Berliner Mietendeckel: 7 unerwartete Konsequenzen

Berliner Mietendeckel

“Habemus Mietendeckel

So die Grünen-Fraktionschefin Antje Kapek, als sich der Senat am Freitag 18. Oktober 2019 zu einem Mietendeckel Entwurf einigte.

Laut dem Berliner Senat muss dank dieser Maßnahme „in den nächsten fünf Jahren (…) kein*e Mieter*in mehr fürchten, wegen exorbitanter Mietsteigerungen oder hoher Modernisierungsumlagen das Dach über dem Kopf zu verlieren.“

Das klingt wie ein Sieg für den Senat und für Mieter in Berlin.

Aber ist das wirklich so? Und wurde hiermit tatsächlich das Problem der stark steigenden Mieten und der Verdrängung gelöst?

Keineswegs.

Denn erstens ist es fraglich, ob der Mietendeckel überhaupt verfassungskonform ist. Zweitens hat die Einführung des Mietendeckels signifikante Konsequenzen. Dies nicht nur auf den Berliner Wohnungsmarkt, sondern auch auf die Finanzen zahlreicher Kleinvermieter, auf den Neubau, die gesamte Wohnungswirtschaft, das Handwerk sowie auf den Standort Berlin. Und hinzu kommt, dass der Mietendeckel in Berlin mittel – und langfristig auch den meisten Mietern nicht dienen wird.

Trotzdem solltest du als Vermieter oder Immobilieninvestor nicht verzweifeln. Zwar gehört der Mietendeckel in Berlin eindeutig zu den politischen Risiken, die ich in meiner Hauskauf Checkliste besprochen haben.

Es gibt aber noch Grund zu hoffen, dass der Berliner Mietendeckel wieder durch Gerichte gekippt wird. Außerdem ist der Mietendeckel nicht unbedingt schlecht für Immobilienpreise – ganz im Gegenteil. Unter bestimmten Bedingungen kann sich ein Hauskauf in Berlin oder im Umland auch jetzt noch lohnen.

Wie funktioniert der Mietendeckel in Berlin?

Mit dem Berliner Mietendeckel (Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin – MietenWoG Bln) werden die Mieten von 1,5 Millionen vor 2014 gebauten Wohnungen fünf Jahre lang eingefroren und in vielen Fällen sogar abgesenkt. Gestattet ist lediglich eine Inflationsanpassung von 1,3% pro Jahr ab 2022.

Die Werte in der neuen Mietentabelle beruhen auf den Daten des Mietspiegels von 2013, angepasst an die Lohnentwicklung der letzten Jahre.

Mietentabelle Berliner Mietendeckel
Mietentabelle Berliner Mietendeckel;
Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen

Ähnlich wie beim Mietspiegel, aber auf vereinfachte Art, sind in der neuen Mietentabelle Zu- und Abschläge eingebaut, je nach Lage und Ausstattung. Erstaunlich ist aber, wie wenig die Lage berücksichtigt wird, da lediglich zwischen einfach, mittel und gut unterschieden wird. Ansonsten wird zwischen Charlottenburg, Neukölln, Marzahn Hellersdorf und anderen Bezirken nicht differenziert.

Liegt die Miete über 120% des entsprechenden Werts in der Tabelle, wird sie als Wuchermiete bezeichnet und muss daher auf maximal 120% des Tabellenwerts reduziert werden. Diese Absenkungsregel gilt neun Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes, also ab Herbst 2020.

Mit dem Mietendeckel Rechner die Miete berechnen

Welche Miete sollte also laut Mietendeckel für deine Wohnung gezahlt werden? Du kannst dies ganz einfach mit diesem Mietendeckel Rechner erfahren.

Außerdem findest du hier ein Mietendeckel Rechenbeispiel aufgrund der obigen Mietentabelle.

Aber, wie gesagt – ob der Mietendeckel sich wirklich durchsetzen kann und eingehalten werden muss, ist eine andere Frage. Dies bespreche ich hier im Detail.

Ist der Berliner Mietendeckel verfassungswidrig?

Mit dem Berliner Mietendeckel soll eine „öffentlich-rechtliche Preisregelung für den Mietwohnungsbestand“ entwickelt werden. Dies neben den Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs.

Aber werden die Grenzen zwischen Zivilrecht und öffentlichem Recht hier gewahrt?

Zwar behaupten die Befürworter des Mietendeckels, dass die neuen Berliner Mietpreisregelungen öffentlich-rechtlicher Natur das bürgerlich-rechtliche Mietpreisrecht des Bundes ergänzen. Der Mietendeckel ist somit ein Verbotsgesetz: Bisher getroffene Regeln bleiben unberührt, es darf aber keine Miete über dem in der Mietentabelle festgelegten Wert vom Vermieter entgegengenommen werden.

Fraglich ist aber, inwiefern das Land Berlin überhaupt Gesetzgebungskompetenz hat. Denn der Bundesgesetzgeber hat bereits mit der Mietpreisbremse klare Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Wohnraum erlassen.

Bundesrecht vs. Mietendeckel Gesetzesentwurf: Vereinbar oder widersprüchlich?

Bei Neuvermietung laut § 556d BGB legt der Bund eine Mietobergrenze von höchstens 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete fest. Dies in einem Gebiet wie Berlin, wo angesichts der angespannten Wohnlage die Mietpreisbremse greift.

Stattdessen ist unter Berücksichtigung des Mietendeckels höchstens die zum Stichtag (18. Juni 2019) vereinbarte Miete erlaubt, vorausgesetzt sie übersteigt die entsprechende Mietobergrenze nicht. Ansonsten muss die Miete abgesenkt werden.

Der Berliner Mietspiegel wird somit ersetzt durch die niedrigeren Werte des Mietendeckels. Die im bürgerlich-rechtlichen Mietpreisrecht des Bundes erläuterten Rechte der Mietvertragsparteien werden im Land Berlin durch den Mietendeckel suspendiert. Und zwar weil die Regelungen von Berlin mit jenen des Bundes nicht vereinbar sind.

