Zwangsversteigerung: Was du bei jedem Schritt beachten musst

Eine Immobilie bei einer Zwangsversteigerung zu kaufen kann sich lohnen. Es kann dir aber auch richtig Kopfschmerzen bereiten, wenn du zuvor das Objekt nicht ausreichend recherchiert hast. Außerdem solltest du mit dem Ablauf der Zwangsversteigerung vertraut sein.

Was ist eine Zwangsversteigerung?

Ist der Eigentümer einer Immobilie oder eines Grundstücks nicht mehr in der Lage, seinen finanziellen Verpflichtungen nachzukommen, werden seine Gläubiger die Zwangsvollstreckung einleiten. Der Hauptgläubiger ist in den meisten Fällen die Bank (Darlehensgeber) des Schuldners.

Die Zwangsversteigerung ist somit das Vollstreckungsverfahren, durch das dieses Objekt verwertet wird. Mit dem Erlös werden die Interessen der Gläubiger befriedigt.

Der Gläubiger benötigt einen Vollstreckungstitel – z.B. ein Urteil oder einen Vollstreckungsbescheid – damit die Zwangsvollstreckung durchgezogen werden kann. Der Schuldner muss den Vollstreckungstitel vor Beginn der Zwangsvollstreckung erhalten haben.

Die Zwangsversteigerung wird durch das Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung geregelt.

Ermittlung des Verkehrswerts

Das Vollstreckungsgericht muss den Verkehrswert des zu versteigernden Objekts festlegen. Dies geschieht über das Gutachten eines Sachverständigen.

Das Gutachten ist für alle Verfahrensbeteiligten zugänglich, und kann für jede Zwangsversteigerung im Amtsblatt eingesehen werden. Wurde dem Gutachter der Zutritt zur Immobilie verweigert, ist dies meistens ein schlechtes Zeichen. In diesem Fall beschränkt sich das Gutachten auf die Lage und das Gebäude, es besteht daher ein großes Risiko signifikanter Mängel, die bei der Bewertung des Objekts nicht in Betracht gezogen werden konnten.

„Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“

Quelle: Baugesetzbuch (§ 194, BauGB)

Festlegung des Zwangsversteigerungstermins

Nach Vorlegen eines gültigen Gutachtens wird der Zwangsversteigerungstermin vom Gericht festgelegt. Bis zum Termin können bis zu zwei Jahre vergehen.

Das Gericht veröffentlicht den Zwangsversteigerungstermin in seinen amtlichen Bekanntmachungen. Dies beinhaltet auch das „geringste Gebot“, welches meistens bei 50% oder 70% des Verkehrswerts liegt. Dies ist auch in der Regel der Startpreis der Zwangsversteigerung.

Vorbereitung auf den Zwangsversteigerungstermin

Willst du bei einer Zwangsversteigerung mitbieten, solltest du wie bei jedem Hauskauf gut vorbereitet sein. Du solltest daher nicht nur das Gutachten lesen, sondern dich auch mit dem regionalen Markt vertraut machen. Ist das Gutachten schon ein oder zwei Jahre als, ist der Verkehrswert oft veraltet und liegt – bei steigenden Immobilienpreisen wie in den letzten Jahren – meistens unter dem Verkehrswert, den derselbe Gutachter heute festlegen würde. Dies solltest du beim Bieten auf jeden Fall beachten.

Überprüfe ebenfalls das Grundbuch auf allfällige Einträge im Baulastenverzeichnis. So können nach dem Erwerb böse Überraschungen, z.B. aufgrund von zuvor unbekannten Leitungs- oder Überfahrtsrechten, vermieden werden.

Natürlich brauchst du auch ein Finanzierungskonzept, das du – bei der Aufnahme von Fremdkapital – mit deiner Bank zuvor besprechen solltest.

Sehr wichtig ist schließlich, dass du regelmäßig im Amtsblatt nachschaust, ob die Zwangsversteigerung noch stattfindet. Denn es kommt regelmäßig vor, dass die Zwangsversteigerung auch kurzfristig aufgehoben oder einstweilig eingestellt wird, wenn ein Grund dafür besteht: Zum Beispiel hat der Gläubiger bereits einen Käufer gefunden, der Schuldner konnte einen Teil seiner Schulden nachzahlen oder Gläubiger und Schuldner haben sich auf einen Vergleich geeinigt.

