Zwischen Rendite und Risiko: Wie sinnvoll ist eine Immobilien-Investition?

Die Immobilienpreise klettern vielerorts stetig nach oben. Anzeichen für ein Ende des Booms gibt es derzeit nicht, weil die Nachfrage in vielen Regionen Deutschlands das Angebot übersteigt. Die Zinsen sind historisch niedrig und werden es aller Voraussicht nach vorläufig auch bleiben. Immobilien bieten sich daher als Kapitalanlage und Altersvorsorge gleichermaßen an. Doch nicht jedes Objekt ist geeignet.

Bestimmte Lagen sind inzwischen hoffnungslos überteuert. Wann und wo ist eine Investition in Immobilien also noch sinnvoll? Welche Renditen lassen sich erzielen? Wo liegen die größten Risiken? Antworten auf die wichtigsten Fragen gibt es im folgenden Beitrag.

Die grundsätzlichen Vorteile eines Immobilien-Investments

Eine Immobilie als Anlageobjekt hat einen konkreten, durch anerkannte Verfahren eindeutig zu bestimmenden, physischen Wert. Dieser ist relativ beständig und unterliegt im Gegensatz zu anderen Kapitalanlagen, wie beispielsweise Aktien, kaum Schwankungen. Eine Renditeimmobilie, zum Beispiel eine Eigentumswohnung oder Einfamilienhaus, die nicht selbst bewohnt, sondern vermietet wird, gewährleistet regelmäßige Einnahmen.

In der Regel liegt die durchschnittliche Rendite einer vermieteten Immobilie deutlich über den Zinserträgen von Sparbuch, Festgeld oder Tagesgeldkonto. Bei der Rendite handelt es sich um eine Prozentzahl, die sich aus der Differenz zwischen dem Ertrag und dem Aufwand im Verhältnis zu diesem Aufwand ergibt. Aktuell steigt der Wert einer Immobilie meist mindestens im Inflationstempo. Bei der Auswahl der richtigen Immobilie ist ein Immobilien-Investment daher eine nahezu inflationssichere Geldanlage.

Wie wird die Rendite einer Immobilie berechnet?

Zur Ermittlung der Rendite einer Immobilie gibt es zwei unterschiedliche Kennzahlen mit differenter Aussagekraft:

– Der Mietpreismultiplikator, oft auch Vervielfältiger genannt, gibt eine grobe Übersicht darüber, ob sich die Investition in eine Immobilie überhaupt lohnt. Er errechnet sich aus dem Kaufpreis, der durch die Jahreskaltmiete geteilt wird. Liegt er über 25, gilt die Immobilie allgemein als überteuert. Das bedeutet: Der Kaufpreis steht in einem Missverhältnis zum erwarteten Gewinn. Allerdings: In Metropol-Regionen wie München oder Hamburg sind Vervielfältiger über 30 keine Ausnahme mehr. Hier sind die Immobilienpreise extrem hoch, gleichzeitig aber die Mietausfall-Risiken sehr niedrig.

– Eine verlässlichere Größe, ob die Investition rentabel ist, liefert hingegen die Netto-Mietrendite. Sie berücksichtigt zusätzlich nicht nur die Kaufnebenkosten, sondern auch die Kosten für Instandhaltung und Verwaltung der Immobilie. Die Formel lautet:

(Jahresnettomiete – jährliche Bewirtschaftungskosten) x 100 / (Kaufpreis + Erwerbsnebenkosten)

Eine Netto-Mietrendite zwischen drei bis vier Prozent gilt als solide Basis. Privatanleger profitieren zudem von den steuerlichen Vorteilen der Immobilien-AfA.

Von Standort bis Eigenkapital: Die richtige Immobilie finden

Die Beachtung einiger wichtiger Kriterien schützt vor herben und bisweilen schmerzhaften Enttäuschungen beim Immobilien-Investment.

– Immobilienmakler scherzen oft, dass es für den Wert einer Immobilie drei Kriterien gebe: Lage, Lage und nochmals Lage. Tatsächlich spielt die Lage beim Immobilien-Investment die prominenteste Rolle: Von ihr hängen unter anderem die (Mieter-) Nachfrage und das Risiko von Leerständen ab. Viele A-Lagen sind für Käufer inzwischen fast unbezahlbar, B- und C-Lagen bieten hingegen durchaus respektable Chancen für gute Renditen.

