Wertsteigerung von Immobilien: 4 Schlüssel zum Erfolg

Wertsteigerung Immobilien

„Mieten oder kaufen?“ ist die wahrscheinlich wichtigste Frage, wenn es um die Zukunft unser Wohnsituation geht. Und bei einem Hauskauf fragst du dich natürlich, welches Potenzial für Wertsteigerung Immobilien in deiner Region haben.

Also wenn auch du dir diese Fragen gerade stellst, dann bist du hier genau richtig.

Denn auch beim Kauf des Eigenheims – und nicht nur bei einem Immobilien Investment – lohnt es sich, auf das Wertsteigerungspotenzial einer Immobilie zu achten.

Die Wertsteigerung deiner Immobilie wird dir nämlich in Zukunft erlauben, das Objekt zu refinanzieren. Somit kannst du das durch den Wertzuwachs geschaffene Eigenkapital neu investieren. Zum Beispiel in den Ausbau oder die Sanierung der Immobilie, oder in neue Objekte.

Wertsteigerung von Immobilien als Grundlage zum Vermögensaufbau

Mit dem Hauskauf bindest du höchstwahrscheinlich einen großen Teil deines Vermögens und deiner Ersparnisse.

Der Hauskauf ist eine alternative zum Mieten. Doch beim Mieten könntest du das Eigenkapital woanders – z.B. in Aktien – investieren.

In einer Extremsituation wo Immobilienpreise gerade überhöht aber Aktien relativ billig sind, würde es mehr Sinn machen, noch ein paar weitere Jahre zu mieten. Deine Ersparnisse – also dein Eigenkapital – sollte dann lieber in Aktien investiert werden.

Bei ähnlichen Aussichten für den Aktien- und den Immobilienmarkt lohnt sich der Hauskauf auf jeden Fall, vorausgesetzt, du kannst die Immobilie erfolgreich finanzieren.

Aktien oder Immobilien: ein Rechenbeispiel

Wir liefern unten das Beispiel eines Hauskaufs zu 300.000 Euro (wir lassen der Einfachheit halber zuerst einmal die Anschaffungsnebenkosten bei Seite). Der Hauskauf wird wie folgt finanziert:

  • 30.000 Euro Eigenkapital (deine Ersparnisse), also 10% des Kaufbetrags.
  • 270.000 Euro Finanzierung (Fremdkapital), also 90% des Kaufbetrags.

Diesen Hauskauf vergleichen wir mit einer Investition deiner Ersparnisse von 30.000 Euro in den Aktienmarkt.

Hebeleffekt bei steigenden Immobilienpreisen

Steigen nun sowohl die Werte deiner Immobilie als auch des alternativen Aktienportfolios um jeweils 10% innerhalb von 2 Jahren, so würde sich der Wert deines Eigenkapitals in der Immobilie verdoppeln (von 30.000 auf 60.000 Euro).

Aktien oder Immobilien Vergleich
Wertentwicklung Immobilie vs Aktienportfolio bei steigenden Preisen; Quelle: Hauskauf Blog

Bei einem Wertanstieg von ebenfalls 10% nach 2 Jahren sitzt du im Falle des Aktienportfolios auf einem Buchgewinn von „nur“ 3.000 Euro, statt der 30.000 Euro (das zehnfache) bei einem Immobilien Investment (oder eben dem Kauf deines Eigenheims).

Eigenkapitalverlust bei sinkenden Immobilienpreisen

Sollten aber die Immobilienpreise fallen, wird sich deine Lage signifikant verschlechtern – auch im Vergleich zu einem Aktienportfolio mit fallenden Preisen. Du hast dann nämlich null (wie hier im Beispiel) oder sogar negatives Eigenkapital.

Mit anderen Worten ist deine Bankschuld gleich hoch oder höher als der Wert deiner Immobilie: Dies könnte dazu führen, dass deine Bank bald mehr Eigenkapital von dir verlangt. Oder du, im Extremfall, deine Immobilie verlierst!