Fallbeispiel: Neuvermietung mit Mietendeckel vs. ohne

Dein Mieter ist aus deiner Immobilie in Prenzlauer Berg ausgezogen. Die Wohnung liegt in einem Gebäude an der Schönhauser Allee, Baujahr 1958. 

Der Mieter zahlte für die 50 Quadratmeter große Wohnung 7 EUR pro Quadratmeter, also eine Nettokaltmiete von 350 EUR im Monat. Die ortsübliche Vergleichsmiete liegt für deine Wohnung laut Mietspiegel 2019 bei 7,30 EUR. 

Für die Neuvermietung laut 556d BGB hättest du 2019 die Miete angesichts der hohen Nachfrage auf 8,00 EUR ansetzen können, also knappe 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die neuen Mieter würden somit 400 EUR im Monat Nettokaltmiete zahlen.

Seit Februar 2020 hat sich mit Inkrafttreten des Mietendeckels dieses Szenario auf folgende Weise verändert:

Laut Mietentabelle liegt die Miete, die du nun für deine Wohnung (Baujahr 1958, mit Sammelheizung und Bad) verlangen kannst, nur noch mehr auf 6,08 EUR pro Quadratmeter. Dein Gesamtmiete beträgt daher 304 Euro kalt. 

Du erleidest durch den Mietendeckel als Vermieter somit eine Einbuße von 13,1% gegenüber deiner vorigen Miete (304 EUR vs. 350 EUR), und von 24,0% gegenüber der Miete, die du bei einer Neuvermietung laut 556d BGB hättest beziehen können (304 EUR vs. 400 EUR). 

Diese Einbuße wird in spätestens drei Jahren noch größer, da du unter Bundesrecht dann die Miete erhöhen könntest, unter dem Mietendeckel aber nicht. 

Der Berliner Mietendeckel hat somit folgende direkte Auswirkungen auf Vermieter:

  1. Er beruht auf einem älteren, niedrigeren Mietspiegel (2013).
  2. Er gewährleistet keine Anpassungsflexibilität bei Neuvermietung.
  3. Es gibt keine Möglichkeit mehr für Mieterhöhungen über 1,3% solange der Mietendeckel besteht.
  4. Modernisierung oder Möblierung erhalten bestenfalls nur sehr eingeschränkte Zuschläge.
  5. Die Lage der Immobilie wird nur auf sehr beschränkte Weise berücksichtigt.

Kein Wunder sehen die meisten Experten und Juristen daher den Berliner Mietendeckel als nicht mit dem Bundesrecht vereinbar. Und somit als verfassungswidrig.

Die Länder, somit auch der Landesgesetzgeber von Berlin, verfügen nach dem Grundgesetz unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt über eine Gesetzgebungskompetenz zur Einführung eines sogenannten Mietendeckels. Das bundesrechtliche Mietpreisrecht der Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs übt eine Sperrwirkung gemäß Art. 72 Abs. 1, Art. 74 Abs. 1 Nr. 1GG in Verbindung mit dem Grundsatz der bundesstaatlichen Rücksichtnahme aus. (Prof. Dr. Hans-Jürgen Papier)

Quelle: „Mietendeckel verfassungswidrig“: Das Gutachten im Wortlaut
Morgenpost

Wuchermieten sind keine Wuchermieten

Laut Mietendeckel wird eine Miete, die 120% des zutreffenden Werts in der Tabelle überschreitet, bereits als Wuchermiete bezeichnet.

Doch das Bundesrecht definiert eine Wuchermiete ganz anders:

Der strafrechtliche Tatbestand der Wuchermiete im Sinne von § 291 StGB besteht erst, wenn die Unerfahrenheit oder persönliche Lage des Mieters ausgenutzt wurde. Und dies trifft zu, wenn der Mietbetrag die ortsübliche Vergleichsmiete um über 50% überschreitet (OLG Köln WuM 1980, 36).

Es bedarf hier außerdem eines Gutachtens eines Sachverständigen, um den Sachverhalt zu überprüfen. Der regionale Mietspiegel allein stelle keine ausreichende Entscheidungsgrundlage dar.

Somit liegen Wuchermieten laut Bundesrecht wesentlich über der 20% Überschreitung, die der Berliner Mietendeckel bereits als solche betrachtet.

Auch hier verstößt der Mietendeckel gegen das Bundesrecht. Es besteht daher kaum ein Zweifel daran, dass der Mietendeckel verfassungswidrig ist. Mindestens gleich so schlimm ist aber, dass der Mietendeckel zahlreiche unerwünschte Konsequenzen mit sich bringt, die seinem eigentlichen Zweck widersprechen.

Konsequenz #1: Das Wohnungsangebot wird noch knapper

Der Mietendeckel ist im besten Fall gut für Mieter, die bereits über eine Wohnung in Berlin verfügen. 

Zu hoffen, dass es jetzt leichter wird, eine bezahlbare, passende Wohnung zu finden ist aber zu optimistisch: Denn durch den Mietendeckel wird das Wohnungsangebot noch knapper.

Es kommt nämlich zu weniger Investitionen und weniger Neubau. Eine neue Mietwohnung zu finden wird daher noch schwieriger. Du kannst dir sicherlich vorstellen, dass du als Vermieter des obigen Fallbeispiels dir ernsthaft überlegen wirst, ob sich das Vermieten deiner Wohnung in Prenzlauer Berg überhaupt noch lohnt.

Und in der Tat war nur ein paar Wochen nach Inkrafttreten des Mietendeckels (23. Februar 2020) bereits ein signifikanter Rückgang der Mietangebote in Berlin zu beobachten. Dies auch schon vor dem durch die Coronakrise verursachten Lockdown.

Konsequenz #2: Nur die reichsten Mieter profitieren

Auch für Bestandsmieter besteht die Gefahr, dass der Mietendeckel früher oder später vom Bundesverfassungsgericht als verfassungswidrig erklärt wird. Dies könnte zu Mietsteigerungen, Nachzahlungen und Kündigungen führen, sollten jene Mieter bereits fälschlicherweise eine abgesenkte Miete bezahlt haben.

