Explosion der Zwangsversteigerungen wegen Coronakrise?

Zwangsversteigerungen

Zieht uns die Coronakrise in eine Rezession, oder führt sie sogar zu einem Immobiliencrash, wird die Zahl der Pleiten signifikant steigen. Ein solches Szenario hätte auch eine Zunahme der Zwangsversteigerungen zur Folge.

Wie kommt es zu Zwangsversteigerungen?

Bei der Zwangsversteigerung einer Immobilie wird diese veräußert, um offene Forderungen eines Gläubigers (meistens einer Bank) gegenüber einem Schuldner (dem bisherigen Eigentümer der Immobilie) in Geld umzuwandeln und somit zu befriedigen.

Neben finanziellen Schwierigkeiten des Eigentümers sind auch oft Immobilienstreitigkeiten zwischen geschiedenen Ehepartnern oder Erben die Gründe einer Zwangsversteigerung.

Von der Zwangsvollstreckung zum Versteigerungstermin

Nachdem die Zahlungen des Schuldners ausgefallen sind, wird der Gläubiger nach Ausschöpfung anderer Mittel (z.B. Mahnungen) die Zwangsvollstreckung gegen den Schuldner einleiten. Ein Vollstreckungsgericht wird die Zwangsversteigerung bewilligen müssen.

Ein Sachverständiger wird anhand eines Gutachtens den Verkehrswert der Immobilie ermitteln. Das Gericht legt anschließend aufgrund des Verkehrswerts das geringste Gebot fest. Am Zwangsversteigerungstermin wird das Objekt an den Meistbietenden veräußert.

Vom ersten Zahlungsausfall bis zur Zwangsvollstreckung, und schlussendlich zum Zwangsversteigerungstermin kann sehr viel Zeit vergehen. Manchmal sogar ein paar Jahre.

Daher führten in den letzten Jahren nur ungefähr die Hälfte der begonnenen Zwangsvollstreckungen von Immobilien tatsächlich zu einer Zwangsversteigerung im Amtsgericht.

Wie die Coronakrise Immobilieneigentümern schadet

In der jetzigen durch den Coronavirus ausgelösten Krise ist es durchaus vorstellbar, dass Mieter (z.B. Freiberufler oder Selbständige) aufgrund ihres Einkommensausfalls nicht mehr in der Lage sind, ihre Miete zu zahlen.

Das bedeutet, dass Vermietern ebenfalls ein Einkommensausfall droht, und diese wiederum Mühe haben werden, ihre monatlichen Darlehenszahlungen zu leisten.

Dieser Dominoeffekt kann dazu führen, dass vor allem Kleinvermieter in finanzielle Schwierigkeiten geraten. Umso schädlicher für Vermieter ist es, dass die Bundesregierung wegen der Coronakrise den Mieterschutz nun stärken will, wodurch Mietern wegen Mietrückständen zwischen 1. April und 30. Juni 2020 nicht gekündigt werden kann. Nachzahlen müssen sie diese Rückstände innerhalb von zwei Jahren, was jedoch für einen finanziell angeschlagenen Vermieter äußerst problematisch werden kann.

Selbstverständlich gilt das Risiko einer Zwangsversteigerung auch für Eigennutzer, die sich aufgrund eines Einkommensausfalls ihr Bankdarlehen nicht mehr leisten können.

Zwangsversteigerungen hatten in den letzten Jahren abgenommen

Dank niedrigen Zinsen und dem Immobilienboom in Deutschland waren Zwangsversteigerungen im letzten Jahrzehnt ständig rückläufig.

Laut dem Fachverlag Argetra wurden im Jahr 2019 in Deutschland 17.614 Objekte mit einem Gesamtwert von 3,44 Milliarden Euro zwangsversteigert. 2018 waren es 21.600 mit einem gesamten Verkehrswert von 3,85 Milliarden Euro. Und im Jahr 2017 waren es noch 25.740 Häuser, Wohnungen und Grundstücke mit einem Gesamtwert von 4,23 Milliarden Euro.

Besonders betroffen von Zwangsversteigerungen sind vorwiegend Immobilien in Kleinstädten oder in ländlichen Regionen. Dies noch eher in strukturell schwächeren Gebieten. So liegt zum Beispiel die Anzahl Zwangsversteigerungen pro 100.000 Haushalte in Sachsen-Anhalt oder im Saarland wesentlich über jener in Hamburg, Berlin oder Bayern.

