Herrscht die Gefahr einer Immobilienblase in Deutschland?

München Marienplatz

Haben wir in eine Immobilienblase in Deutschland?

Sollte ich jetzt überhaupt noch kaufen?“

Diese Fragen sind heutzutage durchaus gerechtfertigt, und es ist nicht erstaunlich, wenn dieser Gedanke auch dich vom Hauskauf abhält: Denn Preise für Immobilien – vor allem in deutschen Großstädten – sind in den letzten Jahren signifikant gestiegen.

Was ist eine Immobilienblase?

Auch wenn zahlreiche Immobilieninvestoren sowie die Presse gern von einer Immobilienblase in Deutschland reden, besteht so eine nur, wenn bestimmte Kriterien erfüllt sind:

  • Wenn fast nur noch mehr aus Spekulationsgründen gekauft wird, und zwar in der Hoffnung, bald wieder für mehr verkaufen zu können. 
  • Wenn mehr gebaut als nachgefragt wird bzw. vorwiegend gebaut wird, um dem Appetit der Spekulanten gerecht zu werden.

Früher oder später führt ein solches Blasenszenario zu einem Einbruch des Markts, wenn plötzlich die Nachfrage für Neubauten nicht mehr da ist und es zu einem Angebotsüberhang gekommen ist. Grund dafür könnten striktere Leihkriterien der Banken sein, der Einbruch eines Immobilienfonds oder ein wirtschaftlicher Abschwung.

Eine Immobilienblase ist also ein anhaltender, aber gleichzeitig zeitlich beschränkter Zustand von überbewerteten Preisen und ungezügelter Spekulation auf den Immobilienmärkten. 

Ob in Deutschland die Preisanstiege von Immobilien wirklich fast nur noch mehr von Spekulationen getrieben werden ist sicherlich zu verneinen: das Angebot an Wohnraum bleibt weiterhin knapp. Somit werden die meisten Neubauwohnungen auch umgehend selbstgenutzt oder vermietet.

Außerdem zeigt uns der folgende Chart, wie „undramatisch“ die Entwicklung der Immobilienpreise in Deutschland zwischen 1963 und 2018 im Vergleich zu anderen Ländern aussieht.

Reale Häuserpreise 1963 bis 2018
Reale Häuserpreise 1963 bis 2018

Diagnose einer Immobilienblase: Auf welche Zahlen musst du achten?

Um uns ein besseres Bild zu verschaffen, müssen wir aber noch genauer auf die Zahlen achten.

Welches sind also die Indikatoren, die uns verraten, ob der deutsche Immobilienmarkt bereits im Blasenbereich liegt?

  1. Ein wichtiger Indikator für Überbewertung bei einer Immobilie ist das Verhältnis des Kaufpreises zur Miete, welche für das Objekt bezahlt wird. Denn die Jahresmiete geteilt durch den Kaufpreis stellt die Bruttorendite dar, die du als Eigentümer vom Objekt erhältst. Und umgekehrt der Kaufpreis geteilt durch die Jahresmiete den Multiplikator (oder Vervielfältiger, Kaufpreisfaktor, „house to rent ratio“). Eine niedrige Rendite bzw ein hoher Multiplikator bedeuten, dass es wesentlich länger dauern wird, mit den Mietzahlungen den Kaufpreis der Immobilie zurückzuverdienen. Steigen also die Kaufpreise stärker als die (in Deutschland stark regulierten) Mieten, so kann es zu einer Immobilienblase kommen. 
  2. Der Preis-Einkommen Index, also der Immobilienpreis geteilt durch das durchschnittliche jährliche Bruttoeinkommen einer Stadt oder eines Landes („house to income ratio“). Dieser gilt als Erschwinglichkeitsindikator. 
  3. Die Entwicklung der Wohnungsbaukredite (für Bestands- und Neubauimmobilien, „credit to households“), auch gemessen als Prozentsatz des Bruttoinlandsprodukts. 

In diesen Städten besteht die Gefahr einer Immobilienblase in Deutschland

Im internationalen Vergleich sind diese drei Indikatoren in Deutschland nach wie vor nicht im Blasenbereich, jedoch deutet ein Aufwärtstrend der Höhe des Vervielfältigers sowie des Preis-Einkommen Indexes auf eine steigende Blasengefahr hin. 

Immobilienblasen Indikatoren im internationalen Vergleich
Immobilienblasen Indikatoren im internationalen Vergleich; Quelle: Bloomberg

Aber nur in München sollte man sich ernsthaft um eine Immobilienblase sorgen. Denn die Stadt mit den mittlerweile höchstens Immobilienpreisen Deutschlands zeigt auch im internationalen Vergleich – also gegenüber Städten wie London oder New York – die Zeichen einer Immobilienblase auf. Eine Analyse der Investmentbank UBS ordnet München sogar auf der ersten Stelle weltweit ein.

Quelle: Die Welt

Frankfurt liegt im UBS Ranking nicht weit hinter München, wäre also die zweite deutsche Metropole, wo eventuell eine Blasengefahr herrscht.

UBS Immobilienblasen Index
UBS Immobilienblasen Index; Quelle: UBS

Wo du in Deutschland noch kaufen solltest

Andererseits gibt es in Deutschland, vor allem auf dem Land, oder im Umland der Großstädte, immer noch Immobilien zu wesentlich attraktiveren Preisen. So zeigt der Postbank Atlas die signifikanten bundesweiten Diskrepanzen: es gibt noch zahlreiche Regionen mit einem attraktiven Multiplikator, der noch weit unter 30, oder sogar, im Falle Sachsen-Anhalts, unter 20 liegt.

Kaufpreise als Vielfaches der Jahreskaltmiete
Kaufpreise als Vielfaches der Jahreskaltmiete; Quelle: Postbank Wohnatlas 2018

Die oben genannten Indikatoren zeigen deutlich, dass trotz stark gestiegener Immobilienpreise in den letzten zehn Jahren es deutschlandweit noch keine Immobilienblase gibt. München und Frankfurt stellen hier regionale Ausnahmen dar.

Sicherlich besteht bundesweit das Risiko einer kurzfristigen Korrektur. Dies angesichts der momentanen wirtschaftlichen Abkühlung sowie der intensivierenden Debatte um weitere regulatorische Eingriffe in den Immobilienmarkt (vor allem in Berlin, wo ein Mietendeckel im Moment debattiert wird).

Doch bleiben die langfristigen Aussichten für den Immobilienmarkt in Deutschland positiv. Vor allem, wenn die Zinsen weiterhin so niedrig bleiben wie jetzt. Und es gibt momentan keine Anzeichen, dass diese in naher Zukunft ansteigen würden.

Schließlich bleibt der Wohnraum in Metropolen auch nach wie vor knapp. Und deutschlandweit gibt es sogar Zeichen einer wieder wachsenden Bevölkerung. All dies deutet auf weitere nachhaltige Nachfrage nach Wohnraum in Deutschland, und nicht nur von Spekulanten.

Hier erfährst du, wie du Immobilien mit Wertsteigerungspotenzial findest, und worauf du beim Hauskauf achten musst.

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