Die Rückkehr der Zwangshypothek?

Zwangshypothek

Welche Mittel ergreift der Staat, wenn er seine Schulden nicht mehr zurückzahlen kann?

Schulden loswerden will der Staat am liebsten durch Inflation. Kommt es aber nicht dazu, müssen weitere Maßnahmen ergriffen werden: Neben Steuererhöhungen kämen dann auch Enteignungen in Frage.

So hat in der Vergangenheit der deutsche Staat zweimal einen Teil seiner Schulden an Immobilienbesitzer abgewälzt, um sie an deren Rückzahlung zu beteiligen. Und dies, indem Immobilieneigentümern eine Zwangshypothek verordnet wurde.

Was ist eine Zwangshypothek?

Die Zwangshypothek ist eine Sicherungshypothek, die per Gesetz und – ohne Bewilligung des Immobilieneigentümers – vom Gläubiger beantragt und ins Grundbuch eingetragen wird.

Denn laut Grundgesetz § 14 Abs. 2 verpflichtet Eigentum, und sein Gebrauch soll dem Wohle der Allgemeinheit dienen. Zumindest wird diese Auslegung des Grundgesetzes benutzt, um eine dermaßen radikale Maßnahme wie die Zwangshypothek zu rechtfertigen.

Die Zwangshypothek ähnelt der Zwangsvollstreckung (§867 ZPO), somit käme es zu einer Zwangsversteigerung, sollte der betreffende Immobilieneigentümer seine Raten nicht an den Staat zahlen.

Sowohl nach dem Ersten als auch nach dem Zweiten Weltkrieg (1923 und 1952) wurde die Zwangshypothek genutzt, um Grundbesitzer an der Rückzahlung der Staatsschulden zu beteiligen. Die Zwangshypothek wirkt wie eine Zusatzsteuer für Grundeigentümer, da Immobilien nach einer Währungsreform ihren Wert nicht verlieren.

1920er Jahre: Zwangshypothek, Hauszinssteuer und Mietenkontrolle

Die Reparationszahlungen Deutschlands für den Ersten Weltkrieg wurden durch die Notenpresse finanziert. Sie verursachten somit eine Hyperinflation, welche 1923 mit der Währungsreform bekämpft wurde.

Zur Deckung des Kapitalbedarfs der neu gegründeten Zentralbank (die sogenannte Deutsche Rentenbank) wurden Grundeigentümer mit Zwangshypotheken belastet.

Im Jahr 1924 wurde außerdem die Hauszinssteuer (oder Gebäudeentschuldungssteuer) eingeführt, welche bis 1943 in Kraft war. Im Gegensatz zu Bargeld hatten Immobilien nicht durch die Hyperinflation ihren Wert verloren. Aber auch die Hypotheken der Immobilieneigentümer hatten sich entwertet. So wurden Grundbesitzer mit der Hauszinssteuer zur Kasse gebeten, indem Mieteinnahmen zusätzlich besteuert wurden. Mit dieser Maßnahme sollte mehr öffentlicher Wohnungsbau finanziert werden.

Andererseits griff in den 1920er Jahren die Regierung ebenfalls in den Mietmarkt ein, um starke Mietsteigerungen zu verhindern. Zwar war durch die Hyperinflation der Wert der Immobilien gestiegen, doch mussten Immobilieneigentümer mit Bankkrediten auch entsprechend höhere Zinsen zahlen und diese mit den relativ niedrigen Mieteinnahmen bedienen. Nicht alle Immobilieneigentümer waren daher durch die Hyperinflation besser gestellt. Ganz im Gegenteil litten vor allem jene mit höherer Verschuldung unter den Konsequenzen dieser Lage.

1952: Lastenausgleichsgesetz

Im Jahr 1952 wurde das sogenannte Lastenausgleichsgesetz eingeführt, um Opfer und Vertriebene des Zweiten Weltkriegs zu entschädigen. Damit wurden alle im Privatvermögen gehaltenen Immobilien mit einer Zwangshypothek zu Gunsten des deutschen Staates belastet. Diese Zwangshypothek musste in den folgenden 30 Jahren durch die Immobilien- und Grundstückseigentümer abbezahlt werden.

Einzahlen in den sogenannten Ausgleichsfonds mussten jene, die nach der Währungsreform (Umstellungsverhältnis von Reichsmark zur D-Mark von 10:1 für Barvermögen) noch über Vermögen verfügten. Dies betraf vor allem Immobilieneigentümer. Denn Immobilien hatten sich nicht entwertet. Und da sie unbeweglich sind, können sie leicht besteuert werden. Auch hier fungierte die Zwangshypothek somit als eine Art Vermögensteuer.

Erneute Forderungen nach Zwangsabgaben

Es gibt immer wieder Stimmen in der Politik, die zur Rückzahlung von Staatsschulden eine Zwangsabgabe befürworten. Zum Beispiel Anfang der neunziger Jahre, als es um den „Aufbau Ost“ ging. Oder während der Finanzkrise im Jahr 2008.

Und es ist nicht erstaunlich, dass solche Forderungen mit der Coronakrise heute wieder zum Vorschein kommen. So forderte im April 2020 der ehemalige Vizekanzler Sigmar Gabriel einen erneuten Lastenausgleich.

Fazit: Immobilienpreise werden steigen, der Druck auf Eigentümer auch

Angesichts des stark gewachsenen Immobilienvermögens der Deutschen und der gleichzeitig ständig steigenden Staatsverschuldung leuchtet es ein, dass die Politik mit neuen Maßnahmen liebäugelt, um Immobilieneigentümer zusätzlich zu belasten.

Denn ob Mietenkontrolle, Vermögensteuer, Vermögensabgabe oder Zwangshypothek – alle vier sind eine Form der Enteignung.

Ein gutes Beispiel ist die Berliner Wohnungspolitik, wo der sehr niedrig angesetzte Mietendeckel bei steigender Inflation zahlreiche Kleinvermieter vom Markt verdrängen könnte.

Auch wenn nach der Coronakrise – und gerade wegen der Krise – die Preise für Wohnimmobilien weiter steigen, wird es für Immobilieneigentümer umso wichtiger, sich auf höhere Steuern und noch mehr Regulierungen richtig vorzubereiten.

Die richtige Lage und das passende Objekt für dein Eigenheim oder Immobilien Investment zu wählen, sowie deine Finanzen und Steuern sorgfältig zu planen, wird daher in Zukunft noch wichtiger, wenn du erfolgreich in Immobilien investieren willst.

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