

Die zweite Hausbesichtigung planen

Bei weiterem Interesse und falls es einzurichten ist, empfehle ich auf jeden Fall eine zweite Besichtigung des Objekts. Je nach Größe und Zustand der Immobilie lohnt es sich, diese mit einem Gutachter durchzuführen. Bei einer Eigentumswohnung ist dies weniger relevant als beim Kauf eines ganzen Mehrfamilienhauses.

Die zweite Hausbesichtigung bietet dann die Gelegenheit, sich nochmals im Detail mit allfälligen ungeklärten Fragen zu beschäftigen, bzw. einen Überblick über allfällige Zusatzkosten zu gewinnen.

Nach zwei Besichtigungen und der Beantwortung aller relevanten Fragen bist du nun in der Lage, bei weiterem Interesse ein Kaufangebot zu machen. Mehr zum weiteren Ablauf erfährst du in meinem separaten Artikel zum Hauskauf Ablauf.

9 Gedanken zu „Checkliste Hausbesichtigung: Worauf du unbedingt achten musst“

  1. Hallo Stephan,
    ich bin neu hier auf deinem Blog. Dein Beitrag liest sich sehr gut, ist verständlich und fachlich top. Ich werde öfter vorbeischauen.
    Weiterhin viel Erfolg und schöne Grüße aus Karlsruhe
    Janina

    1. Stephan Gasteyger

      Hallo Janina,

      besten Dank für dein positives Feedback, das freut mich sehr.

      Sag mir bitte bei Fragen einfach Bescheid.
      Viele Grüße,
      Stephan

  2. Lieber Stephan, jetzt noch ein Kommentar ohne Backlink :). Schöner Artikel. Ich würde vielleicht noch bei Schadstoffen ergänzen: alte Holzschutzmittel sind auch wichtig. Bei dem Punkt Feuchtigkeit: Dach (lässt sich meist leichter korrigieren, Keller (lässt sich meist schwerer korrigieren). Dann die wichtigen Unterlagen (Grundbuch, Baulastenverzeichnis…) schon mal ansprechen oder noch besser, schon eine schriftliche Erlaubnis zur Einsicht ausstellen lassen, wenn das Haus in Frage kommt. Da kann sonst auch noch so einiges auf einen zukommen. Dann der Punkt Gutachter: natürlich unbedingt zu empfehlen. Aber aus eigener Erfahrung (Hausverkauf selber durchgeführt): wenn man eine zweite Besichtigung mit Gutachter anfragt, ist man meist gleich auf der Streichliste. Falls viele Interessenten da sind, heute ja nicht allzu selten.

    1. Lieber Arne,

      vielen herzlichen Dank für deinen sehr hilfreichen und interessanten Kommentar. Ich schätze deine Ergänzungen zum Thema Hausbesichtigung und Gutachter sehr, und werde sie gern auch in den Artikel einfügen, wenn ich ihn das nächste Mal überarbeite.

      Ich freue mich auch immer über weitere Fragen oder Anregungen.

      Viele Grüße,
      Stephan

  3. Ich muss demnächst wieder ein paar Hausbesichtigungen vornehmen. Da kann ich eine solche Checkliste gut gebrauchen. Der Rundgang um das Objekt ist ein guter Tipp.

  4. Vielen lieben Dank für den tollen und vor allem informativen Beitrag, den ihr hier veröffentlicht habt. Ich freue mich schon jetzt weitere Beiträge von euch in Zukunft zu Lesen. Was machen aus eurer Sicht eigentlich die meisten Menschen Falsch beim Treffen der Kaufentscheidung für eine Immobilie?
    Grüße Wolfgang

  5. Vielen lieben Dank euch für diesen großartigen und informativen Artikel, ich konnte einiges für mich mitnehmen. Und freue mich schon jetzt weitere Beiträge von euch zu Lesen.
    Grüße Markus

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