Du bist Eigentümer einer vermieteten Immobilie, die du jetzt aber für dich selbst oder für Angehörige nutzen möchtest. Du weißt aber nicht genau, wie du vorgehen sollst. Dann bist du hier genau richtig. Denn eine Eigenbedarfskündigung ist für einen Vermieter ein Minenfeld, wo auf einiges geachtet werden muss. Ansonsten droht dir ein langer Rechtsstreit, der zu deinen Ungunsten ausgehen könnte, und dir auch noch viel Geld kosten wird.
Ganz zuerst ist es nämlich äußerst wichtig, sowohl Kündigungsgründe als auch Fristen genau zu beachten. Außerdem gibt es Fälle, in denen Fristen länger sind, oder Ausnahmefälle, wo keine Kündigung auf Eigenbedarf erforderlich ist.
Gründe für die Eigenbedarfskündigung
Als Vermieter musst du laut § 573 BGB ein berechtigtes Interesse habe, den Mietvertrag zu kündigen.
Du musst also wirklich die Wohnung für dich, einen Familienangehörigen oder ein Mitglied deines Haushalts benötigen. Wie weit der Kreis der Familienangehörigen sein kann, ist bereits umstritten. So könnte die Eigenbedarfskündigung für Nichten, Neffen, Cousins, Schwager oder Schwägerin nur gelten, wenn diese eine enge Beziehung zur Familie vorweisen können.
Der Wohnbedarf eines Schwagers des Vermieters kann zumindest dann Eigenbedarf begründen, „wenn ein besonders enger Kontakt besteht“.
bundesgerichtshof Urteil vom 03.03.2009, Az.: VIII ZR 247/08
Somit musst du unbedingt im Kündigungsschreiben angeben, warum und für wen du die Wohnung benötigst.
Wann die Eigenbedarfskündigung nicht gültig ist
Natürlich gibt es Fallen bei der Eigenbedarfskündigung, welche du unbedingt vermeiden musst.
Selbstnutzung war von Anfang an geplant
Du solltest beim Unterschreiben des ursprünglichen Mietvertrags noch nicht die Absicht gehabt haben, den Vertrag später aus Eigenbedarf kündigen zu wollen. Jedoch ist dies in einem Rechtsstreit schwierig nachzuweisen.
Wohnung wird nur vorübergehend benötigt
Eine Eigenbedarfskündigung ist ebenfalls nicht gestattet, wenn du als Vermieter die Wohnung nur vorübergehend benötigst.
Eine Benutzung für einen beschränkten Zeitraum ist laut Rechtsprechung aber akzeptabel. Dies zum Beispiel falls du die Wohnung deinen Kindern für die Dauer ihres Studiums zur Verfügung stellen möchtest, aber noch ungewiss ist, ob danach die Wohnung von ihnen noch benötigt wird (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 4. April 2006, Az. 2/11 S 245/05).
Wohnung muss für den Zweck geeignet sein
Die Wohnung muss für den von dir angegebenen Zweck geeignet sein.
Eine Eigenbedarfskündigung einer 200 Quadratmeter großen Wohnung am Ku’damm für deinen 20 jährigen Sohn, weil er in der Nähe einen Studienplatz erhalten hat, wäre somit höchstwahrscheinlich vor Gericht nicht verhältnismäßig.
Eigenbedarfskündigung beim Hauskauf
Kaufst du eine vermietete Wohnung, die du für dich selber nutzen möchtest, musst du als Käufer deine derzeitige Wohnsituation darlegen und erklären, warum diese deinen Bedürfnissen nicht mehr gerecht wird, die neu erworbene Wohnung jedoch schon.
Ein Beispiel wäre, dass die neu gekaufte, noch vermietete Wohnung über ein zusätzliches Zimmer verfügt, welches für den erwarteten Nachwuchs oder als Arbeitszimmer gebraucht werden kann.
Wichtig ist, dass du die Eigenbedarfskündigung erst dann wirksam einleiten kannst, wenn du im Grundbuch eingetragen bist. Die Auflassungsvormerkung (mehr dazu in meinem separaten Artikel zum Hauskauf Ablauf) reicht hierfür nicht.
Eigenbedarfskündigung nach befristetem Mietvertrag
Ist der Mietvertrag, den du und dein Mieter unterschrieben habt, befristet, und diese Befristung mit künftigem Eigenbedarf auf gültige Weise gerechtfertigt, so läuft der Vertrag nach Ablauf der Frist aus. Eine Kündigung ist nicht mehr nötig.