Hausbesichtigung vor der Zwangsversteigerung

Eine Besichtigung des Objektes vor dem Zwangsversteigerungstermin ist meistens nicht möglich. Denn der Eigentümer des Objekts ist dazu nicht verpflichtet, was angesichts seiner Lage auch nachvollziehbar ist. Das Amtsgericht hat keine Möglichkeit, darauf einzuwirken.

Die beste Chance hast du, über den Hauptgläubiger – im Normalfall die Hausbank des Schuldners – eine Besichtigung zu organisieren. Vielleicht kann die Bank den Eigentümer am besten davon überzeugen.

Kommt es doch zu einer Hausbesichtigung, solltest du äußerst gründlich vorgehen, und eventuell diese sogar mit einem Sachverständigen durchführen. Meine Checkliste zur Hausbesichtigung findest du hier .

Ablauf des Zwangsversteigerungstermins

Der Zwangsversteigerungstermin findet im zuständigen Amtsgericht statt. Aufgrund von Sicherheitskontrollen – und je nach Bieterinteresse einem manchmal recht vollen Raum – lohnt es sich immer, mindestens 15 bis 20 Minuten vor Beginn des Termins vor Ort zu sein.

Falls du bei der Zwangsversteigerung bieten möchtest, musst du unbedingt einen Personalausweis oder Reisepass mitbringen.

Du darfst für eine andere Person bieten, benötigst dafür allerdings eine notariell beglaubigte Bietvollmacht. Diese wird vom Gericht als Einverständnis und Willenserklärung der vertretenen Person anerkannt.

Während des Zwangsversteigerungstermins liest der Rechtspfleger des Amtsgerichtes die Bekanntmachung vor und nennt auch die Zuzahlungs- oder Ersatzbeträge. Das sind Geldleistungen, die ein Bieter unter Umständen zusätzlich zu seinem Gebot zahlen muss.

Die Bietzeit beginnt, nachdem das Gericht den Saal zur Abgabe von Geboten aufgefordert hat. Sie dauert mindestens 30 Minuten.

Du darfst auch während der Bietzeit Fragen an den Rechtspfleger oder die Gläubiger stellen.

Die Versteigerung geht zu Ende, wenn es trotz Aufforderung des Rechtspflegers keine weiteren Gebote mehr gibt. Den Zuschlag erhält der Bieter mit dem höchsten Gebot (auch Meistgebot gennant).

Erhältst du den Zuschlag, wirst du ab Verkündung des Beschlusses zum rechtmäßigen Eigentümer des Objekts. Die Grundbucheintragung braucht zu diesem Zeitpunkt noch nicht erfolgt zu sein.

Bewohnt der Schuldner noch das Objekt, musst du als neuer Eigentümer die Räumung beantragen. Dazu ist ein gesonderter Antrag beim Amtsgericht erforderlich.

Worauf du beim Zwangsversteigerungstermin unbedingt achten musst

Die Versteigerung ist eine bestimmte Form der Preisermittlung, durch die ein Kaufvertrag zustande kommt. Potentielle Käufer (Bieter) geben Angebote für das zu versteigernde Objekt ab. Diese Angebote sind verbindlich und auf einen Vertragsabschluss gerichtet.

Du solltest dich daher sorgfältig auf den Termin vorbereitet haben, und beim Bieten strategisch vorgehen:

