Immobilienblase in Deutschland: Mythos oder Realität?

Immobilienblase in Deutschland

Lohnt es sich noch, in Immobilien zu investieren, oder platzt die Immobilienblase in Deutschland bald? Oder gibt es hierzulande gar keine Immobilienblase?

Angesichts der starken Preissteigerungen in den letzten zehn Jahren wird oft um das Thema Immobilienblase debattiert.

In meinem vorigen Artikel habe ich bereits die 5 Phasen einer Spekulationsblase besprochen.

Hier geht es darum zu untersuchen, in welchem Stadium sich der deutsche Immobilienmarkt befindet, und ob er überhaupt dem Verhalten einer typischen Spekulationsblase folgt – oder eben (noch) nicht.

Immobilienblase in Deutschland: In welcher Phase befinden wir uns?

Wie sehen im Falle des deutschen Immobilienmarkts (und der Analyse einer potenziellen Immobilienblase in Deutschland) denn diese 5 Phasen aus?

Genau das untersuche ich hier, anhand der zuvor besprochenen 5 Phasen: Verlagerung, Boom, Euphorie, Finanzielle Not, Panik und Abscheu.

Verlagerung

Die ursprünglichen Treiber der Immobilienpreise in Deutschland waren vorwiegend die niedrigen Zinsen, die Wohnungsknappheit aber ebenfalls Immobilienpreise, die weit unter dem internationalen Durchschnitt lagen.

Von einem neuen Paradigma ist hier eigentlich nicht viel zu beobachten. Sicherlich gibt es aber eine Tendenz dazu, dass mehr allgemeines Interesse in Immobilien besteht als noch vor zehn Jahren. Dies sowohl unter Großinvestoren als auch unter Privaten, die zunehmendes Interesse am Kauf eines Eigenheims oder einer Renditeimmobilie haben.

Boom

Die Immobilienpreise boomen vor allem in deutschen Großstädten, aber noch nicht in kleineren Ortschaften oder auf dem Land. Sicherlich reden einige von einer Immobilienblase, man unterhält sich öfters über die steigenden Immobilienpreise, und der Vermögensaufbau durch Immobilien Investments wird zunehmend angepriesen.

In meinem separaten Artikel zeige ich, wie unterschiedlich Immobilienpreise und -bewertungen noch sind, je nach Region. Von einem bundesweiten Boom kann daher nicht die Rede sein. Aber sicherlich von einem Boom in bestimmten Orten.

Euphorie

Sicherlich ist die Gefahr einer Immobilienblase, vor allem in Großstädten, gewachsen. Dank einer gewissen Skepsis und Regulierungen, welche Immobilienspekulation besteuern und Mieten einschränken, kann man jedoch in Deutschland nicht wirklich von Euphorie am Immobilienmarkt reden.

Insbesondere neue Maßnahmen wie der Berliner Mietendeckel haben in letzter Zeit zu viel Unsicherheit geführt, und das Investitionsklima im Immobiliensektor signifikant beeinträchtigt.

Finanzielle Not

Da Immobilienpreise sich weiterhin positiv entwickeln und die Arbeitslosigkeit niedrig bleibt, gibt es momentan wenige Anzeichen finanzieller Not.

Wenig Puffer als Schutz gegen Immobilienblase
Quelle: Welt

Interessant ist aber, dass die Risikovorsorge der Banken in den letzten Jahren signifikant abgenommen hat, und Rückstellungen somit nur auf 1% des Kreditvolumens liegen. Dies liegt signifikant unter den 2.5% am Anfang des Jahrtausends. Eine Konjunkturflaute oder steigende Zinsen könnte daher eine signifikantes Risiko für das Platzen einer Immobilienblase in Deutschland darstellen.

Panik und Abscheu

Deutschland ist weit davon entfernt. Sollte es zu einer Immobilienblase kommen, die anschliessend platzt, würde dies die bis jetzt wachsende Eigentümerquote beeinträchtigen.

Nicht nur würden zahlreiche Haushalte lange Zeit nicht mehr in Immobilien investieren wollen. Es würde auch schwieriger werden, überhaupt von Banken zum Hauskauf eine Finanzierung zu erhalten. Gleichzeitig würde es zu weniger Bauprojekten kommen, was wiederum die Wohnungsknappheit verschlimmern würde – es sei denn, das Platzen der Immobilienblase ist mit einem Sinken der Bevölkerung (z.B. durch Auswanderung) verkoppelt.

Fazit

Vom Mangel eines wirklich „neuen Paradigmas“ zur Euphorie, die sich sehr in Grenzen hält: Deutschlands Immobilienmarkt leidet nicht unter den Symptomen einer typischen Spekulationsblase.

Interessanterweise ist Deutschland sogar eines der wenigen Länder, in denen Immobilien seit 1995 erschwinglicher geworden sind.

Dies ist aus der Tabelle unten zu ersehen, welche zeigt, dass in Deutschland in diesem Zeitraum die Nettoeinkommen stärker gewachsen sind als die nominalen Immobilienpreise.

Immobilienblase in Deutschland oder nicht? Erschwinglichkeit von Immobilien seit 1995
Quelle: Kreditvergleich.net, OECD, Globalization and Monetary Policy Institute der Federal Reserve Bank of Dallas

Hinzu kommt, dass deutsche Städte nach wie vor unter einer Wohnungsknappheit leiden, weil zu wenig gebaut wird. Zwar treibt diese Wohnungsknappheit die Preise weiter in die Höhe. Was neu gebaut wird, wird aber auch umgehend vermietet, und steht nicht lange Zeit leer, in der Hoffnung, bald wieder zu einem höheren Preis veräußert zu werden.

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