Mietendeckel bundesweit: Wie wahrscheinlich?

Mietendeckel bundesweit

Im linken politischen Spektrum mehren sich die Stimmen, einen Mietendeckel bundesweit einzuführen.

Berlin betritt mit der Einführung des Mietendeckels juristisches Neuland. Die Hauptstadt wird zu einem Labor für hochumstrittene, äußerst fragwürdige Regulierungen des Wohnungsmarkts.

Ist dies nun lediglich ein vorbeiziehendes Schreckgespenst oder sollten Immobilien Investoren, Vermieter und Eigentümer wie du die Einführung eines Mietendeckels in München, Hamburg und vielleicht sogar ganz Deutschland befürchten?

Die unerwünschten – aber für Wohnungseigentümer nicht unbedingt nur negativen – Konsequenzen des Berliner Mietendeckels habe ich bereits in meinem separaten Artikel besprochen.

In diesem Artikel untersuche ich, mit welcher Wahrscheinlichkeit es zu einem bundesweiten Mietendeckel kommen könnte, und was das für dich bedeutet.

So bewerten die Deutschen den Mietendeckel

In einer Umfrage im „Tagesspiegel“ im August 2019 sahen 45% den Mietendeckel als positiv. Im Juni 2019, als der Mietendeckel gerade erst besprochen wurde, waren es sogar 60%.

Quelle: Civey, Tagesspiegel; der Quadratmeterpreis der Deckelung entspricht in der Frage nicht jener des Gesetzesentwurfs

In einer Umfrage Anfang Februar 2020 sahen sogar 71% der Befragten den Mietendeckel eher positiv. Gleichzeitig machen sich aber 68% der hier befragten Mieter kaum Sorgen, durch ihre Miete finanziell überfordert zu werden.

Deutschland ist das Land in Europa mit der niedrigsten Eigentumsquote. Diese liegt laut Eurostat nur knapp über 50%.

Es ist somit nicht erstaunlich, dass ein signifikanter Teil der Nicht-Eigentümer (also Mieter) eine Deckelung ihrer Miete unterstützen.

Eigentumsquote in europäischen Ländern
Quelle: Eurostat 2018

Ob ein Großteil der Mieter einen Mietendeckel auch als das richtige Instrument sieht, um die wohnungspolitischen Herausforderungen des Landes zu bewältigen, ist jedoch fraglich. So zeigt die Umfrage von Februar 2020 auch, dass 80% der Befragten mit der jetzigen Politik zur Schaffung bezahlbaren Wohnraums unzufrieden sind.

Könnte man einen Mietendeckel bundesweit überhaupt durchsetzen?

Angesichts der juristischen Kontroverse um den Mietendeckel in Berlin wird es bereits in der Hauptstadt schwierig, diesen beizubehalten, nachdem er im Februar 2020 in Kraft getreten ist.

Denn laut mehreren Expertengutachten sind zumindest Teile des Gesetzesentwurfs verfassungswidrig. Und womöglich sogar der Mietendeckel im Ganzen.

Ob sich ein Mietendeckel bundesweit durchsetzen kann wird somit von zwei entscheidenden Faktoren abhängen:

  1. Die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts zur Normenkontrollklage der Opposition.
  2. Das Ergebnis der nächsten Bundestagswahl.

Was hält das Bundesverfassungsgericht vom Mietendeckel?

Es ist äußerst umstritten, ob das Bundesmietrecht ausreichend ist, und ob Länder überhaupt das Recht auf eine konkurrierende Gesetzgebung in dem Bereich haben.

Nach der Normenkontrollklage der Opposition wird das Bundesverfassungsgericht innerhalb der nächsten Jahre den Mietendeckel in Berlin kippen, teilweise beibehalten (und Änderungen verlangen), oder vielleicht, erstaunlicherweise, vollkommen anerkennen.

Von keinem Expertengutachten wurden jedoch die im Gesetzesentwurf zum Mietendeckel vorgesehenen Mietabsenkungen als verfassungskonform betrachtet.

Andererseits könnte das Argument der Befürworter des Mietendeckels, also dass Städte und Länder mehr Verantwortung für ihr Mietrecht übernehmen sollten, dem teilweisen Erhalt dieses kontroversen Gesetzes helfen.

Dies angesichts der signifikanten Unterschiede zwischen Regionen bzgl. Mieten, Wohnungspreisen und Eigentümerstruktur.

Zum Beispiel liegt Berlin mit einer Eingentümerquote von 15% weit unter dem Bundesdurchschnitt von c. 50%. Zudem war Berlin die Metropole mit der schnellsten Mietsteigerung in den letzten 20 Jahren. Auch wenn die Mieten noch wesentlich unter denen von Hamburg und München liegen. Aber auf die Entwicklung kommt es an, und in Berlin ist angesichts der hohen Mieterquote ein größerer Teil der Bevölkerung davon betroffen.