Ausnahmefall: Vermieter und Mieter teilen ein Haus
Ein Ausnahmefall laut § 573a Abs.1 S.1 BGB ist, wenn du als Vermieter mit deinem Mieter ein Gebäude teilst, und dieses nicht mehr als zwei Wohneinheiten hat. Dann brauchst du bei einer Kündigung des Mietvertrags keinen Eigenbedarf nachzuweisen. Das gleiche gilt bei Wohngemeinschaften, also wenn bei dir ein oder mehrere Mieter in deiner Wohnung ein möbliertes Zimmer mieten.
Eigenbedarfskündigung bei Umwandlung
Wurden Wohnungen, z.B. in einem Mehrfamilienhaus, in Wohneigentum umgewandelt und anschließend an dich verkauft, so kannst du als neuer Eigentümer laut § 577a BGB erst nach frühestens 3 Jahren eine Eigenbedarfskündigung einleiten. Mehr dazu im nächsten Absatz.
Fristen bei der Eigenbedarfskündigung
Die Fristen der Eigenbedarfskündigung kommen auf die bisherige Länge des Mietverhältnisses an. Je länger dein Mieter bereits die Immobilie bewohnt, desto länger auch die Kündigungsfrist:
- Mietverhältnis unter 5 Jahren: Kündigungsfrist von 3 Monaten zum Monatsende.
- Mietverhältnis von 5 bis 8 Jahren: Kündigungsfrist von 6 Monaten zum Monatsende.
- Mietverhältnis von über 8 Jahren: Kündigungsfrist von 9 Monaten zum Monatsende.
Wurde ein Gebäude während der Mietverhältnisse in Eigentumswohnungen umgewandelt, ist die Eigenbedarfskündigung für mindestens 3 Jahre ausgeschlossen. In einigen Bundesländern, und vor allem deutschen Großstädten, beträgt diese sogenannte Kündigungssperrfrist sogar 10 Jahre (siehe unten).
Eine verlängerte Kündigungssperrfrist kann von einer Landesregierung verordnet werden, wenn diese den Wohnungsmarkt in bestimmten Gemeinden oder Regionen als ausgesprochen knapp betrachtet, was die Wohnraumversorgung gefährden könnte.
In den Bundesländern Baden-Württemberg, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen gilt die allgemeine Sperrfrist von 3 Jahren.
Die Sperrfrist gilt sogar auch zugunsten von Angehörigen des Mieters, die mit diesem zum Zeitpunkt der Umwandlung im Objekt gelebt haben und anschließend nach dem Versterben des Mieters in das Mietverhältnis eingetreten sind.
Widerspruch des Mieters
Der Mieter hat selbstverständlich das Recht auf einen Widerspruch. Das Widerspruchsschreiben des Mieters musst du spätestens zwei Monate vor dem voraussichtlichen Ende des Mietverhältnisses in deinem Briefkasten erhalten haben (§ 574b Abs. 2 BGB).
Dein Mieter darf mit seinem Widerspruch verlangen, dass das Mietverhältnis so lange fortgesetzt wird, wie dies unter Berücksichtigung aller Umstände (also z.B. bei einem Härtefall wie eine lange Krankheit) angemessen ist (§ 574a BGB).
Soziale Härte kann zu Unwirksamkeit führen
Ein Härtefall kann eine Eigenbedarfskündigung unwirksam machen. So entschied z.B. das Landgericht Berlin zu Gunsten eines 82 Jahre alten Mieters, bei dem wegen dem befürchteten Auszug eine Suizidgefahr bestand (LG Berlin, Urteil vom 8. Juli 2015, Az. 65 S 281/14).
Jedoch reicht in einem solche Fall nicht das Schreiben eines Arztes, welches aus gesundheitlichen Gründen von einem Umzug abrät. Das Gericht muss hier außerdem ein Gutachten von einem Sachverständigen einholen (BGH, Urteil vom 22. Mai 2019, Az. VIII ZR 167/17; VIII ZR 180/18).
Ein weiterer Härtegrund ist gegeben, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann, also in einem Markt mit signifikanter Wohnraumknappheit.
Es ist nicht erstaunlich, dass Härtefälle oft umstritten und daher ein Grund sind, weshalb Parteien vor den Bundesgerichtshof ziehen.
Eigenbedarfskündigung Muster
Unten findest du eine Vorlage zum Schreiben einer Eigenbedarfskündigung, um die wichtigen hier oben besprochenen Fehler auf jeden Fall zu vermeiden.