Beim Kauf einer Investment Immobilie musst du ernsthaft abwägen, ob du diese im Privatvermögen oder über eine GmbH (Gesellschaft mit beschränkter Haftung) erwerben möchtest.
Privatvermögen oder Gesellschaft: Entscheidungskriterien
Die folgenden vier Kriterien sind bei deiner Entscheidung zu beachten.
1. Höhe deines Einkommens
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung werden beim Immobilieneigentum im Privatvermögen zu deinem Arbeitseinkommen hinzuaddiert. Es kommt daher sehr darauf an, wie hoch dein sonstiges persönliches Einkommen liegt.
Zahlst du zum Beispiel eine Einkommenssteuer von nur 14 Prozent, könnten zusätzliche Mieteinnahmen dazu führen, dass dein Steuersatz ansteigt. Zahlst du bereits den Spitzensteuersatz, so könntest du unter gewissen Umständen mit der Gründung einer GmbH ebenfalls Steuern sparen.
2. Art der Immobilie
Handelt es sich bei dem Objekt eher um eine Immobilie mit hoher Rendite aber geringem Wertsteigerungspotenzial, oder ist die Rendite niedrig, das Wertsteigerungspotenzial dafür signifikant?
Im Idealfall sollten sowohl die Rendite als auch das Wertsteigerungspotenzial hoch sein, dies wird aber im aktuellen Umfeld immer seltener.
3. Dein Zeithorizont
Über welchen Zeithorizont möchtest du investieren, bzw. wann sollte eine Veräußerung stattfinden?
Zwar lohnt sich in beiden Fällen aus steuerlichen Gründen eine langfristige Investition. Aber nur im Fall des Immobilieneigentums im Privatvermögen profitierst du von einem signifikanten „Steuergeschenk“ bei der Veräußerung. Mehr dazu weiter unten.
4. Wohin sollen die Einkünfte aus der Immobilie?
Bist du auf die monatlichen oder jährlichen Gewinne aus der Immobilie angewiesen oder können diese thesauriert werden (Unterlassen der Gewinnausschüttungen)?
Dies wird sehr von deiner persönlichen finanziellen Lage abhängen und auch, ob du zunehmend professionell in Immobilien investierst oder eher nebenbei.
Besonderheit der vermögensverwaltenden GmbH (Immobilien GmbH)
Es gibt verschiedene Rechtsformen, die für Immobilieninvestoren in Frage kämen.
Besonders interessant ist die sogenannte Immobilien-GmbH: Also eine vermögensverwaltende GmbH, die ausschließlich Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung erzielt.
Laut § 14 der Abgabenordnung (AO) liegt eine Vermögensverwaltung vor, „wenn Vermögen genutzt, zum Beispiel Kapitalvermögen verzinslich angelegt oder unbewegliches Vermögen vermietet oder verpachtet wird“.
Hier konzentriere ich mich daher auf die Vor- und Nachteile der vermögensverwaltenden GmbH für Immobilien.
Niedrigere Besteuerung der Einkünfte
Beim Kauf über eine GmbH werden die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nicht mehr mit dem persönlichen Einkommenssteuersatz besteuert. Stattdessen wird die Körperschaftsteuer in Höhe von 15 Prozent plus Solidaritätszuschlag fällig.
Ein großer Vorteil der vermögensverwaltenden GmbH als rein immobilienverwaltende Kapitalgesellschaft ist, dass die Gewerbesteuer entfällt.
Dies aber nur, wenn du nachweisen kannst, dass deine GmbH ausschließlich zur Verwaltung des Vermögens – und nicht gewerblich – tätig ist (die sogenannte erweiterte Grundstückskürzung laut § 9 Nr. 1 Satz 2). Eine Bestätigung vom Finanzamt ist erforderlich.
| Steuer | Steuerlast |
|---|---|
| Körperschaftssteuer | 15,0 % |
| Solidaritätszuschlag | 5,5 % |
| Effektive Steuerlast | 15,825 % |
Willst du den Gewinn deiner GmbH ausschütten, wird eine Einkommenssteuer in Höhe von 25 Prozent zuzüglich Solidaritätszuschlag fällig.
Keine steuerfreien Veräußerungsgewinne
Beim Immobilieneigentum im Privatvermögen darfst du – unter bestimmten Bedingungen – deine Immobilie am Ende der zehnjährigen Spekulationsfrist veräußern, ohne dass Kapitalgewinne besteuert werden.
Diesen Vorteil (ein Steuergeschenk!) bietet das Immobilieneigentum im Gesellschaftsvermögen nicht, auch nicht als Teil einer vermögensverwaltenden GmbH.