Entwicklung der Mieten in Berlin, Hamburg, München
Quelle: RBB

Hinzu sprach sich das Verfassungsgericht auch dazu aus, dass die Regulierung der Miethöhe auch verfassungsrechtlich geeignet sei, Verdrängung von einkommensschwächeren Mietern zu vermeiden.

„Es liegt im öffentlichen Interesse, der Verdrängung weniger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen aus stark nachgefragten Stadtteilen entgegenzuwirken“.

Entscheid des Bundesverfassungsgerichts, August 2019

Gerade deshalb ist es für Berliner Politiker umso verlockender, mit neuen Regeln wie dem Mietendeckel zu probieren, die Wählergunst zu gewinnen.

Mietenstopp Initiative in Bayern vor Gericht gescheitert

Eine sehr interessante Entwicklung ist das Scheitern der Mietenstopp Initiative in Bayern.

Am 16. Juli 2020 wies der bayerische Verfassungsgerichtshof das bayerische Volksbegehren „Mietenstopp“ zurück unter der Begründung, dass Mietrecht ausschließlich Bundessache ist. Eine Zuständigkeit des Landesgesetzgebers sei „offensichtlich nicht gegeben.“

Ein Mietendeckel in einzelnen Ländern ist daher bei der aktuellen bundesweiten Mietenpolitik schwierig vorstellbar, auch wenn der Berliner Senat bis jetzt noch anderer Meinung ist.

Augen auf die nächste Bundestagswahl

Die künftige Gesetzgebung wird daher auch sehr von der politischen Farbe des Bundes in den nächsten Jahren abhängen.

Der Mietendeckel bzw. ein bundesweiter Mietenstopp wird somit sicherlich zu einem wichtigen Thema im Wahlkampf für die nächste Bundestagswahl, besonders für Linke, SPD und Grüne.

Vor allem der Linken wird es enorm helfen, dass die Partei den Mietendeckel vor der Bundestagswahl (voraussichtlich September 2021) in Berlin eingeführt hat.

Was sagen die Umfragen – und der Wettmarkt?

Werfen wir daher einen Blick auf die Umfragen und den politischen Wettmarkt – eine gute Quelle um herauszufinden, wie wahrscheinlich ein bestimmtes Ereignis ist, welches signifikant dein Umfeld als Immobilien Investor beeinflussen kann.

Denn manchmal teilen Wettmärkte bestimmten Ergebnissen ganz andere Wahrscheinlichkeiten zu als Umfragen.

Wettmärkte nächster Bundeskanzler
Quelle: Smarkets

Dass die CDU am wahrscheinlichsten ist, den nächsten Kanzler zu stellen, ist auch hier zu sehen. Interessant ist der Anstieg Markus Söders in den letzten Monaten, seit Beginn der Coronakrise.

Nach wie vor sehen die Wettmärkte außerdem eine Wahrscheinlichkeit von ca. 13% für einen Bundeskanzler Habeck.

Und Habeck würde sicherlich eher mit einer G2R (Grün Rot Rot, also Grüne, SPD, Linke) Koalition regieren als unter einem Grün Schwarzen Bündnis (Grüne, CDU). Dies angesichts der politischen Übereinstimmung der Parteien, der bis jetzt bestehenden Landesregierungen, und der Wahrscheinlichkeit, dass die CDU doch stärkste Partei wird.

Die wöchentliche Sonntagsfrage zeigt, dass momentan alle Konstellationen möglich wären. Man kann sich aber bereits vorstellen, dass unter einem konservativeren Kanzlerkandidaten wie Friedrich Merz eine Regierungskoalition mit den Grünen oder der SPD viel weniger wahrscheinlich wäre. Unter einem Bundeskanzler Merz wäre auch der bundesweite Mietendeckel sicherlich vom Tisch.

Andererseits wäre eine Kompromisslösung vorstellbarer, sollte Markus Söder zum Bundeskanzler werden. Söder’s Chancen sind dank seinem strikten Management der Coronakrise signifikant gestiegen.

Umfrage Bundestagswahl: Bald Mietendeckel bundesweit?
Quelle: Wahlrecht.de

Was die Parteien zu einem bundesweiten Mietendeckel sagen

Andererseits versucht die Linke gerade, aus der Coronakrise Kapital zu schlagen und benutzt diese als Vorwand für die Einführung eines bundesweiten Mietenstopps.

So hoffte die ehemalige Berliner Bausenatorin Katrin Lompscher (Linke), dass der Mietendeckel bundesweit Schule macht, nachdem ihn das Bundesverfassungsgericht als verfassungsgemäß eingestuft hat.