Wie so oft werden am meisten jene profitieren, die es am wenigsten brauchen. Bei einer noch größeren Wohnungsknappheit werden Vermieter nur die solventesten Mieter auswählen. Außerdem werden jene solventen Bestandsmieter, die jetzt über 12 Euro pro Quadratmeter zahlen auch die sein, die von der größten Absenkung profitieren.

Konsequenz #3: Ein neuer Schwarzmarkt für Mietwohnungen entsteht

Mit oder ohne Mietendeckel wird die Nachfrage nach Wohnraum in Berlin vorläufig stark bleiben. Das Angebot wird aber noch knapper, wenn wie gesagt angesichts geringerer finanzieller Anreize weniger gebaut und investiert wird.

Zahlreiche Mieter wären daher bereit, Preise über dem Mietendeckel zu zahlen, wenn sie keine Wohnung auf dem leergefegten offiziellen Markt finden können.

Und wo wird man in Berlin noch Wohnungen finden? Nur auf dem Schwarzmarkt. Denn Expats oder Auslandsstudenten werden sich immer noch über eine Wohnung zu 15 EUR pro Quadratmeter freuen, wenn sie diese relativ leicht finden und sofort beziehen können. Zumal für jemanden aus Städten wie London, New York, San Francisco oder Zürich auch diese Miete noch attraktiv erscheint.

Der Schwarzmarkt ist auch gar nicht schwer zu finden: im letzten Jahr lagen laut ImmobilienScout über 90% der auf dem Portal veröffentlichten Mietangebote über den vom Mietendeckel festgelegten Werten. Auch wenn dieser hohe Anteil in den letzten Wochen höchstwahrscheinlich gesunken ist, liegen zahlreiche Angebote für Wohnungen und auch für WG-Zimmer noch über den Oberwerten.

Wie schädlich der Mietendeckel außerdem für Berliner WGs ist, erfährst du hier.

Konsequenz #4: Der Markt für leerstehende Eigentumswohnungen boomt

Eine leerstehende Eigentumswohnung wird zu einer Rarität. Und somit zu einem sehr nachgefragten Gut. Der Hauskauf kann sich hier sogar noch lohnen. Denn schon jetzt schauen sich viele Eltern nach Wohnungen für ihre in Berlin studierenden Kinder um.

Mehr Eigentumswohnungen werden längere Zeit leer stehen – sicherlich mal die gestatteten 6 Monate – wenn ein Vermieter einen Verkauf erwägt. Oder ein Verwandter wird die Wohnung vorübergehend bewohnen, auch ohne direkte Mietzahlung. Dies auch wieder als Teil des Schwarzmarkts.

Konsequenz #5: Es droht vielen Mietern ein teurer Rechtsstreit

Schon bevor der Mietendeckel gekippt wird könntest du als Vermieter durchaus ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB stellen.

Zwar kann der Mieter seine Zustimmung verweigern, es kommt dann aber sehr leicht zu einem langen, zeitaufwändigen und teurem Rechtsstreit. Dies würde sich für dich als Vermieter nur lohnen bei einer Miete die signifikant über dem Tabellenwert des Mietendeckels liegt, also z.B. eine möblierte Wohnung in Toplage.

Interessanterweise rechnet aber sogar der Berliner Mietverein damit, dass Vermieter sich weiterhin an das BGB halten.

Versuchen deine Mieter eine Mietabsenkung zu erhalten, könnte dies sogar zu einem Kündigungsgrund werden, falls du den Rechtsstreit gewinnst oder das Bundesgerichtshof den Mietendeckel kippt.

Hast du bereits die Miete unter Berücksichtigung des Mietendeckels abgesenkt, so könntest du in einem solchen Fall die Nachzahlung der Miete verlangen. Auch dies könnte zu einer Kündigung führen, falls dein Mieter nicht in der Lage ist, den Nachzahlungen umgehend nachzukommen.

Ein Großteil der Berliner Mieter haben aber ein gutes Verhältnis zu ihren Vermietern. Außerdem werden sich mit der Zeit viele Mieter der Tatsache bewusst, dass der Wohnungsmarkt knapp ist, und der Mietendeckel Risiken birgt. Sogar der Berliner Mietverein warnt davor.

Konsequenz #6: Das Berliner Umland wird boomen

Bereits im Jahr 2017 war eine Nettoauswanderung von deutschen Berlinern zu beobachten. Dies vor allem ins Umland nach Brandenburg.

Wird durch den Mietendeckel das Wohnungsangebot noch knapper, zum Teil auch durch weniger Bautätigkeit, so ist mit einem noch größeren Zustrom ins Umland zu rechnen. Zahlreiche Bauprojekte werden nach Brandenburg verlagert. Wiederum führt dies zu einer viel stärkeren Belastung der lokalen Infrastruktur.

Wie der Berliner Senat damit fertig werden wird, ist fraglich. Angesichts der investorenfeindlichen Politik des Senats kann es gut sein, dass Arbeitgeber ebenfalls die Stadt verlassen. Mit mehr Pendlern in die Hauptstadt ist aber wegen dem Mietendeckel sicherlich zu rechnen.

Mietendeckel Deja Vu: Fallbeispiel Genf 

In der Stadt Genf (Schweiz) besteht seit 1996 ein Mietendeckel. Dieser hat die Wohnungsknappheit nur verschlimmert. 

Andererseits hat das Umland riesig profitiert. Der in der Vergangenheit viel günstigere Wohnungsmarkt im benachbarten Frankreich hat einen Boom erlebt. Der wachsende Pendelverkehr über die Grenze hat zu einer immer größeren Belastung der lokalen Infrastruktur geführt. 

Die Preise von Eigentumswohnungen in Genf sind aber ebenfalls noch 20 weitere Jahre - also bis 2015 - gestiegen, bis sie anfingen zu stagnieren. 

Konsequenz #7: Berlin droht eine Rezession

Wegen dem Mietendeckel sind Auftragsrückgänge im Bau und Handwerk bereits spürbar. Dies als logische Konsequenz eines Investitonsstopps.

Hinzu kommt, dass Arbeitgeber, deren Mitarbeiter keine Wohnung in Berlin mehr finden werden, früher oder später ihren Präsenz in Berlin verkleinern oder verlagern werden.