• Setze dir ein oberes Limit. Dies wirst du aufgrund deines Finanzierungskonzepts und deines Investitionsplans zuvor genau durchgerechnet haben. Dein Limit sollte kein gerader Betrag sein (wähle also eher 150.001 Euro statt 150.000 Euro). Somit vermeidest du, dass andere Bieter denselben Betrag als ihr eigenes Limit gesetzt haben. Außerdem verwirrst du deine Mitbieter, was dir eventuell helfen kann.
• Nimm dir mit deinem ersten Gebot etwas Zeit. Du hast mindestens 30 Minuten, um zu bieten. Bietest du zu früh, werden andere Gebote eher den Preis schneller in die Höhe treiben. Vor dem Ende der Bietzeit wird der Rechtspfleger dreimal nach weiteren Geboten fragen.
• Du darfst mit anderen Bietern Absprachen treffen. Wichtig ist aber, dass jedes abgegebene Gebot rechtlich verbindlich ist.
• Beim ersten Zwangsversteigerungstermin des betreffenden Objekts sollte das höchste Gebot über 70% des Verkehrswerts liegen. Liegt es darunter, können Gläubiger die Zuschlagsversagung beantragen. Gibt es keine Gebote über 70% des Verkehrswerts, ist dein Gebot aber das höchste, besteht trotzdem die Möglichkeit, dass die Gläubiger den Verkauf zu dem niedrigeren Wert genehmigen. Denn angesichts des Zeitaufwands und der Kosten, welche den Gläubigern bereits entstanden sind, ist es ihnen meistens wichtig, das Objekt sobald wie möglich zu veräußern.

Liegt das höchste Gebot unter 50% des Verkehrswerts, muss das Gericht von Amts wegen den Zuschlag verweigern. Gläubiger haben dann die Möglichkeit, die Fortsetzung des Verfahrens zu beantragen. Bei einem zweiten Zwangsversteigerungstermin gelten dann weniger strenge Richtlinien für Höchstgebote.

Kosten der Zwangsversteigerung für den Käufer

Falls du den Zuschlag erhältst, zahlst du als Bieter bei einer Zwangsversteigerung neben dem Kaufpreis folgende Gebühren:

1. Die Grunderwerbssteuer, unterschiedlich je nach Bundesland.
2. Die Zuschlagsgebühr anstatt der Notargebühr, da bei einer Zwangsversteigerung keine notarielle Beurkundung erforderlich ist.
3. Die Gebühren für den Grundbucheintrag.

Vor dem Bieten an einer Zwangsversteigerung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von 10 Prozent des Verkehrswerts bei der Gerichtskasse zu hinterlegen. Dies in der Regel per Banküberweisung. Erhältst du den Zuschlag nicht, wird dir dieser Betrag innerhalb von ein paar Tagen zurückerstattet.

Ansonsten ist der Kaufpreis (abzüglich Sicherheitsleistung) innerhalb von vier bis sechs Wochen nach dem Versteigerungstermin zu zahlen, und wird verzinst, bis er beglichen ist.

Kosten der Zwangsversteigerung für den Gläubiger

Der größte Kostenfaktor für den Gläubiger ist, neben dem Zeitaufwand, die Anordnung des Gutachtens eines Sachverständigen. Diese Kosten können erspart werden, falls der Gläubiger in der Lage ist, ein bereits existierendes Gutachten vorzulegen, und dieses vom Gericht und den Beteiligten akzeptiert wird. Weitere Spezialgutachten (wie z.B. bei einem Altenlastenverdacht) müssen gegebenenfalls auch beauftragt werden.

Dem Gläubiger entstehen außerdem durch die Anordnung der Zwangsversteigerung Gerichtsgebühren, welche durch Vorauszahlungen zu leisten sind.

Zwangsversteigerungen finden

Bundesweit Zwangsversteigerungen finden kannst du kostenlos auf dem ZVG-Portal.

Dort sind für jedes Objekt und dessen Zwangsversteigerungstermin alle relevanten Details aufgelistet.

Im Normalfall kannst du hier das Gutachten kostenlos herunterladen. In der amtlichen Bekanntmachung oder auf der Webseite des zuständigen Amtsgerichts findest du außerdem die Bankverbindung für die Sicherheitsleistung, welche du bei Interesse an einem Objekt mit Angabe des entsprechenden Aktenzeichens vor dem Termin überweisen musst. Die Sicherheitsleistung beträgt 10 Prozent des Verkehrswerts und muss in der Regel mindestens 10 Tage vor dem Termin überwiesen werden.

In Sachsen können Gutachten nicht immer direkt vom ZVG Portal heruntergeladen werden. Dies kannst du stattdessen auf der Webseite ZVSachsen.

Nützlich zur Orientierung ist auch das auf dem Portal zu findende Bieterhandbuch.