Berliner Mietendeckel: 7 unerwartete Konsequenzen

Berliner Mietendeckel
Quelle: Pixabay geraldfriedrich2

“Habemus Mietendeckel

So die Grünen-Fraktionschefin Antje Kapek, als sich der Senat am Freitag 18. Oktober zu einem Mietendeckel Entwurf einigte.

Der Berliner Senat behauptet nun, dass „in den nächsten fünf Jahren (…) keine Mieter*in mehr fürchten [muss], wegen exorbitanter Mietsteigerungen oder hoher Modernisierungsumlagen das Dach über dem Kopf zu verlieren.“

Das klingt wie ein Sieg für den Senat und für Mieter in Berlin.

Aber ist das wirklich so? Und wurde hiermit wirklich das Problem der stark steigenden Mieten und der Verdrängung gelöst?

Keineswegs.

Denn erstens ist es fraglich, ob der Mietendeckel überhaupt verfassungskonform ist. Zweitens hat die Einführung des Mietendeckels signifikante Konsequenzen. Dies nicht nur auf den Berliner Wohnungsmarkt, sondern auch auf die Finanzen zahlreicher Kleinvermieter, auf den Neubau, die gesamte Wohnungswirtschaft, das Handwerk sowie auf den Standort Berlin. Und hinzu kommt, dass der Mietendeckel in Berlin mittel – und langfristig auch den meisten Mietern nicht dienen wird.

Trotzdem solltest du als Vermieter oder Immobilieninvestor nicht verzweifeln. Zwar gehört der Mietendeckel in Berlin eindeutig zu den politischen Risiken, die ich in meiner Hauskauf Checkliste besprochen haben.

Es gibt aber noch Grund zu hoffen, dass der Berliner Mietendeckel wieder durch Gerichte gekippt wird. Außerdem ist der Mietendeckel nicht unbedingt schlecht für Immobilienpreise – ganz im Gegenteil. Unter bestimmten Bedingungen kann sich ein Hauskauf in Berlin oder im Umland auch jetzt noch lohnen.

Wie funktioniert der Mietendeckel in Berlin?

Mit dem Berliner Mietendeckel werden die Mieten von 1,5 Millionen vor 2014 gebauten Wohnungen 5 Jahre lang eingefroren. Gestattet ist lediglich eine Inflationsanpassung von 1,3% pro Jahr ab 2022.

Die Werte in der neuen Mietentabelle beruhen auf den Daten des Mietspiegels von 2013, angepasst an die Lohnentwicklung der letzten Jahre.

Mietentabelle Berliner Mietendeckel
Mietentabelle Berliner Mietendeckel;
Quelle: Gesetzesentwurf Mietendeckel

Ähnlich wie beim Mietspiegel, aber auf vereinfachte Art, sind in der neuen Mietentabelle Zu- und Abschläge eingebaut, je nach Lage und Ausstattung. Erstaunlich ist aber, wie wenig die Lage berücksichtigt wird, da lediglich zwischen einfach, mittel und gut unterschieden wird. Ansonsten wird zwischen Charlottenburg, Neukölln, Marzahn Hellersdorf und anderen Bezirken nicht differenziert.

Liegt die Miete über 120% des entsprechenden Werts in der Tabelle, wird sie als Wuchermiete bezeichnet und muss daher auf maximal 120% des Tabellenwerts reduziert werden. Diese Absenkungsregel gilt neun Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes, also ab Herbst 2020.

Mit dem Mietendeckel Rechner die Miete berechnen

Welche Miete sollte also laut Mietendeckel für deine Wohnung gezahlt werden? Du kannst dies ganz einfach mit diesem Mietendeckel Rechner erfahren.

Aber, wie gesagt – ob der Mietendeckel sich wirklich durchsetzen kann und eingehalten werden muss, ist eine andere Frage. Dies bespreche ich hier im Detail.

Ist der Berliner Mietendeckel verfassungswidrig?

Mit dem Berliner Mietendeckel soll eine „öffentlich-rechtliche Preisregelung für den Mietwohnungsbestand“ entwickelt werden. Dies neben den Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs.