Wieder mehr Zwangsversteigerungen wegen einem Immobiliencrash?

Experten sind sich einig, dass bei einer Zinswende die Anzahl Zwangsversteigerungen wieder zunehmen wird. Dies weil viele Käufer mit einem hohen Fremdkapitalanteil gekauft haben, bei steigenden Zinsen es aber schwieriger wird, ihre Raten zurückzuzahlen.

Ein Immobiliencrash in Deutschland hätte jedoch auch bei stabilen oder sinkenden Zinsen eine signifikante Auswirkung auf die Anzahl Zwangversteigerungen, und würde sicherlich zu eine Kehrtwende des zehnjährigen Abwärtstrends führen.

Hier nochmals ein kurzer Überblick über die Auslöser eines Immobiliencrashs. Mehr dazu findest zu in meinem separaten Artikel zu dem Thema.

Verkaufsangebote überfluten den Markt

Aufgrund von Mietrückständen und finanziellen Schwierigkeiten werden mehr Kleinvermieter sich für die Veräußerung ihrer Immobilie entscheiden.

Dies führt zu einem größeren Angebot auf den Markt, übt also einen Abwärtsdruck auf die Preise aus. Dies in einem Umfeld, in dem Vermieter durch zusätzliche Regulierungen wie dem Berliner Mietendeckel und zunehmende Ängste um einen bundesweiten Mietendeckel bereits den Verkauf ihrer Immobilien erwogen.

Sinkendes Investorenvertrauen

Angesichts der Krise sind Investoren verunsichert, und haben in vielen Fällen auch weniger Ressourcen und Liquidität, um in Immobilien weiter zu investieren.

Auch dies übt sich negativ auf die Nachfrage aus, was im Falle eines steigendes Angebots umso schlechter für Immobilienpreise ist.

Banken verlangen mehr Eigenkapital

Angesichts sinkender Immobilienpreise bestünde die Gefahr, dass Banken von Darlehensnehmern zusätzliches Eigenkapital verlangen – insbesondere von Schuldnern, die ihr Darlehen in der nahen Zukunft refinanzieren müssen. Genau dies könnte auch zu Insolvenzen vom Kleinvermietern führen.

Dieser Vertrauensverlust entspricht dem Stadium der zunehmenden finanziellen Not, in dem sich immer mehr Immobilien Investoren und deren Banken nach dem Platzen einer Immobilienblase befinden.

Weniger Auswege aus der Zwangsvollstreckung

In einem starkem wirtschaftlichen Umfeld, wie es bis jetzt der Fall war, gelang es oft den finanziell belasteten Eigentümern, ihre Immobilie auf dem freien Markt zu veräußern, bevor es zu einer Zwangsversteigerung kam.

Auch dies würde nach einem Immobiliencrash schwieriger.

Hilfsmaßnahmen unterwegs, aber werden sie ausreichen?

Vermieter oder Eigennutzer, die einen Einkommensausfall wegen der Coronakrise befürchten, sollten sobald wie möglich sich über Hilfsmaßnahmen ihrer Stadt oder ihres Landes erkundigen, und ebenfalls bei ihrer Bank anfragen.

Das Hilfspaket der Bundesregierung soll diese Woche noch verabschiedet werden. Demnach können Vermieter existierende Darlehensverträge (bei Verbraucherverträgen) vorübergehend – also zwischen 1. April und 30. Juni 2020 – bei Mietausfällen stunden.

Wie stark – und wie lange – sich die Coronakrise auf Wirtschaft und Gesellschaft auswirken wird, ist fraglich. Je länger, desto schlimmer.

Zwar kommt der Staat mit seinem Hilfspaket den Mietern entgegen. Für Vermieter sind diese Maßnahmen leider nicht ausreichend.

Es ist sehr zu hoffen, dass bei einer anhaltenden Notstandslage der Gesetzgeber auch Vermietern zunehmend entgegenkommen wird.

Sicher ist, dass bereits jetzt schon ein Schaden angerichtet wurde, der in manchen Fällen nur noch mehr schwierig rückgängig gemacht werden kann. Leider ist somit ein Anstieg der Zwangsversteigerungen in den nächsten paar Jahren fast unvermeidlich.

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