„Wenn bestätigt würde, dass wir landesrechtlich durchaus die Kompetenz haben, den Mietendeckel einzuführen, bin ich relativ sicher, dass dies zur Blaupause für andere Länder wird.“

Ehemalige Bausenatorin Katrin Lompscher

Quelle: Wirtschaftswoche, 10. April 2020

Außer der Linken, die als Partei vereint hinter dem Mietendeckel steht, und dafür auch den großen Teil der Anerkennung der Wähler erhält, sind Grüne und SPD aber gespalten. CDU/CSU, FDP und AfD lehnen den Mietendeckel ab.

In ihrem Positionspapier „Wohnwende“ fordern die Sozialdemokraten zwar einen bundesweiten Mietenstopp für fünf Jahre sowie die Begrenzung von Modernisierungsmieterhöhungen. Jedoch sind führende SPD-Politiker, auch in deutschen Metropolen, dagegen. Die Oberbürgermeister von München Dieter Reiter sowie Thomas Geisel in Düsseldorf lehnen einen Mietendeckel ab.

In Hamburg hat der rot-grüne Senat (SPD, Grüne) die Mietpreisbremse bis 2025 verlängert. Hier fordert lediglich die Linke einen Mietendeckel.

Andererseits sehen SPD-Fraktionschef Rolf Mützenich  und auch Berlins Regierender Bürgermeister Michael Müller den Berliner Mietendeckel als ein Vorbild für andere Länder.

So befürwortet die SPD in Hessen nun auch die Einführung eines Mietenstopps. Zwar geht es hier nicht um die Senkung von Bestandsmieten. Jedoch sollten Mieten, die mindestens 80 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete betragen, für fünf Jahre eingefroren werden. Dadurch wird die Einführung von einem Mietendeckel in Frankfurt wahrscheinlicher.

Die Grünen sind ebenso gespalten und auf Bundesebene vorsichtiger als ihre Parteikollegen in Berlin, die zur Einführung des dortigen Mietendeckels beigetragen haben. Robert Habeck hat den Mietendeckel verteidigt, auch wenn er ihn als Notlösung sieht. Er hat zudem deutlich angekündigt, der Mietendeckel solle nicht bundesweit eingeführt werden, sondern nur vorübergehend in Berlin gelten.

Ein Mietendeckel bundesweit bleibt unwahrscheinlich

Angesichts der juristischen Kontroverse um den Mietendeckel und der Zurückhaltung der SPD und Grünen, diesen einheitlich zu verteidigen, ist ein bundesweiter Mietendeckel unwahrscheinlich, auch nach der nächsten Bundestagswahl.

Gegen einen bundesweiten Mietendeckel sprechen auch die wichtigen strukturellen Unterschiede zwischen Regionen. In manchen Städten sind die Wohnmärkte wesentlich weniger angespannt als in anderen.

Denkbar ist aber, dass individuelle Städte und Länder in Zukunft mehr Autonomie erhalten. Sicherlich werden andere Großstädte wie München oder Hamburg die Entwicklungen in Berlin genau beobachten.

Fazit: Wie du von der aktuellen Lage sogar profitieren kannst

Ein Mietendeckel, auch wenn er verfassungskonform wäre, würde das Hauptproblem des Wohnungsmarkts nicht lösen: Nämlich das fehlende Angebot.

Die Konsequenz ist, dass daher noch weniger in Neubau und Modernisierungen investiert wird, und das Angebot noch knapper wird.

Für dich als Vermieter, Eigentümer oder Immobilien Investor bietet die durch die Mietendeckeldebatte verursachte Unsicherheit aber auch Chancen:

  • Langfristig mag die Unsicherheit eine Kaufgelegenheit für Immobilien darstellen. In einem schwächeren Markt ist es leichter, zu verhandeln und Schnäppchen zu finden. Mehr zum Verhandeln des Kaufpreises findest du in meinen separaten Artikeln zum Hauskauf Ablauf und zur Preisverhandlung beim Hauskauf. Ein Kauf in Berlin könnte sich sogar kurzfristig gerade jetzt nach Einführung (und vor dem potenziellen Kippen) des Mietendeckels lohnen.
  • Sollte sich das Konzept des Mietendeckels verbreiten, wird es ziemlich sicher auf Metropolen wie Frankfurt, München oder Hamburg beschränkt sein. Das Umland bzw. der Speckgürtel um diese Großstädte wird somit profitieren und weiter wachsen, wie wir es bereits in Berlin beobachten. Und mit dem Berliner Mietendeckel wird sich dies nur verschärfen. Im Umland von Großstädten zu kaufen wird sich in den nächsten Jahren sicherlich weiterhin (bei Beachtung der von mir besprochenen üblichen Kriterien) lohnen.

Und auch wenn der Mietendeckel bundesweit eingeführt wird: Die Beispiele Genf, Stockholm oder San Francisco zeigen alle, dass durch die noch verschlimmerte Wohnungsknappheit die Preise von Eigentumswohnungen jahrelang nach Einführung der Mietregulierung weiterhin gestiegen sind.

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