Aber werden die Grenzen zwischen Zivilrecht und öffentlichem Recht hier gewahrt?

Zwar behauptet der Berliner Senat – und somit die Befürworter des Mietendeckels – dass die neuen Berliner Mietpreisregelungen öffentlich-rechtlicher Natur das bürgerlich-rechtliche Mietpreisrecht des Bundes ergänzen. 

Fraglich ist aber, inwiefern das Land Berlin überhaupt Gesetzgebungskompetenz hat. Denn der Bundesgesetzgeber hat bereits mit der Mietpreisbremse klare Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Wohnraum erlassen.

Bundesrecht vs. Mietendeckel Gesetzesentwurf: Vereinbar oder widersprüchlich?

Bei Neuvermietung laut § 556d BGB legt der Bund eine Mietobergrenze von höchstens 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete fest. Dies in einem Gebiet wie Berlin, wo angesichts der angespannten Wohnlage die Mietpreisbremse greift.

Stattdessen wäre aber unter Berücksichtigung des Mietendeckels höchstens die zuletzt vereinbarte Miete akzeptabel, vorausgesetzt sie übersteigt die entsprechende Mietobergrenze nicht. Der Berliner Mietspiegel 2019 würde also nicht mehr gelten, und somit ersetzt durch die niedrigeren Werte des Mietendeckels.

Die im bürgerlich-rechtlichen Mietpreisrecht des Bundes erläuterten Rechte der Mietvertragsparteien wären nämlich im Land Berlin durch den Mietendeckel suspendiert. Und zwar weil die Regelungen von Berlin mit jenen des Bundes nicht vereinbar sind.

Fallbeispiel: Neuvermietung mit Mietendeckel vs. ohne

Dein Mieter ist aus deiner Immobilie in Prenzlauer Berg ausgezogen. Die Wohnung liegt in einem Gebäude an der Schönhauser Allee, Baujahr 1958. 

Der Mieter zahlte für die 50 Quadratmeter große Wohnung 7 EUR pro Quadratmeter, also eine Nettokaltmiete von 350 EUR im Monat.
Die ortsübliche Vergleichsmiete liegt für deine Wohnung laut Mietspiegel 2019 bei 7.30 EUR. Für die Neuvermietung laut 556d BGB setzt du die Miete angesichts der hohen Nachfrage auf 8 EUR an, also knappe 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die neuen Mieter würden also 400 EUR im Monat Nettokaltmiete zahlen.

Ab Januar 2020 wird sich das Szenario unter dem Mietendeckel für dich als Vermieter auf folgende Weise ändern:

Laut Mietentabelle liegt die Miete, die du nun für deine Wohnung (Baujahr 1958, mit Sammelheizung und Bad) verlangen kannst, nur auf 6.08 EUR pro Quadratmeter. 

Deine Vormiete lag aber bereits auf 7 EUR, diese liegt aber noch unter der 120% Schwelle (da 7,00 EUR 115% von 6.08 EUR darstellen). 

Somit kannst du unter Berücksichtigung des Mietendeckels bestenfalls die Neumiete wieder auf 7 EUR ansetzen. Du erleidest durch den Mietendeckel als Vermieter also eine Einbuße von 12.5%. Diese Einbuße wird in spätesten drei Jahren größer, da du unter Bundesrecht dann die Miete erhöhen könntest, unter dem Mietendeckel aber nicht. 

Der Berliner Mietendeckel hat somit folgende direkte Auswirkungen auf Vermieter:

  1. Er beruht auf einem älteren, niedrigeren Mietspiegel (2013).
  2. Er gewährleistet keine Anpassungsflexibilität bei Neuvermietung.
  3. Es gibt keine Möglichkeit mehr für Mieterhöhungen über 1,3% solange der Mietendeckel besteht.
  4. Modernisierung oder Möblierung erhalten bestenfalls nur sehr eingeschränkte Zuschläge.
  5. Die Lage der Immobilie wird nur auf sehr beschränkte Weise berücksichtigt.

