Lohnt sich der Hauskauf noch in Deutschland?

Hauskauf Deutschland

Immobilienpreise in Deutschland haben sich in den letzten zehn Jahren sehr positiv entwickelt. Doch die Coronakrise hat viele verunsichert. Kommt jetzt ein Immobiliencrash, oder lohnt sich der Hauskauf noch in Deutschland?

Wenn du eine Antwort auf diese wichtige Frage suchst, dann bist du hier genau richtig.

Denn trotz Coronakrise gibt es vier gute Gründe, weshalb der Hauskauf sich heute noch lohnt. Hier bespreche ich diese im Detail, und auch unter welchen Bedingungen und wo sich eine Investition in Immobilien am meisten auszahlt.

Entwertung des Geldes

Die langjährige Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) und anderer Zentralbanken hat für den Immobilienmarkt zwei wichtige Konsequenzen:

  1. Niedrigere Zinsen bedeuten auch billigere Darlehen für Immobilienkäufe. Es wird also leichter, seine Zinskosten durch Mieten zu decken (bei einem Immobilien Investment) bzw. beim Eigenheim bedeutet dies, dass Kaufen vs. Mieten einfach billiger wird.
  2. Die Niedigrizinspolitik hat zur Konsequenz, dass immer mehr Geld verfügbar ist. Denn Anleihen werden von den Zentralbanken gekauft, somit ist mehr Bargeld im Umlauf. Und daher steigt der Wert von Immobilien. Geld kann schnell gedruckt werden, Immobilien nicht – diese müssen zuerst geplant, genehmigt und gebaut werden. Daher werden Immobilien vs. Bargeld knapper, also teurer. Dies wird sich mittelfristig auch kaum ändern. Denn die Konjunktur der Eurozone ist nicht robust genug, um Zinserhöhungen zu rechtfertigen, und die Inflation ist bis jetzt ebenfalls niedrig geblieben. (Höhere Inflation wäre ein guter Grund, die Zinsen zu erhöhen).

Da Geld an Wert verliert, flieht das Kapital in Sachwerte – wie eben Immobilien und Land. Edelmetalle, Aktien und, gewissermaßen, Kryptowährungen profitieren ebenfalls von der Entwertung des Geldes, da sie im Vergleich an Wert gewinnen.

Zum billigen Geld hat die Coronakrise noch zusätzlich beigetragen, nachdem Notenbanken im Frühjahr 2020 schnell eingesprungen sind, um die Geldpolitik weiter zu lockern.

Zu wenig Neubau

Deutschland braucht bis zu 400.000 neue Wohnungen pro Jahr. Doch die Vorschriften für neue Immobilien haben sich seit 1990 von 5.000 auf 20.000 vervierfacht. Kein Wunder nehmen Baugenehmigungen trotz steigender Nachfrage und Wohnungsknappheit in Deutschland weiterhin ab.

Quelle: Statista

So wurden 2018 lediglich 302.800 neue Wohnungen genehmigt und 285.900 fertiggestellt, weit unter den 350.000 bis 400.000 neuen Wohnungen, die Deutschland jedes Jahr benötigt.

Mit anderen Worten: Das Wohnraumangebot wird noch knapper. Zwar könnte der jetzige wirtschaftliche Abschwung sich kurzfristig negativ auf Immobilienpreise auswirken (weniger Kredite werden vergeben, weniger Einkommen oder Ersparnisse zum investieren). Aber Preise und Mieten werden langfristig weiter steigen, einfach weil es zu wenig Wohnraum gibt.

Die Bevölkerung Deutschlands wächst!

Viele gehen davon aus, dass die Bevölkerung Deutschlands langfristig schrumpfen wird. Schaut man auf die Alterspyramide, ist es auch so: Diese zeigt nämlich deutlich, dass die Bevölkerung der Bundesrepublik über die nächsten Jahrzehnte schrumpfen und altern wird.

In meinem separaten Artikel zu dem Thema zeige ich, dass m.E. die Bevölkerung in den nächsten Jahrzehnten nicht nur weniger schrumpfen als erwartet, sondern sogar wachsen wird. Dies vorwiegend angesichts einer anhaltenden, starken Migrationswelle nach Europa.

Regulierungen wie der Mietendeckel bekämpfen die Wohnungsknappheit nicht

Vor allem Großstädte wie Berlin, München, Hamburg oder auch Bremen überlegen sich, wie sie steigende Mieten am besten bekämpfen.

Berlin hat hier die unglückliche Rolle des Regulierungspioniers übernommen, und vor kurzem einem Gesetzesentwurf für einen Mietendeckel erlassen. Alle Informationen dazu findest du in meinem separaten Artikel zum Berliner Mietendeckel.

Auch wenn ein bundesweiter Mietendeckel äußerst unwahrscheinlich ist, wollen andere Metropolen dieses Modell bald nachahmen. Der Mietendeckel ist nämlich eine einfache, populistische Maßnahme, um in deutschen Großstädten (wo der Großteil der Wähler Mieter sind) Stimmen zu gewinnen.