Die Konsequenz sind daher Jobverluste in Berlin. Und angesichts des dadurch verursachten sinkenden Konsums, eine Rezession. Wiederum bedeutet dies weniger Steuereinnahmen für das Land Berlin und weniger finanziellen Spielraum für den Senat.

Wer muss dann schlussendlich zur Hilfe kommen? Natürlich der Bund, gegen dessen Gesetze der Senat ursprünglich verstoßen hat.

Eine Normenkontrollklage der Opposition kann den Berliner Mietendeckel kippen

Eine Normenkontrollklage gegen den Mietendeckel wurde bereits von Bundestagsmitgliedern der CDU, CSU und FDP beim Bundesverfassungsgericht eingereicht.

Das Bundesverfassungsgericht kann das Gesetz im ganzen kippen oder Teiländerungen verlangen.

Als Vermieter musst du natürlich auf das Kippen des Mietendeckels durch das Bundesverfassungsgericht hoffen bzw. auf eine erfolgreiche Normenkontrollklage der Opposition.

Zuvor ist es empfehlenswert, im Sinne des BGBs bei Mieterhöhungen und Neuvermietungen zu handeln und auf die Zustimmung des Mieters zu hoffen.

Fazit: Mit dem Mietendeckel scheitert Berlin

Der Berliner Mietendeckel ist ein verzerrender Eingriff in den Marktmechanismus mit signifikanten kontraproduktiven Nebenwirkungen. Er wird die Berliner Wohnungsnot nur verschlimmern: 

  • Es wird weniger gebaut und investiert. Die Wohnungsknappheit wird noch schlimmer. 
  • Neue Mieter werden Wohnungen nur noch mehr auf einem überteuerten Schwarzmarkt finden können, wenn überhaupt.
  • Mieter, die eine Mietabsenkung erhalten, könnten bei Verfassungswidrigkeit des Gesetzes zum Opfer einer fristlosen Kündigung werden. Dies wenn sie die fehlende Differenz nicht umgehend nachzahlen können. 
  • Die Preise von leerstehenden Eigentumswohnungen werden weiter steigen.
  • Die Preise von Wohnraum im Umland werden boomen. Dies wird zu einer Überbelastung der Berliner Infrastruktur führen.
  • Dem Land Berlin droht eine Rezession, was wiederum weniger Steuereinnahmen bedeutet.

Der Mietendeckel wird ein weiterer Beweis für krasse regulatorische Eingriffe, die riesige Nebenwirkungen entfalten. Und fast immer ist es so, dass die Reichen und Starken dadurch schlussendlich doch wieder reicher und stärker werden, und nicht abgeschwächt.

Man schaue nur auf das Beispiel Stockholm, wo ein Mietendeckel zu einer Warteliste für Wohnungen geführt hat. Am schnellsten kommt man zu einer Wohnung, indem man eine Sonderzahlung leistet, die für die meisten Mieter aber unerschwinglich ist.

Zuletzt sei nochmals daran erinnert, dass es einen Mietendeckel unter dem Nazi Regime und der DDR bereits gab. In beiden Fällen ist das Experiment gescheitert. Und dieses Mal wird es auch nicht anders.

Mietendeckel Formulare, Informationen und Hilfe

Informationen der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen zum Mietendeckel findest du hier.

Die Investitionsbank Berlin (IBB) übernimmt drei Aufgaben aus dem MietenWoG Bln, welche ich unten mit Link zu den entsprechenden Formularen kurz bespreche.

Formular zur Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen

Modernisierungen müssen über die Modernisierungsanzeige vor dem Wirksamwerden der Mieterhöhung gemeldet werden. Modernisierungen, die vom 18 Juni 2019 bis 22 Februar 2020 erfolgt sind, müssen vor dem 22 Mai 2020 angezeigt werden.

Härtefallantrag für Vermieter

Als Vermieter kannst du bei der IBB einen Härtefallantrag stellen, wenn die vom Mietendeckel festgelegte Obergrenze für dich auf Dauer zu Verlusten oder zur Substanzgefährdung führen würde. Die Härtefallregel gilt pro Wirtschaftseinheit. Eine Wirtschaftseinheit kann sowohl eine Eigentumswohnung in einer WEG als auch ein ungeteiltes Zinshaus sein.

Mietzuschüsse für Mieter bei Vermieter Härtefall

Außerdem übernimmt die IBB die Verantwortung für Mietzuschüsse für Mieter, deren Miete aufgrund eines Härtefalls des Vermieters über der Obergrenze liegt. Dies gilt nur für Mieter, deren Einkommen sich innerhalb der Einkommensgrenzen für den Berliner Wohnberechtigungsschein (WBS) befindet.

18 Gedanken zu „Berliner Mietendeckel: 7 unerwartete Konsequenzen“

    1. Stephan Gasteyger

      Lieber Manuel,

      besten Dank für deinen Kommentar! Ich hoffe, der Hauskauf läuft für dich gut und wünsche dir dabei viel Glück!

      Beste Grüße,
      Stephan

  1. Interessant, dass in Genf, obwohl der Mietendeckel galt, die Preise für Eigentumswohnungen noch 20 Jahre lang gestiegen sind. Aktuell profitiert der Berliner Mietwohnungsmarkt ja von Corona, da Ferienwohnungen dem regulären Markt zugeführt werden. Wir möchten unsere Immobilie in Wiesmoor verkaufen und in Berlin eine erwerben. Ob das der richtige Zeitpunkt ist ist fraglich.

    1. Stephan Gasteyger

      Liebe Antonia,

      danke für deinen interessanten Kommentar.

      Der Berliner Mietwohnungsmarkt wird m.E.kaum signifikant von Corona profitieren. Es stimmt aber, dass einige Ferienwohnungen jetzt für eine längerfristige Vermietung (meistens möbliert) zur Verfügung stehen. Die meisten Betreiber von Ferienwohnungen werden aber kaum ihre Wohnungen unbefristet vermieten, da sie sich dann an den Mietendeckel halten müssen. Jene, die es können, werden lieber ein paar Wochen Leerstand ertragen wollen.