Aktien oder Immobilien Vergleich
Wertentwicklung Immobilie vs Aktienportfolio bei fallenden Preisen; Quelle: Hauskauf Blog

Du siehst in diesen beiden Beispielen die Auswirkung des Hebeleffektes durch die Aufnahme von Fremdkapital:

  • Bei steigenden Immobilienpreisen vervielfacht sich dein Gewinn umso mehr, je höher dein Fremdkapitalanteil ist.
  • Ganz umgekehrt haben sinkende Immobilienpreise einen umso größeren negativen Effekt auf deine Finanzen (und daher auch dein Leben und deine Gesundheit!). 

Ich kann daher nicht genügend betonen, wie wichtig eine Lage und Marktanalyse ist, bevor du dich für eine Immobilie entscheidest. 

Die gute Nachricht ist aber, dass langfristig Immobilienpreise steigen, wie du es aus der Grafik unten ersehen kannst.

Diese zeigt übrigens auch deutlich, dass die heutige Entwicklung auf dem Immobilienmarkt in Deutschland keineswegs einer Immobilienblase nahekommt. Auch wenn die Presse und viele Experten gern von einer Immobilienblase reden (mehr dazu auch in meinem separaten Artikel zum Thema Immobilienblase).

Die 4 Schlüssel zum Wertsteigerungspotenzial

Vier wichtige Faktoren – hier Schlüssel gennant – beeinflussen den Wert einer Immobilie in einer bestimmten Lage.

Es geht mir hier nicht wirklich um den Zustand der Immobilie (natürlich wird der Wert auch dadurch beeinflusst) – aber vielmehr um die Entwicklung die Makro- und Mikrolage. Diese ist nämlich absolut ausschlaggebend.

Gentrifizierung

Das – vor allem in deutschen Großstädten – umstrittene Wort „Gentrifizierung“ spielt hier eine große Rolle. Denn wenn ein Großstadtviertel ursprünglich als relativ arm und vernachlässigt gilt, es aber nah genug an anderen besseren Stadtvierteln liegt oder verkehrsmäßig gut angebunden ist, ist es oft nur eine Frage der Zeit, bis das Viertel für Käufer und Investoren attraktiver wird. 

So waren z.B. der Berliner Prenzlauer Berg in den neunziger Jahren und Neukölln im letzten Jahrzehnt noch Viertel mit zahlreichen vernachlässigten und oft leeren Gebäuden. Die dortigen niedrigen Mieten zogen angesichts des Wachstums der Hauptstadt mehr und mehr junge Leute an, die sich dort niederließen. Bis das Viertel eben trendig wurde.

Genau dieses Phäonomen führt zu höheren Mieten und Preisen. Manche dieser jungen Trendsetter werden im Viertel bleiben aber dank besserem Einkommen ebenfalls zu dessen Gentrifizierung in Berlin beitragen. Andere werden das Viertel verlassen, weil nun die Mieten zu hoch sind oder der Charakter des Viertels nicht mehr ihren Anforderungen und ihrem Geschmack entspricht. 

Hast du also etwas Geduld und Interesse an einer irgendwie aufstrebenderen, günstigeren Lage, mit Potenzial für Gentrifizierung, steigerst du die Chancen des Wertzuwachses deiner Immobilie signifikant. 

Demografischer Wandel

Ein ganz wichtiger Treiber der Gentrifizierung ist der demografische Wandel. Setze auf keinen Fall dein Geld auf eine vernachlässigte, günstige Lage, wenn deren Bevölkerung schrumpft oder zumindest keine Aussicht auf eine demografische Trendwende besteht. (Über das Umland im Osten schreibe ich in Zukunft noch mehr, weil es differenzierter betrachtet werden muss, als der Konsens es tendenziell tut).

Denn nur in einer Region oder Stadt mit einer wachsenden Bevölkerung kann es zum Phänomen der Gentrifizierung kommen. 