Doch ein Mietendeckel löst das Problem der Wohnungsknappheit überhaupt nicht. Ganz im Gegenteil. Es wird noch weniger gebaut, die Knappheit wird schlimmer und die Preise von Wohnungen steigen weiter. Und auch die Mieten, zumindest auf dem Schwarzmarkt – oder eben umso mehr im Umland. Das Beispiel der Stadt Genf (Schweiz), wo seit 1996 ein Mietendeckel besteht, illustriert dies klar.

Fazit: Der Hauskauf in Deutschland lohnt sich noch

Entwertung des Geldes, und daher eine Flucht des Kapitals in Sachwerte wie Immobilien. Weniger Neubau, trotz einer wachsenden Nachfrage. Und Regulierungen, die keinen zusätzlichen Wohnraum schaffen, sondern ihn nur weiter einschränken: Klingt das nicht wie das perfekte Rezept, für noch höhere Wohnungspreise und Mieten?

Absolut. Und schaut man sich deutsche Immobilienpreise im internationalen Vergleich an, beobachtet man außerdem, dass sich Immobilienpreise längst nicht so stark in den letzten 50 Jahren wie in anderen Ländern entwickelt haben.

Lohnt sich der Hauskauf noch?
Inflationsbereinigter Hauspreisindex International; Quelle: OECD

Daher ist es eindeutig, dass sich, in den meisten Fällen, ein Immobilien Investment oder der Kauf des Eigenheims in Deutschland noch lohnt.

Du solltest lediglich Orte vermeiden, wo die Gefahr einer Immobilienblase am höchsten ist. Denn trotz stark gestiegener Immobilienpreise sehe ich in Deutschland noch keine Immobilienblase. Vielleicht mit der Ausnahme von Metropolen wie München und Frankfurt.

Welche Regionen sich für den Hauskauf noch besonders lohnen

Attraktiv ist momentan das Umland vieler Großstädte, und auch jenes von kleineren aber wachsenden Städten wie z.B. Leipzig oder Dresden. Sehr wichtig sind gute Verkehrsanbindungen oder Verbesserungen der Verkehrsanbindungen in der Region. Es ist wissenschaftlich bewiesen, dass diese eine direkte positive Auswirkung auf Immobilienpreise haben.

Denn für viele Familien und junge Leute sind Städte zu teuer geworden. Wenn sie aber innerhalb von 30 Minuten am Hauptbahnhof sein können und dafür eine größere, günstigere Wohnung (oder sogar ein Haus mit Garten) kriegen, dann werden die meisten das Pendeln gern in Kauf nehmen.

Bei einem Immobilien Investment solltest du ganz besonders auf folgendes achten:

1. Wie viel Miete erhältst du dafür (wie hoch ist der Vervielfältiger, also Kaufpreis geteilt durch Kaltmiete, und die Rendite?)
2. Gibt es Mietsteigerungspotenzial?
3. Welches ist der Wert von Vergleichsimmobilien?
4. Kannst du durch eine Sanierung den Wert der Immobilie signifikant steigern? 

Der Postbank Preisatlas zeigt klar auf, dass es noch zahlreiche Regionen mit einem Vervielfältiger unter 30 gibt. Dieser misst das Verhältnis des Kaufpreises zur Miete, welche für das Objekt bezahlt wird. Je niedriger, desto günstiger (weil es weniger Jahre dauert, um durch Mieteinnahmen den Kaufpreis zurück zu verdienen).

Lohnt sich der Hauskauf in Deutschland noch?
Kaufpreise als Vielfaches der Jahreskaltmiete

Auch beim Kauf deines Eigenheims lohnt es sich, auf den Vervielfältiger zu achten, da er dir klar zeigen wird, wie die Immobilie im Vergleich zur regionalen Miethöhe bewertet ist.

Nach ausreichender Marktbeobachtung und indem du die von mir empfohlenen Tipps in meiner Hauskauf Checkliste verfolgst, wird du bald in der Lage sein, die richtigen Immobilien mit hohem Potenzial zu entdecken. Denn davon gibt es nach wie vor auch in Deutschland noch viele.

6 Gedanken zu „Lohnt sich der Hauskauf noch in Deutschland?“

  1. Gut zu wissen, dass sich eine Investition in Immobilien weiter lohnt. Ich habe nun meine erste Wohnung kaufen wollen und bin mir sicherer, dank Ihnen, dass es die richtige Entscheidung ist. Nun muss ich nur noch den Kaufvertrag erstellen lassen.

  2. Gut zu wissen, dass die Immobilienpreise auch weiter steigen werden. Ich überlege schon länger ob ich auch in Immobilien investieren soll. Durch Ihre Tipps fühle ich mich nun sicher, dass die Wohnungsknappheit sich positiv auf das Geschäft auswirkt.

  3. Vielen Dank für den Beitrag zum Hauskauf! Mein Onkel lässt gerade ein Haus vom Immobilienbewerter schätzen, da er es gerne kaufen möchte. Gut zu wissen, dass sich der Hauskauf immer noch lohnt, da die Bevölkerung wächst und somit auch die Nachfrage steigt.

  4. Jetzt wo ich mich schon eine Weile mit dem Hausverkauf beschäftige, ist für mich natürlich auch die Gegenseite interessant. Gut zu wissen, dass Preise und Mieten langfristig weiter steigen werden. Mir war gar nicht bewusst, dass eine gute Verkehrsanbindung einen direkten Einfluss auf Immobilen Preise hat.

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