      Langfristig lohnt sich ein Immobilien Investment in Berlin nach wie vor – gerade in diesen Zeiten ist es sicher leichter, den Kaufpreis zu Euren Gunsten zu verhandeln.

      Ich wünsche Euch beim Hauskauf in Berlin auf jeden Fall viel Glück!

      Viele Grüße,
      Stephan

  2. Aber befriestete Vermietung ist laut Mietendeckel nicht mehr erlaubt. Dann kann der neuen Mieter nach dem Einzug in die frisch renovierte und voll ausgestattete Wohnung der befriestete Mietvertrag für ungültig erklären. Er kann verlangen dort unbefriestet wohnen zu dürfen, und zwar zu einer mietendeckel-konforme niedrige Miete.

  3. Hallo,

    Könnten Sie das vielleicht etwas näher erläutern:

    „ Es kommt nämlich zu weniger Investitionen und weniger Neubau.“

    Ich dachte die Mietobergrenze greift nicht bei Neubauten?

    Viele Grüße!

    1. Stephan Gasteyger

      Hallo Marcus,

      besten Dank für die sehr gute Frage.

      In der Tat ist der Neubau (nach 1.1.2014 bezugsfertige Wohnungen) vom Mietendeckel ausgenommen. Es wird aber bei einem Mietendeckel äußerst schwierig, als Investor zu planen. Denn in spätestens fünf Jahren gelten die heutigen Neubauten nicht mehr als Neubau, insofern ist es sehr wahrscheinlich, dass dann der Mietendeckel für diese greift. Es ist nämlich kaum vorstellbar, dass der Mietendeckel wirklich nur fünf Jahre lang gilt.

      Weshalb sollten Investoren angesichts dieser Unsicherheit (und der dann noch schlechteren Renditen) noch in Berlin investieren? Das Investorenvertrauen wurde somit zerstört, und Projekte wurden daher auch schon abgesagt.

      Andere Städte wie z.B. Stockholm oder Genf, wo seit Jahrzehnten ein Mietendeckel besteht, haben es gezeigt: Erstens kann ein Mietendeckel kaum aufgehoben werden, und zweitens bremst er aus den oben besprochenen Gründen den Neubau und sorgt für noch mehr Wohnungsknappheit.

      Ich hoffe, das hilft!

      Viele Grüße,
      Stephan Gasteyger

  4. Sebastian Jeter

    Hallo Herr Gasteyger,

    ich kann Ihren Ansichten und Aussagen in keinster Weise zustimmen und gehe davon aus, dass es sich hier maximal um Mutmaßungen handelt, die sehr stark aus Vermietersicht dargestellt werden.

    1. Punkt:

    Warum soll es wegen einer Mietpreisdeckelung zu weniger Neubau kommen? Wie schon richtig bemerkt, gilt der Mietpreisdeckel nicht für Neubauten nach dem Erstbezug im Jahr 2014.

    Nach Ihrer angeführten Logik, dass in 5 Jahren dann heutige Neubauten nicht als Neubauten klassifiziert werden (was ich im übrigen für eine reine Mutmaßung halte), wären ja alle fertiggestellten Objekte ab dem Jahr 2019 weiterhin klassifizieren Neubauten, sprich alle Wohnungen, die nach der Einführung des Mietendeckels gebaut wurden.

    Warum sollte also ein interessierter Investor für Neubauten heute von dem bestehenden Mietendeckel eine Entscheidung abhängig machen zu bauen?

    2. Mietpreise und Nachteile für Vermieter

    In Ihrem Beispiel konstruieren Sie einen Fall, den es nicht gibt. Kein mir bekannter Vermieter hat in den letzten Jahren so moderat erhöht und bietet die begehrten Wohnung mit Größen bis 50qm für 7 EUR oder 8 EUR kalt an.
    Den qm-Preis können sie gerne verdoppeln auf 14 – 18 EUR/qm, dann kommen Sie auf den aktuellen Preise innerhalb des S-Bahn Rings.
    Nichtmal in Marzahn und Hellersdorf gibt es jenseits der Sozialwohnungen noch Mieten mit 7 EUR/qm. Das sollten Sie als Lobbyist besser wissen.
    Zurecht wird von Wuchermieten gesprochen, weil es schlichtweg solche sind, die aktuell auf dem offiziellen Wohnungsmarkt verlangt werden. Bei großen Neubauprojekten wie in der Heidestrasse am Hauptbahnhof sprechen wir übrigens schon von 20 EUR/qm. Welcher normale Angestellte soll das bezahlen?

    3. Erklären Sie mir gerne, wie bei den aktuellen Mietpreisen ein Unternehmer kostengünstig neue Mitarbeiter nach Berlin bringt? Ganz im Gegenteil geht der Unternehmer das Risiko ein, viel zu hohe Löhne zahlen zu müssen um Mitarbeiter dauerhaft in der Region Berlin halten zu können, da Vermieter die Preisspirale immer weiter aufdrehen, um Ihre Rendite weiter und weiter zu maximieren. Das ist volkswirtschaftlich verheerend, da Immobilien in der Regel großen Investoren und Konzernen gehören, die nun zunehmend an die Börse drängen (Vonovia und Deutsche Wohnen). Da wird dann noch mehr Renditedruck gemacht.

    Bezahlbarer Wohnraum zählt übrigens ebenfalls zu einem Wettbewerbsvorteil bei der Ansiedlung von Unternehmen. Und ob Berlin allein durch einen Mietendeckel in eine Rezession getrieben wird, das bezweifele ich doch sehr. Hier fehlen mir sachliche Argumente. Bisher kann ich keinen Rückgang der Bautätigkeit in Berlin feststellen und Handwerker sind ebenfalls reichlich ausgelastet. Nur wo die guten Handwerker wohnen sollen, dass wäre mal einen interessante Frage. Weil die können keine 14-15 EUR/qm aufwärts bezahlen.

    4. Leerstehende Eigentumswohnungen und Ferienwohnungen allgemein als zweckentfremdeter Wohnraum bekannt, hat die Wohnungsknappheit in Berlin mit verursacht. Jetzt der Mietpreisdeckelung zu unterstellen, dass Sie diese Probleme verursacht, ist blanker Hohn. Zumal der Mietendeckel erst seit 3 Monaten existiert und der Immobilienmarkt verspätet reagiert auf Änderungen.

