Annaly Capital Management: Renditestarke Alternative zum Hauskauf

Annaly Capital Management

Auch erschienen in der GELDMAG Ausgabe Juli 2021

Immobilien Investments in Deutschland erzielen immer noch mehr Rendite als das Sparkonto. Immobilienrenditen sind aber stark gesunken, und somit für Investoren weniger attraktiv als noch vor ein paar Jahren. Außerdem benötigt ein Immobilien Investment in den meisten Fällen viel Kapital, was nicht jedem zur Verfügung steht. 

Hier besprechen wir ein Aktieninvestment, welches – genau wie der Immobilienmarkt – vom Niedrigszinsumfeld profitiert, aber gleichzeitig dank Hebelwirkung hohe Dividenden zahlt und außerdem noch Aufwärtspotenzial birgt. Und dies mit überschaubarem Risiko. 

Annaly Capital Management: Attraktive Rendite dank Ausnutzung der Zinskurve

Die am NYSE gehandelte Firma Annaly Capital Management (NLY US) ist eine der größten Mortgage Real Estate Investment Trusts (mREIT) in den USA. Annaly verwaltet $100 Milliarden und hat 180 Mitarbeiter.

Im Gegensatz zu einem REIT investiert ein mREIT nicht in Immobilien, sondern in Wohnhypothekenschulden. So nimmt Annaly Kredite zu kurzfristigen Zinssätzen auf und erwirbt langfristig hypothekenbesicherte Wertpapiere, die höhere Renditen abwerfen.

Ein hypothekenbesichertes Wertpapier (Mortgage-Backed Security, „MBS“) ist eine Anleihe, die Bargeldflüsse durch die Zins- und Tilgungszahlen eines Pools von Hypothekenkrediten erwirtschaftet. Diese Kredite wurden von Banken und Kreditinstituten zur Immobilienfinanzierung vergeben. 

Hypothekenbesicherte Wertpapiere werden in zwei Hauptgruppen aufgeteilt: Agency- und Non-Agency-Papiere.

  • Agency Papiere werden durch eine staatliche Institution der US-Bundesregierung –  also Fannie Mae, Freddie Mac oder Ginnie Mae, garantiert und sind entsprechend sicherer. 
  • Non-Agency Papiere sind bestenfalls privat besichert, oder überhaupt nicht. Sie bieten im Normalfall eine bessere Rendite, dies aber mit deutlich höherem Kreditrisiko. 

Ca. 94% von Annalys Vermögenswerten sind Agency Papiere, und somit von der US Bundesregierung versichert. Allfällige Verluste bei faulen Krediten werden daher gedeckt. Lediglich 3% von Annalys Vermögenswerten sind Non-Agency Papiere, während die übrigen 3% vorwiegend als Schuldfinanzierungen für mittelständische Unternehmen dienen. Angesichts des hohen Anteils von Agency Papieren ist das Ausfallrisiko für Annaly äußerst gering, 

Und gerade dieses niedrige Kreditrisiko erlaubt Annaly, die Renditen der Firma durch die Aufnahme von Fremdkapital und die dadurch entstehende Hebelwirkung signifikant zu erhöhen. 

Die Differenz zwischen der durchschnittlichen Rendite, die Annaly durch die Wertpapiere in ihrem Portfolio erhält, und ihrem Fremdkapitalzins ist die Nettozinsmarge. Eine Nettozinsmarge von 1 bis 3% kann durch die Hebelwirkung (in Annalys Fall bis zu fünfmal deren Eigenkapital) eine Rendite von über 10% erzielen. 

Als mREIT zahlt Annaly keine Steuern auf diese Rendite und schüttet davon stattdessen 90 Prozent an ihre Aktionäre aus. Daher die hohe Dividendenrendite, die historisch um die 10% liegt.

Steigende Nettozinsmarge 

Annaly profitiert von einer steigenden Zinskurve, da die Nettozinsmarge sich dadurch erweitert. Dies geschieht meistens in Zeiten einer wirtschaftlichen Erholung. 

Da momentan die langfristigen Zinsen steigen, während kurzfristige Zinsen niedrig bleiben, liegt dieses Optimalszenario zur Zeit vor. Dies unter der Voraussetzung, dass die US Federal Reserve (Fed) tatsächlich die kurzfristigen Zinsen trotz der Anzeichen steigender Inflation mittelfristig niedrig hält.  

Die Fed kauft weiterhin hypothekenbesicherte Wertpapiere

Die Fed kauft nach wie vor hypothekenbesicherte Wertpapiere, um die Kreditvergabe zu fördern und um dem Immobilienmarkt und der Wirtschaft allgemein Liquidität zu verschaffen. 

Die Werte von hypothekenbesicherten Wertpapieren bleiben somit stabil. Gleichzeitig profitiert Annaly von einer steigenden Nettozinsmarge, was sich wiederum positiv auf Profite und Dividenden auswirkt. 

Hohe Dividendenrendite, günstige Bewertung, konservative Gewinnschätzungen 

Annaly’s Aktienkurs bietet zur Zeit eine Dividendenrendite von 9.9% ($0.22 pro Quartal), der Kurs entspricht einem KGV von 8.2x die Gewinnprognosen für 2022.

Zwar erwartet der Analystenkonsens in den nächsten zwei Jahren keine signifikante Gewinnsteigerung: Angesichts der oben besprochenen Faktoren mag diese Prognose aber zu vorsichtig sein. 

Der Buchwert der Aktie lag zum Ende des 1. Quartals 2021 bei $8.95. Der aktuelle Kurs der Annaly Aktie von $8.84 (zum 6. Juli 2021) entspricht 0.98x dem Buchwert. Dieser Faktor liegt im Rahmen des historischen Werts, welcher seit der Finanzkrise von 2008 zwischen 0.80 und 1.20 schwankte. Vor der Finanzkrise erreichte der Faktor sogar 1.7. 

Risiken

Die Hauptrisiken bei Annaly wären einerseits ein plötzlicher Anstieg der kurzfristigen Zinsen, was Druck auf die Nettozinsmarge ausüben würde. Außerdem könnte eine höhere Rückzahlungsrate der Hypotheken oder eine Verlangsamung der Hypothekenvergabe Annalys Geschäft beeinträchtigen.

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2 Gedanken zu „Annaly Capital Management: Renditestarke Alternative zum Hauskauf“

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