Die Europakarte unten zeigt, wie unterschiedlich das Bevölkerungswachstum in den deutschen Bundesländern in den nächsten 15 Jahren ausfallen wird. Investieren solltest du auf jeden Fall nur dort, wo es gute Aussichten auf Wachstum gibt.

Quelle: Berlin-Institut für Bevölkerung und Entwicklung

Neue Bauprojekte

Meine erste Immobilie habe ich 2006 in einem Viertel Londons gekauft, welches nah beim Stadtzentrum aber auch in der Nähe einer großen Betonsiedlung lag. Neben diesen Gebäuden aus den sechziger und siebziger waren auch zahlreiche Altbauten zu finden.

Bereits lag aber ein „Masterplan“ für den Um- und Wiederaufbau des Viertels vor, inklusive Abriss vieler Gebäude. Diese sollten mit schöneren Bauten – mit sowohl Sozial und privaten Eigentumswohnungen – ersetzt werden.

Große Regenierungs- oder Entwicklungsprojekte eines neuen Stadtquartiers kommen meistens mit einem von der Stadtentwicklung zusammengestellten Masterplan, wie jener der Heidestraße in Berlin oder der HafenCity in Hamburg.

Und genau auf solche Projekte solltest du achten, denn diese können auch zu einer signifikanten Wertsteigerung von Bestandsimmobilien in oder rund um so ein Stadtquartier führen.

Verbring also auch ein bisschen Zeit mit dem Recherchieren der Stadtquartiere mit dem größten Transformationspotenzial. Ziemlich sicher liegt für das eine oder andere bereits so ein Masterplan vor.

Infrastrukturprojekte

Wie vorher erwähnt ist eine gute Anbindung an andere Stadtteile absolut ausschlaggebend.

Einer der größten Werttreiber von Immobilienpreisen sind neue Verkehrsanbindungen, die geplant sind und in den nächsten 5 bis 10 Jahren zu Stande kommen werden. Dies wird auch belegt von akademischen Studien wie jener von Ibeas et al (2012).

Damit gemeint ist z.B. der Bau oder die Verlängerung einer neuen U-Bahn Linie, oder sogar die Anbindung an das Bahnnetzwerk. Also eine Maßnahme, dank der du plötzlich innerhalb von viel weniger Zeit ins Stadtzentrum, zu deinem Arbeitsort, zum Hauptbahnhof oder zum Flughafen reisen kannst. 

Ebenso kann die Schließung z.B. eines Flughafens für die benachbarten Viertel äußerst positiv sein. Dies vorwiegend wegen der signifikanten Lärmreduktion. So hat die Schließung des Flughafens Tempelhof in Berlin eindeutig auch zur wachsenden Popularität und den starken Preisanstiegen von Immobilien im naheliegenden Neukölln beigetragen.

Laufende und geplante Infrastrukturprojekte einer Stadt findest du auf jeder Website der lokalen Stadtentwicklung, wie z.B. hier für Berlin.

Das Rezept für den erfolgreichen Hauskauf

Der demographische Wandel einer Region wird diese so beeinflussen, dass Wohnraum bei steigender Nachfrage knapper und teurer wird. Das bedeutet, dass bestimmte günstigere Lagen interessanter werden, wenn die Preise in Toplagen zu hoch sind.

Gentrifizierung geschieht dann, wenn eine Lage plötzlich wesentlich nachgefragter ist. Wenn diese Lage mit der Zeit wichtiger und teurer wird, führt dies auch zu mehr Bauprojekten sowie zu einer besseren Verbindung an das öffentliche Verkehrsnetzwerk.

Und genau dies sind die besten Treiber die bestimmen, welches Potenzial für Wertsteigerung Immobilien haben.

Die oben genanntem 4 Schlüssel der Wertsteigerung müssen zusammenspielen, damit dein Hauskauf zu deinem Vermögensaufbau beiträgt.

Denn auch wenn das von dir gekaufte Objekt ursprünglich in einer B- oder C-Lage liegt, kann es von den hier besprochenen 4 Schlüsseln mit der Zeit signifikant profitieren.

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