Kein Wunder sehen die meisten Experten und Juristen daher den Berliner Mietendeckel als nicht mit dem Bundesrecht vereinbar. Und somit als verfassungswidrig.

Die Länder, somit auch der Landesgesetzgeber von Berlin, verfügen nach dem Grundgesetz unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt über eine Gesetzgebungskompetenz zur Einführung eines sogenannten Mietendeckels. Das bundesrechtliche Mietpreisrecht der Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs übt eine Sperrwirkung gemäß Art. 72 Abs. 1, Art. 74 Abs. 1 Nr. 1GG in Verbindung mit dem Grundsatz der bundesstaatlichen Rücksichtnahme aus. (Prof. Dr. Hans-Jürgen Papier)

Quelle: „Mietendeckel verfassungswidrig“: Das Gutachten im Wortlaut
Morgenpost

Wuchermieten sind keine Wuchermieten

Laut Mietendeckel wird eine Miete, die 120% des zutreffenden Werts in der Tabelle überschreitet, bereits als Wuchermiete bezeichnet.

Doch das Bundesrecht definiert eine Wuchermiete ganz anders:

Der strafrechtliche Tatbestand der Wuchermiete im Sinne von § 291 StGB besteht erst, wenn die Unerfahrenheit oder persönliche Lage des Mieters ausgenutzt wurde. Und dies trifft zu, wenn der Mietbetrag die ortsübliche Vergleichsmiete um über 50% überschreitet (OLG Köln WuM 1980, 36).

Es bedarf hier außerdem eines Gutachtens eines Sachverständigen, um den Sachverhalt zu überprüfen. Der regionale Mietspiegel allein stelle keine ausreichende Entscheidungsgrundlage dar.

Somit liegen Wuchermieten laut Bundesrecht wesentlich über der 20% Überschreitung, die der Berliner Mietendeckel bereits also solche betrachtet.

Auch hier verstößt der Mietendeckel gegen das Bundesrecht. Es besteht daher kaum ein Zweifel daran, dass der Mietendeckel verfassungswidrig ist. Mindestens gleich so schlimm ist aber, dass der Mietendeckel zahlreiche unerwünschte Konsequenzen mit sich bringt, die seinem eigentlichen Zweck widersprechen.

Konsequenz #1: Das Wohnungsangebot wird noch knapper

Der Mietendeckel ist im besten Fall gut für Mieter, die bereits eine Wohnung in Berlin haben. 

Zu hoffen, dass es aber jetzt leichter wird, eine bezahlbare, passende Wohnung zu finden ist aber zu optimistisch: Denn durch den Mietendeckel wird das Wohnungsangebot noch knapper.

Es kommt nämlich zu weniger Investitionen und weniger Neubau. Eine neue Mietwohnung zu finden wird daher noch schwieriger. Du kannst dir sicherlich vorstellen, dass du als Vermieter des obigen Fallbeispiels dir ernsthaft überlegen wirst, ob sich das Vermieten deiner Wohnung in Prenzlauer Berg überhaupt noch lohnen wird.

Konsequenz #2: Nur die reichsten Mieter profitieren

Und auch für Bestandsmieter besteht die Gefahr, dass der Mietendeckel früher oder später vom Bundesverfassungsgericht als verfassungswidrig erklärt wird. Dies könnte zu Mietsteigerungen, Nachzahlungen und Kündigungen führen, sollten jene Mieter bereits fälschlicherweise eine abgesenkte Miete bezahlt haben.

Wie so oft werden am meisten jene profitieren, die es am wenigsten brauchen. Bei einer noch größeren Wohnungsknappheit werden Vermieter nur die solventesten Mieter auswählen. Außerdem werden jene solventen Bestandsmieter, die jetzt über 12 Euro pro Quadratmeter zahlen auch die sein, die von der größten Absenkung profitieren.

Konsequenz #3: Ein neuer Schwarzmarkt für Mietwohnungen entsteht

Mit oder ohne Mietendeckel wird die Nachfrage nach Wohnraum in Berlin vorläufig stark bleiben. Das Angebot wird aber noch knapper, wenn wie gesagt angesichts geringerer finanzieller Anreize weniger gebaut und investiert wird.