– Eine solide Bausubstanz und ein guter energetischer Zustand sollten ebenso vorhanden sein wie ein ansprechender Grundriss. Ist die Immobilie schlecht gedämmt und verbraucht deshalb zu viel Energie, erschwert das die Vermietung.

– Eine genaue Kenntnis der (möglichen) Mieterstruktur, beziehungsweise der Mieteinnahmen ist die Basis, um kalkulieren zu können, welche Rendite möglich ist. Dabei sind Nebenkosten, Instandhaltungsrücklage und Kosten für die Verwaltung ebenfalls in die Waagschale zu werfen.

– Es empfiehlt sich, maximal 20 Prozent Eigenkapital in die Immobilien-Investition einzubringen, um die Darlehenszinsen bei der Steuer absetzen zu können. Mithilfe einer langen Zinsbindung von einer Dekade oder mehr sind die aktuell niedrigen Bauzinsen vorerst garantiert.

– Die Annuität, die sich schlussendlich ergibt, sollte immer unter den Mieteinkünften liegen. Nur dann trägt sich die Investition langfristig. Im umgekehrten Fall empfiehlt es sich, die Finger davon zu lassen.

– Angesichts steigender Immobilienpreise und Mieten kann auch selbstgenutztes Eigentum langfristig einen Vermögenszuwachs generieren.

Mit welcher Strategie kann die Rendite bei einem Immobilien-Investment gesteigert werden?

Eine Immobilieninvestition lässt sich mit drei unterschiedlichen Strategien auf Erfolgskurs halten.

1. Buy und Hold

Bei dieser Strategie wird die Immobilie mindestens zehn Jahre gehalten, weil danach keine Spekulationssteuer mehr fällig wird. Während dieser Zeit beschränken sich Renovierungen auf das erforderliche Maß, um einen vermietbaren Zustand zu erhalten. Danach wird die Immobilie mit Gewinn verkauft.

2. Fix and Flip

Die Strategie „Fix and Flip“ fokussiert sich auf den Kauf renovierungsbedürftiger Immobilien, die über eine solide Bausubstanz verfügen. Sie werden kostengünstig saniert und schnell wieder verkauft. Die Differenz zwischen Ankaufs- und Verkaufspreis muss gut sein, da der Erlös versteuert werden muss. Innerhalb von fünf Jahren dürfen Privatanleger maximal drei Immobilien auf diese Art erwerben und veräußern.

3. 1/3/10 Strategie

Die 1/3/10-Strategie ist eine Kombination aus den vorherigen Strategien: Eine Immobilie, die bereits im ersten Jahr einen Erlös abwirft, wird drei Jahre lang auf dem Status-quo gehalten. Danach werden größere Beträge in Sanierung und Renovierung investiert, die steuerlich als Werbungskosten absetzbar sind. Die Aufwertung führt zu höheren Mieteinnahmen und nach zehn Jahren in der Regel zu einem höheren Verkaufspreis, der zudem steuerfrei ist.

Welche Immobilien eignen sich für Investitionen?

Das zur Verfügung stehende Kapital ist ausschlaggebend dafür, in welche Immobilien investiert werden kann. Anleger sollten sich zudem für eine Anlagestrategie entscheiden und dabei auch berücksichtigen, wie viel Zeit und Mühe sie investieren möchten.

Eigentumswohnungen sind eine recht „pflegeleichte“ Investition. Voraussetzung ist jedoch eine gute Lage, eine solide Ausstattung und eine funktionierende Verwaltung. Das größte Risiko besteht in einem längeren Mietausfall.

Mehrfamilienhäuser eignen sich hervorragend als Renditeobjekte. Liegen die Mieten in den Wohnungen unterhalb des Mietspiegels, können mit gezielten Renovierungen höhere Einkünfte erzielt werden. Allerdings binden Mehrfamilienhäuser einen großen Teil des Vermögens. Fachleute sprechen daher gerne vom „Klumpenrisiko“.

Einfamilien- und Doppelhäuser beziehen ihre Attraktivität aus dem Umstand, dass zumeist größere Grundstücke dazu gehören. Die Netto-Mietrendite ist jedoch oftmals nicht überwältigend. Der Wiederverkaufswert ist aufgrund der Grundstücksflächen allerdings in der Regel sehr hoch. Einfamilien- und Doppelhäuser sind aktuell die Objektklasse mit dem geringsten Ausfallrisiko. Zudem ist die ohnehin hohe Nachfrage durch Corona noch einmal gestiegen.