Ausschlusskriterium: Vermietung von Wirtschaftsgütern
Werden zusammen mit der Immobilie Wirtschaftsgüter wie zum Beispiel Maschinen oder Aufzüge vermittelt (wie im Falle eines ausgestatteten Fabrikgebäudes oder Lagerhauses), so gilt die Vermietung dieser Güter als gewerblich und fällt nicht unter die Regel der erweiterten Grundstückskürzung. Auch die vorübergehende Vermietung von Zimmern oder Parkplätzen gilt bereits als gewerblich, und könnte deine vermögensverwaltende GmbH „infizieren“.
Deine vermögensverwaltende GmbH würde in solchen Fällen ihren Ausnahmestatus beim Finanzamt verlieren, und wäre gewerbesteuerpflichtig.
Um diese Falle zu vermeiden solltest du neben deiner vermögensverwaltenden GmbH (nennen wir sie hier Immo GmbH) eine weitere Gesellschaft gründen (die wir Güter GmbH nennen).
Das Vermögen der Güter GmbH soll die betreffenden Wirtschaftsgüter umfassen. Die Güter GmbH soll die Immobilie von deiner Immo GmbH mieten, um die Immobilie zusammen mit den Wirtschaftsgütern (Maschine, Aufzüge, usw.) weitervermieten zu können.
Die Miete, die deine Güter GmbH an die Immo GmbH für die Immobilie zahlt, gilt als Betriebsausgabe. Dies hilft dir beim Steuern sparen, da die Gewinne deiner Güter GmbH dadurch niedriger ausfallen.
Ausschlusskriterium: Gewerbliche Tätigkeit
Besonders wichtig ist, dass die Gewerbesteuer nur dann erlassen wird, wenn nachgewiesen werden kann, dass die vermögensverwaltende GmbH bzw. Immobilien GmbH ausschließlich private Immobiliengeschäfte tätigt.
Kaufst oder verkaufst du mehr als drei Objekte in fünf Jahren, oder sanierst du die Objekte selbst, gilt dies als gewerbliche Tätigkeit. Somit wird deine GmbH auch gewerbesteuerpflichtig.
Wann sich die vermögensverwaltende GmbH lohnt
Aufgrund der oben besprochenen steuerlichen Vor- und Nachteile lohnt sich die vermögensverwaltende GmbH nur in den folgenden Fällen:
- Deine Einkünfte (bzw. Cash Flows) von der Immobilie sind relativ zu deren Wert eher hoch – die Immobilie wirft also eine gute Rendite ab. Diese Einkünfte zu lediglich 15,8% zu versteuern statt zu einem wesentlich Einkommensteuersatz (z.B. Spitzensteuersatz von 42%) ist somit attraktiv.
- Hat die Immobilie nach zehn Jahren signifikant an Wert gewonnen, bräuchtest du unter den Bedingungen der Spekulationsfrist diesen Wertzuwachs nicht zu versteuern, falls du die Immobilie im Privatvermögen gehalten hast. Veräußerst du aber die Immobilie im Eigentum deiner vermögensverwaltenden GmbH, muss der Kapitalgewinn versteuert werden. Die vermögensverwaltende GmbH lohnt sich somit vorwiegend bei einem noch längeren Zeithorizont, oder wenn der Wertzuwachs der Immobilie relativ gering war.
- Die zusätzliche Besteuerung der Gewinnausschüttungen führt dazu, dass sich die vermögensverwaltende GmbH erst durch die Thesaurierung von Gewinnen innerhalb der Gesellschaft wirklich auszahlt, also wenn die Gesellschaft im Sinne des langfristigen Vermögensaufbaus genutzt wird.
- Schließlich dürfen die Gründungskosten einer vermögensverwaltenden GmbH nicht unterschätzt werden. Die Kosten für den Notar, den Gesellschaftsvertrag, die Stammeinlage von mindestens 25.000 Euro sowie die allfällige Übertragung von Immobilien aus dem Privatvermögen müssen mit den künftigen Steuerersparnissen abgewogen werden.
Fazit
Der Erwerb einer Immobilie über eine GmbH lohnt sich vor allem beim Kauf einer Gewerbeimmobilie oder einer Immobilie in einer weniger guten Lage mit dafür einer hohen Rendite. Und dies wenn der Gewinn reinvestiert werden soll, um weitere Immobilien zu erwerben, Sanierungsmaßnahmen durchzuführen oder gute Bonität aufzubauen. Für lange Zeit (wenn überhaupt) sollte keine Veräußerung geplant sein.
Der Entscheid ist aber immer aufgrund deiner persönlichen Lage und Ziele zu treffen. Es lohnt sich immer, diese vor dem Erwerb der Immobilie mit einem Steuerberater zu besprechen.