Zahlreiche Mieter wären daher bereit, Preise über dem Mietendeckel zu zahlen, wenn sie keine Wohnung auf dem leergefegten offiziellen Markt finden können.

Und wo wird man in Berlin noch Wohnungen finden? Nur auf dem Schwarzmarkt. Denn Expats oder Auslandsstudenten werden sich immer noch über eine Wohnung zu 15 EUR pro Quadratmeter freuen, wenn sie diese relativ leicht finden und sofort beziehen können. Zumal für jemanden aus Städten wie London, New York, San Francisco oder Zürich auch diese Miete noch attraktiv erscheint.

Konsequenz #4: Der Markt für leerstehende Eigentumswohnungen boomt

Eine leerstehende Eigentumswohnung wird zu einer Rarität. Und somit zu einem sehr nachgefragten Gut. Der Hauskauf kann sich hier sogar noch lohnen. Denn schon jetzt schauen sich viele Eltern nach Wohnungen für ihre in Berlin studierenden Kinder um.

Mehr Eigentumswohnungen werden längere Zeit leer stehen – sicherlich mal die gestatteten 6 Monate – wenn ein Vermieter einen Verkauf erwägt. Oder ein Verwandter wird die Wohnung vorübergehend bewohnen, auch ohne direkte Mietzahlung. Dies auch wieder als Teil des Schwarzmarkts.

Konsequenz #5: Es droht vielen Mietern ein teurer Rechtsstreit

Schon bevor der Mietendeckel gekippt wird könntest du als Vermieter durchaus ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB stellen.

Zwar kann der Mieter seine Zustimmung verweigern, es kommt dann aber sehr leicht zu einem langen, zeitaufwändigen und teurem Rechtsstreit. Dies würde sich für dich als Vermieter nur lohnen bei einer Miete die signifikant über dem Tabellenwert des Mietendeckels liegt, also z.B. eine möblierte Wohnung in Toplage.

Interessanterweise rechnet aber sogar der Berliner Mietverein damit, dass Vermieter sich weiterhin an das BGB halten.

Versuchen deine Mieter eine Mietabsenkung zu erhalten, könnte dies sogar zu einem Kündigungsgrund werden, falls du den Rechtsstreit gewinnst oder das Bundesgerichtshof den Mietendeckel kippt.

Hast du bereits die Miete unter Berücksichtigung des Mietendeckels abgesenkt, so könntest du in einem solchen Fall die Nachzahlung der Miete verlangen. Auch dies könnte zu einer Kündigung führen, falls dein Mieter nicht in der Lage ist, den Nachzahlungen umgehend nachzukommen.

Ein Großteil der Berliner Mieter haben aber ein gutes Verhältnis zu ihren Vermietern. Außerdem werden sich mit der Zeit viele Mieter der Tatsache bewusst, dass der Wohnungsmarkt knapp ist, und der Mietendeckel Risiken birgt. Sogar der Berliner Mietverein warnt davor.

Konsequenz #6: Das Berliner Umland wird boomen

Bereits im Jahr 2017 war eine Nettoauswanderung von deutschen Berlinern zu beobachten. Dies vor allem ins Umland nach Brandenburg.

Wird durch den Mietendeckel das Wohnungsangebot noch knapper, zum Teil auch durch weniger Bautätigkeit, so ist mit einem noch größeren Zustrom ins Umland zu rechnen. Zahlreiche Bauprojekte werden nach Brandenburg verlagert. Wiederum führt dies zu einer viel stärkeren Belastung der lokalen Infrastruktur.

Wie der Berliner Senat damit fertig werden wird, ist fraglich. Angesichts der investorenfeindlichen Politik des Senats kann es gut sein, dass Arbeitgeber ebenfalls die Stadt verlassen. Mit mehr Pendlern in die Hauptstadt ist aber wegen dem Mietendeckel sicherlich zu rechnen.

Mietendeckel Deja Vu: Fallbeispiel Genf 

In der Stadt Genf (Schweiz) besteht seit 1996 ein Mietendeckel. Dieser hat die Wohnungsknappheit nur verschlimmert. 