    5. Ob der Mietpreisdeckel verfassungswidrig ist oder nicht, dass müssen die Gerichte entscheiden. Aber von einer selbstregulierenden Funktion des Immobilienmarkts ist nicht auszugehen, weil es das in den letzten 15-20 Jahren auch nicht der Fall war. Zusätzlich kommt eine nicht unrelevante Thematik mit der Coronakrise hinzu.
    Ich gebe Ihnen dahingehend Rechts, dass durch überhöhte Mieten i.d.R. die Reichen noch reicher werden und die Armen noch weiter geschröpft werden.

    6. Insofern Vermieter Ihre Eigentumswohnungen als nicht mehr rentabel erachten, dann können Sie diese jederzeit veräußern. Wie bei jeder Geldanlage geht auch mit diesem Anlageinstrument ein finanzielles Risiko einher. Wer sich dessen nicht bewusst ist, der hat leider das Nachsehen.
    Aber auch das ist dann Marktwirtschaft,

    Ich freue mich über Ihre Argumente.

    Beste Grüße
    Sebastian J.

    1. Stephan Gasteyger

      Hallo Herr Jeter,

      besten Dank für Ihren Kommentar.

      Es handelt es sich in meinen Artikeln nicht um Mutmaßungen, sondern um eine Analyse aufgrund von Fakten und ökonomischen Zusammenhängen.

      Zum Beispiel sind genau solche Konsequenzen eines Mietendeckels in Städten wie Genf oder Stockholm zu beobachten – was ich hier auch bereits angesprochen habe.

      Zu Ihren Punkten:

      Punkt 1:

      Ein Mietendeckel bremst den Neubau, und zwar wegen der signifikanten Auswirkung auf das Investorenvertrauen. Warum sollte ein Investor in Neubau investieren, wenn dermaßen krass in die Vertrags- und Gewerbefreiheit eingegriffen wird?

      Außerdem ist jetzt bereits zu beobachten, dass Neubaumieten in Berlin seit Einführung des Mietendeckels überproportional gestiegen sind (+17% seit Anfang 2020 laut Immowelt). Da Wohnraum in Berlin äußerst knapp ist und mit dem Mietendeckel noch knapper wird, bleibt vielen Neumietern nur noch mehr die Option, eine wesentlich teurere Neubauwohnung zu mieten. Es besteht kein Zweifel, dass ein Rot-Rot-Grüner Senat diese Neubaumieten mit der Zeit auch regulieren wird.

      Investoren denken und planen voraus, und dies aufgrund von vernünftigen Annahmen, die über die Aussichten eines Standorts getroffen werden. Ich kenne keinen einzigen Investoren, der jetzt eher in Berlin investieren würde, als vor der Einführung des Mietendeckels. Ganz im Gegenteil: Viele ziehen sich zurück oder verkaufen.

      Punkt 2:

      Die meisten Vermieter beachten den Mietspiegel und die Mietpreisbremse. Ich selber habe bis vor kurzem (bis der Mieter ausgezogen ist) in einem Fall noch für unter 6 Euro innerhalb des S-Bahn Rings vermietet. Ich kenne auch viele andere Vermieter, die noch unter 10 Euro vermieten. Bitte schauen Sie etwas mehr auf die Daten (und den Mietspiegel) und etwas weniger auf das, was Mietendeckel Aktivisten Ihnen erzählen.

      Natürlich liegen die Preise bei Neuvermietungen wesentlich höher. Dies aufgrund von Angebot und Nachfrage, und diese Mieten liegen immer noch wesentlich unter denen in anderen Großstädten. Ein wichtiger Grund, weshalb die Mieten in Berlin so stark gestiegen sind ist die Tatsache, dass der Senat seit Jahren den Neubau durch Verbote und Regulierungen erschwert hat, statt ihn zu fördern.

      Mit Steuergeldern wurden in den letzten Jahren Wohnungen zu einem hohen Preis zurückgekauft, nachdem der Senat vor 10-15 Jahren diese viel günstiger veräußert hatte. Nicht nur eine unverantwortliche Art zu investieren: Es wird auf diese Art auch kein Wohnraum geschaffen.

      Hohe Mieten sind somit auf das knappe Angebot zurückzuführen, welches durch die schlechte Berliner Wohnungspolitik der letzten zwei Jahrzehnte verursacht wurde. Der Mietendeckel ist ein weiterer Baustein dieser Politik – er wird nur zur weiteren Verknappung führen.

      Eine weitere Konsequenz des Mietendeckels sind außerdem signifikante Steuermindereinnahmen gerade zu Zeiten, wo Berlin Steuergelder am meisten braucht. Und mit mehr Steuereinnahmen dank eines besser funktionierenden Wohnungsmarkts könnten auch mehr Sozialwohnungen gebaut werden, gerade für die von Ihnen angesprochenen Arbeiter, die momentan unter der Wohnraumknappheit und den hohen Mieten leiden.

      Punkt 3:

      Der einzige Grund, weshalb es für Unternehmer schwieriger wird, neue Mitarbeiter nach Berlin zu bringen, ist die Wohnungsknappheit. Mieten in Berlin bleiben im internationalen Vergleich günstig. Ich höre immer wieder von Zuzüglern, die verzweifelt eine Wohnung in Berlin suchen, aber sich durchaus auch eine höhere Miete leisten könnten. Für Unternehmen in Berlin ist die Verfügbarkeit von Wohnraum ein größeres Problem als die Höhe der Mieten, vor allem wenn diese meistens noch unter 20 Euro pro Quadratmeter liegen, im Gegensatz zu London, New York oder Paris.

      Bauprojekte wurden in Berlin bereits wegen dem Mietendeckel verzögert oder eingestellt, das Handwerk beklagt sich auch darüber. Da der Mietendeckel erst im Februar in Kraft getreten ist, sind wir hier erst am Anfang.

      Im übrigen sind Vonovia und Deutsche Wohnen schon seit langem an der Börse, im Gegensatz zur Ihrer Aussage.

