Zweckentfremdungsverbot: Worauf du in Berlin achten musst

Zweckentfremdungsverbot Berlin

Schön waren die Zeiten vor dem Berliner Zweckentfremdungsverbot, als günstig angemietete oder gekaufte Wohnungen in Berlin problemlos an Touristen oder auf Zeit vermietet werden konnten. Für viele war es ein profitables Geschäftsmodell.

Leider änderten sich 2014 die Spielregeln, da Wohnraum knapper wurde, Mieten stiegen und sich die Hotellobby zunehmend über den ihrer Meinung nach unlauteren Wettbewerb durch Ferienwohnungen beklagte. Hinzu kommt, dass Berlin die deutsche Stadt mit der höchsten Anzahl und Konzentration an Ferienwohnungen ist.

Quelle: AirbnbvsBerlin

Zweckentfremdungsverbot anfänglich zu restriktiv

So führte die Hauptstadt mit dem Berliner Zweckentfremdungsverbot (Gesetz 
über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum – ZwVbG) im Jahr 2014 eines der strengsten gegen Ferienwohnungen gerichteten Gesetze weltweit ein.

Das ursprüngliche Zweckentfremdungsverbot sollte jegliche Vermietung von Wohnraum als Ferienunterkunft unterbinden. Schnell kam es aber zu Klagen, nicht nur von Portalen wie dem ehemaligen Airbnb Konkurrenten Wimdu, sondern auch von Vermietern.

Besonders betroffen fühlten sich Kleinvermieter, die nur ab und zu ihre Wohnung oder ein freies Zimmer als Ferienunterkunft anbieten wollten, um sich zusätzlich Geld zu verdienen (das sogenannte Homesharing). Wichtig ist, dass zu diesen Kleinanbietern von Ferienunterkünften auch Mieter gehören, die ihre Wohnung oder einen Teil davon gelegentlich zur Untermiete anbieten.

Denn ein Kollateralschaden des Zweckentfremdungsverbots war, dass viele dieser Vermieter von Ferienunterkünften, die von Airbnb oder anderen Portalen für ihren Lebensunterhalt abhingen, stark betroffen waren.

Nach zahlreichen Klagen sprach sich am 6. April 2017 das Berliner Oberverwaltungsgericht daher gegen das ursprüngliche Zweckentfremdungsverbot aus, und beurteilte es als teilweise verfassungswidrig.

Gelockerte Auflage vom Zweckentfremdungsverbot bietet (etwas) mehr Spielraum

So regelte der Berliner Senat 2018 das Zweckentfremdungsverbot neu, um den zahlreichen unzufriedenen Teilzeitvermietern von Ferienunterkünften entgegenzukommen.

Eine Zweckentfremdung von Wohnraum liegt laut dem überarbeiteten Zweckentfremdungsverbot-Gesetz in den folgenden Fällen vor:

  1. Wenn Wohnraum „zur wiederholten nach Tagen oder Wochen bemessenen Vermietung als Ferienwohnung oder einer Fremdenbeherbergung, insbesondere einer gewerblichen Zimmervermietung oder der Einrichtung von Schlafstellen, genutzt wird“.
  2. Bei Leerstand von mehr als 3 Monaten.
  3. Bei gewerblicher oder beruflicher Nutzung einer eigentlichen Wohneinheit.
  4. Wenn die Bauart so stark verändert wurde, dass die Räumlichkeiten nicht mehr zu Wohnzwecken genutzt werden können.
  5. Wenn Wohnraum beseitigt wurde.

Die Vermietung von Wohnraum als Ferienunterkunft ist dir aber mit einer Genehmigung des Bezirksamtes unter einer der folgenden Voraussetzungen erlaubt (laut § 3 Absatz 3 Nummer 3 ZwVbG):

  1. Bei einer Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz: Also wenn ein Vermieter von der gelegentlichen Untervermietung seiner Wohnung oder Teilen davon stark finanziell abhängt, und ohne diese nicht überleben könnte.
  2. Der Charakter als Berliner Hauptwohnung und Lebensmittelpunkt nicht angetastet wird, auch wenn während Abwesenheitszeiten die Wohnung anders als zu Wohnzwecken verwendet wird. Dies gilt z.B. für Flugbegleiter*innen, die viel unterwegs sind, und in ihrer Abwesenheit ihre Berliner Hauptwohnung ab und zu als Ferienwohnung vermieten.
  3. Eine Nebenwohnung darf bis zu 90 Tage im Jahr zu anderen als Wohnzwecken genutzt werden, vorausgesetzt, es ist deine einzige Nebenwohnung im Land Berlin, und deine Hauptwohnung liegt nicht dort, sondern woanders.

Keine Zweckentfremdung wenn über die Hälfte deiner Wohnung als Wohnraum genutzt wird

Wichtig ist außerdem, dass keine Zweckentfremdung vorliegt, falls mehr als die Hälfte deiner Wohnung zu Wohnzwecken genutzt wird.

Wird mehr als die Hälfte deiner Wohnung zu Wohnzwecken benutzt unterliegst du nicht dem Zweckentfremdungsverbot. Hier ein Beispiel:

Deine 100 Quadratmeter große Wohnung hat zwei Schlafzimmer, eine Wohnküche und ein Badezimmer mit WC. Du möchtest nun dein zweites Schlafzimmer als Ferienunterkunft anbieten.

Dein Schlafzimmer ist 30 Quadratmeter (qm) groß, das zweite Schlafzimmer 20 qm, die Wohnküche, Flur und Badezimmer betragen insgesamt 50 qm. 

Für die drei letzteren gilt laut Gesetz jeweils die Hälfte, also benutzt du 30 qm (dein Schlafzimmer) plus die Hälfte der 50 qm Wohnküche, Flur und Badezimmer (also 25 qm) zu Wohnzwecken. 

30 qm + 25 qm = 55 qm, also 55% der Wohnung wird zu Wohnzwecken benutzt. Du verstößt hier also nicht gegen das Zweckentfremdungsverbot.

Möchtest du nun aber stattdessen dein großes 30qm Schlafzimmer als Ferienunterkunft vermieten, und ziehst in das kleinere 20qm Schlafzimmer, so sieht es schon ganz anders aus, denn: 

20qm + 25 qm = 45 qm, also nur 45% der Wohnung - weniger als die Hälfte - wird zu Wohnzwecken benutzt. In diesem Fall verstößt du gegen das Zweckentfremdungsverbot.  

Vermietung einer Gewerbeeinheit als Ferienwohnung

Natürlich kannst du auch ein Objekt erwerben und als Ferienunterkunft vermieten, das baurechtlich als Gewerbeeinheit qualifiziert ist. Dies unterliegt nämlich nicht dem Zweckentfremdungsverbot, da das Gesetz nur für Wohnraum gilt.

Tipp: Beim Hauskauf in Berlin kann es sich lohnen, nach Gewerbeimmobilien zu suchen, welche auch als Unterkunft benutzt werden können. Vermietest du die Einheit als Ferienunterkunft, könnte dies eine profitable Nutzung deines Immobilien Investments darstellen. 

Registrierungsnummer vom Bezirksamt erforderlich

Unterliegt deine Unterkunft aber dem Zweckentfremdungsverbot, so musst du zur Vermietung als Ferienunterkunft beim Bezirksamt einen Antrag stellen.

Wird der Antrag genehmigt, erhältst du eine Registrierungsnummer, welche du auf Ferienwohnungsportalen wie Airbnb oder Homeaway in deiner Anzeige angeben musst.

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