Andererseits hat das Umland riesig profitiert. Der in der Vergangenheit viel günstigere Wohnungsmarkt im benachbarten Frankreich hat einen Boom erlebt. Der wachsende Pendelverkehr über die Grenze hat zu einer immer größeren Belastung der lokalen Infrastruktur geführt. 

Die Preise von Eigentumswohnungen in Genf sind aber ebenfalls noch 20 weitere Jahre - also bis 2015 - gestiegen, bis sie anfingen zu stagnieren. 

Konsequenz #7: Berlin droht eine Rezession

Wegen dem Mietendeckel sind Auftragsrückgänge im Bau und Handwerk bereits spürbar. Dies als logische Konsequenz eines Investitonsstopps.

Hinzu kommt, dass Arbeitgeber, deren Mitarbeiter keine Wohnung in Berlin mehr finden werden, früher oder später ihren Präsenz in Berlin verkleinern oder verlagern werden.

Die Konsequenz sind daher Jobverluste in Berlin. Und angesichts des dadurch verursachten sinkenden Konsums, eine Rezession. Wiederum bedeutet dies weniger Steuereinnahmen für das Land Berlin und weniger finanziellen Spielraum für den Senat.

Wer muss dann schlussendlich zur Hilfe kommen? Natürlich der Bund, gegen dessen Gesetze der Senat ursprünglich verstoßen hat.

Eine Normenkontrollklage der Opposition kann den Berliner Mietendeckel kippen

Die FDP hat bereits den deutschen Innenminister Horst Seehofer aufgefordert, eine Normenkontrollklage beim Bundesverfassungsgericht einzureichen. Dies sobald der Mietendeckel in Kraft getreten ist. Eingereicht wird eine Normenkontrollklage von der Bundesregierung, einer Landesregierung oder einem Viertel der Bundestagsmitglieder.

Das Bundesverfassungsgericht kann das Gesetz im ganzen kippen oder Teiländerungen verlangen.

Als Vermieter musst du natürlich auf das Kippen des Mietendeckels durch das Bundesverfassungsgericht hoffen bzw. auf eine erfolgreiche Normenkontrollklage der Opposition.

Zuvor ist es empfehlenswert, im Sinne des BGBs bei Mieterhöhungen und Neuvermietungen zu handeln und auf die Zustimmung des Mieters zu hoffen.

Fazit: Mit dem Mietendeckel scheitert Berlin

Der Berliner Mietendeckel wäre ein verzerrender Eingriff in den Marktmechanismus mit signifikanten kontraproduktiven Nebenwirkungen. Er wird die Berliner Wohnungsnot nur verschlimmern: 

  • Es wird weniger gebaut und investiert. Die Wohnungsknappheit wird noch schlimmer. 
  • Neue Mieter werden Wohnungen nur noch mehr auf einem überteuerten Schwarzmarkt finden können, wenn überhaupt.
  • Mieter, die eine Mietabsenkung erhalten, könnten bei Verfassungswidrigkeit des Gesetzes zum Opfer einer fristlosen Kündigung werden. Dies wenn sie die fehlende Differenz nicht umgehend nachzahlen können. 
  • Die Preise von leerstehenden Eigentumswohnungen werden weiter steigen.
  • Die Preise von Wohnraum im Umland werden boomen. Dies wird zu einer Überbelastung der Berliner Infrastruktur führen.
  • Dem Land Berlin droht eine Rezession, was wiederum weniger Steuereinnahmen bedeutet.

Der Mietendeckel wird ein weiterer Beweis für krasse regulatorische Eingriffe, die riesige Nebenwirkungen entfalten. Und fast immer ist es so, dass die Reichen und Starken dadurch schlussendlich doch wieder reicher und stärker werden, und nicht abgeschwächt.

Zuletzt sei nochmals daran erinnert, dass es einen Mietendeckel unter dem Nazi Regime und der DDR bereits gab. In beiden Fällen ist das Experiment gescheitert. Und dieses Mal wird es auch nicht anders.

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