      Punkt 4:

      Reden Sie mal mit den Ihnen bekannten Vermietern, die zu 14-18 EUR pro Quadratmeter vermieten. Denken Sie wirklich, diese werden jetzt ihre Wohnungen für unter 7 EUR anbieten, wenn deren Mieter ausziehen? Viele Vermieter werden stattdessen eher abwarten, verkaufen, oder versuchen, als Ferienwohnung oder möbliert zu vermieten.

      Berlin benötigt mindestens 25.000 neue Wohnungen im Jahr, um dem Bevölkerungswachstum gerecht zu werden. Es gibt allerhöchstens 25.000 Ferienwohnungen in Berlin, von denen ein großer Teil selbstgenutzt wird. Es wurden also allerhöchstens 10.000 Wohnungen in Berlin durch die Vermietung als Ferienwohnung dem Markt „entzogen“. Das ist angesichts des jährlichen Wohnungsbedarfs ein Tropfen auf dem heißen Stein. Auch das Zweckentfremdungsverbot löst somit keine Probleme, ganz im Gegenteil.

      Punkt 5:

      Natürlich muss man jetzt die Entscheidung des Bundesgerichtshofs abwarten.

      Wie schon oben erwähnt ist die Wohnraumknappheit in Berlin zum großen Teil auf die marktverzerrenden Eingriffe der Politik zurückzuführen. Mehr Markt hätte nicht geschadet, ganz im Gegenteil.

      Punkt 6:

      Klar, jeder darf veräußern, wann er will. Wegen dem Mietendeckel ist jetzt ein Anstieg der Verkaufsangebote zu beobachten, und (noch) weniger Wohnungen werden zur Miete angeboten. Das bedeutet, dass es in Berlin mehr Eigennutzer geben wird, und dies auf Kosten vieler Mieter, die sich den Kauf einer Wohnung nicht leisten können.

      Es wird auch zu mehr Eigenbedarfskündigungen kommen, weil Vermieter ihre nun unprofitabel vermietete Wohnung eher selbst nutzen oder z.B. ihren Kindern überlassen wollen.

      Mit anderen Worten: Der Mietendeckel führt zu noch mehr Verdrängung, und leistet, wie gesagt, einen weiteren Beitrag an die wachsende Kluft zwischen Arm und Reich.

  5. Die Politik schafft es immer wieder, die Sitauation auf dem Immobilienmarkt zu „verschlimmbessern“. Nicht nur für Mieter in Berlin sieht es schlecht aus, sondern auch für Wohnungseigentümer. Das neue Wohnungseigentumsgesetz in der derzeitigen Entwurfsform stärkt nochmals die Verwalter, die ohnehin schon seit Jahren ohne echte Mindeststandards und vor allem ohne eine zuständige Aufsichtsbehörde agieren können. Es kann quasi jeder WEG-Verwalter werden, da der Sachkundenachweis keine echte Hürde bildet. Dann dürfen mitunter millionenteure Objekte verwaltet werden.

    Oftmals stelle ich mir die Frage, wie solche Gesetze zustandekommen oder wieviel in Lobbyarbeit investiert wird, damit einzelne Stakeholder profitieren. Am Ende leidet meistens derjenige, der nicht viel in der Tasche hat. Schade!

  6. Sehr geehrter Herr Gasteyer,

    der Markt in Berlin war doch mehr als zwei Jahrzehnte weitestgehend unreguliert und trotzdem ist Wohnungsknappheit entstanden. Ihre Argumentation ist doch daher nachweislich falsch.

    Wenn Sie einen Mieter bis vor kurzem zu 6 EUR auf dem qm eine Wohnung vermietet haben, dann können Sie doch nun auf 7EUR + X EUR erhöhen (je nach Lage und Ausstattung). Heißt also, dass Sie der Mietendeckel doch gar nicht negativ trifft, oder verstehe ich da etwas falsch?
    Ihre Wohnung war doch dann vorher auch rentabel, oder nicht?
    Wenn nicht, dann Frage ich mich, wieso Sie diese Wohnung gekauft und vermietet haben? Das wäre ja dann ökonomischer Irrsinn.

    Neubau und Investoren – diese Kombination hat ja genau zu dem geführt, was Sie beschreiben. Teure Wohnungen überwiegend im Bezirken wie Mitte, die sich Normalverdiener nicht leisten können. Das ist doch alles passiert vor dem Mietendeckel. Und ja, diese Bauprojekte benötigt nur eine kleiner Anteil der Bürgerinnen und Bürger, da die Klientel begrenzt ist, die sich diese Wohnungen leisten kann. Genau wie Sie es richtig beschreiben.

    zu Punkt 1.

    Laut E&V Commercial 06/2020 (www.engelvoelkers.com) sind im Jahr 2019 insgesamt 19.000 Wohnungen fertiggestellt worden von den Bauaufsichtsbehörden (13,7% mehr als im Vorjahr). Davon 89% Neubau – und da war der Mietpreisdeckel im Vorlauf diskutiert und auch schon beschlossen worden.
    Von diesen Wohnungen sind allein 3768 nur in Mitte entstanden.

    Zusätzlich ist dort zu lesen, dass für das Q1 im Jahr 2020 über 22% mehr Dachgeschossaufbauten und Nutzungänderungen von den Bauaufsichtsbehörden genehmigt wurden. Inwiefern steht das nicht im Widerspruch zu Ihren Ausführungen, dass ein Mietendeckel die Schaffung von Wohnungen behindert?
    Mich würden Ihre Quellen interessieren.

    Seit 2018 gibt es eine Baustau von rund 65.000 Wohnungen in Berlin aufgrund der jahrelang zunehmenden Differenz zwischen Baugenehmigungen und Fertigstellungen.
    Um den Druck auf den Wohnungsmarkt zu mildern, gibt es Neubauinitiativen wie „Neue Wege in Berlin“. 12.500 bezahlbare Wohnungen pro Jahr sollen vom Senat gebaut und gefördert werden. Und warum? Weil die freie Wirtschaft das eben nicht getan hat – viele Jahrzehnte lang nicht.

    zu Ihrem Punkt 2.

