Als Eigennutzer beim Hauskauf Steuern sparen

Beim Hauskauf Steuern sparen ist ein wichtiges Thema vor allem, wenn es sich um eine Investment Immobilie handelt.

Bei der Eigennutzung sind die Hauskauf Nebenkosten grundsätzlich nicht steuerlich absetzbar.

Doch auch dann besteht die Möglichkeit, deine Steuerlast zu reduzieren.

Beim Hauskauf Steuern sparen: Wie du dich vorbereitest

Planst du einen Hauskauf zur Eigennutzung, solltest du als Teil deiner Vorbereitungen genau planen, in welchen Bereichen du vor, während und nach dem Hauskauf Steuern absetzen kannst.

Besonders wichtige Fragen bei deiner Vorbereitung sind die folgenden:

• Ziehst du aus beruflichen oder rein privaten Gründen um?
• Gibt es für deinen Umzug gesundheitliche Gründe?
• Was bedeutet der Umzug für deine Familie?
• Benötigst du im neuen Eigenheim ein Home Office?
• Suchst du eher eine Immobilie mit Sanierungsbedarf, oder eine, in welche du direkt ohne große Veränderungen einziehen kannst?

Hier bespreche ich sechs Möglichkeiten, mit Hilfe dieser Fragen beim Hauskauf zur Eigennutzung legal Steuern zu sparen.

Beruflich bedingter Umzug

Kaufst du eine Immobilie in einem anderen Ort oder Stadtteil und ist dies beruflich bedingt, besteht die Möglichkeit, gewisse Ausgaben von deiner Einkommensteuer abzusetzen.

Dein Weg zur Arbeit muss mindestens eine halbe Stunde kürzer sein (also eine Stunde weniger Pendelzeit pro Tag) damit der Umzug als beruflich bedingt betrachtet werden kann. Maßgebend ist hier die Zeitersparnis. Die eingesparte Zeit zwischen Ehepartnern kann nicht zusammengerechnet werden.

Das Betreten einer ersten Stelle oder der Wohnortwechsel aufgrund des Arbeitgebers gilt ebenfalls als beruflich bedingt. Dies gilt auch, falls du aus dem Ausland zurück nach Deutschland ziehst.

Bei einem beruflich bedingten Umzug können folgende Ausgaben als Werbungskosten geltend gemacht werden:

• Umzugs- und Transportkosten
• Renovierung und Schönheitsreparaturen der alten Wohnung
• Reparaturen von Transportschäden
• Nachhilfeunterricht aufgrund von Schulwechsel der Kinder
• Meldegebühren (z.B. für den Telefonanschluss, Personalausweis oder PKW)

Der Kauf oder das Einlagern von Möbeln kann hingegen nicht steuerlich abgesetzt werden.

Mehr zu den Umzugspauschalen des Bundesfinanzministeriums findest du hier.

Haushaltsnahe Dienstleistungen

Auch bei einem nicht berufsbedingten Umzug können bei der Eigennutzung einer Immobilie gewisse Kosten von deiner Einkommensteuer abgesetzt werden.

Beauftragst du einen Dienstleister zum Beispiel für Gartenarbeiten oder um die Wände zu streichen, kannst du einen Teil dieser Kosten als haushaltsnahe Dienstleistungen verrechnen. Kinderbetreuung oder Hundepflege gehören auch dazu.

Die Arbeiten müssen in der Wohnung, dem Haus oder auf dessen Grundstück durchgeführt werden. Außerdem musst du die Rechnung per Überweisung begleichen. Barzahlungen sind nicht steuerlich absetzbar.

Hier geht es aber lediglich um Lohnkosten, die bis zu 20.000 Euro im Jahr geltend gemacht werden können. Davon können maximal 20 Prozent (also 4.000 Euro) steuerlich abgesetzt werden. Materialkosten müssen herausgerechnet werden.

Auch Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) können haushaltsnahe Dienstleistungen absetzen.
So kann jeder Eigentümer einer selbstgenutzten Eigentumswohnung anteilsmäßig Kosten für die Handwerkerarbeiten, Reinigungsarbeiten, den Hausmeister oder Kosten und Gebühren für regelmäßig wiederkehrende Kontrollarbeiten bis zu 600 Euro in seiner Steuererklärung geltend machen.

Umzug aus gesundheitlichen Gründen

Ein Umzug aus gesundheitlichen Gründen oder ein Umbau wegen Krankheit oder Behinderung (z.B. Einbau eines Treppenlifts) kann als außergewöhnliche Belastung abgesetzt werden.

Außergewöhnliche Belastungen sind geregelt in § 33 EStG, um Steuerpflichtige bei Härtefällen zu entlasten.

Arbeitszimmer zu Hause

Richtest du dir zu Hause dein Home Office ein, kannst du mit diesem Arbeitszimmer ebenfalls Steuern sparen. Dies sowohl durch laufende Kosten als auch durch die Einrichtung selbst, welche von den Werbungskosten abgezogen werden können.

Es gelten aber bestimmte Voraussetzungen, damit „ausschließlich berufliche Nutzung“ vorliegt.

• Das Arbeitszimmer muss durch eine Tür von den Privaträumen deines Eigenheims abgetrennt sein. Dein Arbeitszimmer darf kein Durchgangsraum sein.
• Dein Arbeitszimmer darf nicht wesentlich privat genutzt werden.

Das Ausmaß der Steuereinsparungen, welche du mit deinem Arbeitszimmer erzielen kannst, hängt außerdem von bestimmten Faktoren ab:

• Ist dein Arbeitszimmer der Mittelpunkt deiner beruflichen Tätigkeit – hast du also keinen anderen Arbeitsort – so kannst du die Ausgaben für das Zimmer unbegrenzt als Werbungskosten geltend machen.
• Hast du eine berufliche Tätigkeit, aber kein anderes Arbeitszimmer (z.B. Lehrer, Fitnesstrainer) und musst du häufig trotzdem von zuhause deine berufliche Tätigkeit ausüben, ist der steuerliche Abzug des Arbeitszimmers begrenzt auf maximal 1.250 Euro.
• Wird dein Arbeitszimmer sowohl beruflich als auch privat (z.B. als Gästezimmer) genutzt, wird dein Arbeitszimmer nicht vom Finanzamt als steuervorteilhaft anerkannt.

Hast du ein Arbeitszimmer außerhalb deines Eigenheims gemietet, so kannst du alle auf dieses Arbeitszimmer bezogenen Ausgaben steuerlich geltend machen.

Gebäudehaftpflicht

Die Versicherungsbeiträge für eine Gebäudehaftpflicht können als sonstige Vorsorgeaufwendungen steuerlich abgesetzt werden.

Sonstige Vorsorgeaufwendungen sind in § 10 Abs. 1 Nr. 3 und 3a EStG geregelt.

AfA bei Denkmalimmobilie als Eigennutzer

Bei einer Denkmalimmobilie kann eine Absetzung für Abnutzung (AfA) auch dann steuerlich geltend gemacht werden, wenn die Immobilie selbstgenutzt wird.

Es können zehn Jahre lang bis zu neun Prozent der von dir getragenen Sanierungskosten zur Erhaltung des Gebäudes in deiner Steuererklärung abgesetzt werden. Also 90 Prozent deiner Sanierungskosten.

Mehr zum Hauskauf Ablauf, woran du unbedingt denken musst und wie du diesen planst und optimierst, erfährst du hier.