    Hier sehe ich eine große Unschärfe. Wahrscheinlich wissen Sie nicht mehr, wie die Situation in Berlin in den 90zigern gewesen ist. Hauptaugenmerk lag auf Entschuldung der Stadt und die Stadt musste verkaufen. Immer wieder mit dem Hinweis, dass man damit die Möglichkeit abgibt, den Wohnungsmarkt beeinflussen zu können.
    Die Diskussion, dass das ökönomisch nicht sinnvoll war, ist obsolet. Das weiß jeder spätestens jetzt, dass es eben nicht funktioniert, unreguliert auf das Verantwortungsbewusstsein von den sogenannten Investoren zu bauen.

    zum Punkt 4.

    Ihre Zahlen möchte ich gerne belegt haben. Woher wissen Sie so genau, wieviele Wohnungen dem Mietmarkt durch Zweckentfremdung entzogen wurden? Das ist ein Graubereich, den man bisher nur mit Mühe schätzen konnte.

    zu Punkt 5.

    Eigenbedarfskündigung ist seit Jahren ein Thema. Das hat sich doch nicht verschärft mit der Einführung eines Mietendeckels. Ganz im Gegenteil – seit Jahrer werden langjährige Mieter in Innenstadtlagen aus Ihren Wohnungen geklagt wegen „Eigenbedarf“. Soviele Kinder hat doch kein Investor, dass die Wohnungen dann an die eigenen Kinder und Verwandte am besten noch umsonst vergeben werden. Wem wollen Sie das denn erzählen?
    Die Wahrheit ist, die Wohnungen wurden schon damals in Eigentum umgewandelt, modernisiert und teuer verkauft an gut verdienende Familien oder „Investoren“, die sie dann teuer neuvermietet haben.
    Dafür gibt es diverse Pressebelege.

    Können Sie denn belegen, dass die Umwandlung in Eigentum etwas mit dem Mietendeckel zu tun hat?

    Der generelle Trend geht doch bei den gut verdienenden Haushalten zum Eigentum, da die angesprochenen Neubauwohnungen so teuer sind, dass man gleich Eigentum finanzieren kann. Diese Wohnungen sind aber von vornherein nicht bezahlbar für diejenigen, die günstigen neuen Wohnraum brauchen.

    Zusätzlich ist aufgrund von Alternativlosigkeit für „sichere“ Anlagen der Run auf Immobilien ungebrochen. Dazu kommt günstiges Geld was die Zentralbanken in den Markt pumpen. Es wird daher weiter gebaut werden, da wird der Mietpreisdeckel überhaupt keine Rolle spielen.

    Daher sehe ich es aktuell als absolute Mutmaßung an, dem Mietendeckel und der Einführung der Mietpreisbremse zu unterstellen, die Schaffung von neuen Wohnungen zu verhindern. Auch schafft er keine Kluft zwischen Arm und Reich – wie auch?

    Es braucht drastische regulatorische Maßnahmen, um das soziale Gleichgewicht in der Stadt nicht aus den Fugen geraten zu lassen. Eine der Maßnahmen ist eine Mietpreisdeckelung, um die Möglichkeit zu schaffen, die unbegründete Verteuerung von Wohnraum und die damit verbundene Spekulation zu verhindern.

    Der Markt handelt nach Angebot und Nachfrage – in einer Stadt wie Berlin kann es aber nicht nur darum gehen, denn die Stadt lebt von der gesellschaftlichen Vielfalt und ist auch deswegen ein Magnet für viele Menschen, Kulturen, Künstler,Kulturschaffende etc.

    Ohne bezahlbaren Wohnraum wird es kein Berlin mehr geben, in dem es sich so leben lässt, wie es die vielen Zuziehenden spannend und anziehend finden. Das ist meine Meinung und damit bin ich auf keinen Fall alleine.
    Jeder Mensch hat Recht auf Wohnen, am besten auf gutes Wohnen.

  7. Die Sache ist leider ganz einfach. Wer jetzt eine freie (möblierte) Mietwohnung hat, kann sie jetzt eigentlich nur leerstehen lassen, will er nicht ins Risiko laufen Sie auf Dauer zu einem Spottpreis (6-7 €)vermieten zu müssen, und diese billigen Mieter nie wieder los zu werden.

    Es gilt noch ca. 1 Jahr abzuwarten bis zur höchstrichterlichen Entscheidung.

    1 Jahr Leerstand, noch mehr Wohnungsengpässe, keine Einnahmen an Steuern & Sozialabgaben für Berlin

    Aber wer DDR-Wohnungswirtschaft anstrebt, der soll jetzt ernten

    Alex

  8. Obiger Teppich, Artikel 26489 würde mich interessieren. Können Sie mir nähere Angaben (e-mail) mach zu Herkunft, Alter, Webtechnik, Preis?Herzlichen Dank und freundliche Grüsse M. Ruehe

    Meine Frage bezieht sich auf Neubauvermietungen, (Fertigstellung nach 2014), die vom Mietendeckel ausgenommen sind. Bezieht sich dieser Neubau-Sonderstatus nur auf Erstvermietungen? Heisst dies, dass er bei erforderlicher Zweitvermietung wegen Auszug des ersten Mieters nicht mehr angewendet werden kann? Somit wäre Auswahl des Erstmieters in gewisser Weise Lotteriespiel.

  9. Ist es nicht komisch, dass bei jeder Entwicklung alles boomen wird. Das ist doch nicht Markttypisch. Was muss denn passieren, dass Eigentum preiswert wird und die Mieten?

    1. Stephan Gasteyger

      Gute Frage! Damit Eigentum und Mieten wieder preiswerter werden, muss mehr gebaut werden. Leider wurde vor allem in Berlin durch zahlreiche Regulierungen und Einschränkungen das Bauen immer wieder verhindert. Daher ist der Wohnungsmarkt nun so knapp, was zu einem Aufwärtsdruck auf die Preise führt. Mit dem Mietendeckel wird das Knappheitsproblem nur noch schlimmer.

  10. Hallo, was passiert eigentlich mit der Miete, wenn der Mietendeckel rückgängig gemacht wird. Der Mietenspiegel wird ja nicht mehr aktualisiert…

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