Viel weiter werden die Zinsen kaum noch steigen. Bleibt der Kurs der EZB nämlich viel länger unverändert, könnte es in Südeuropa bald krachen. Und am deutschen Immobilienmarkt auch.
Ursprünglich veröffentlicht im Newsletter Marktexperte.
2022 war das schlechteste Börsenjahr seit 2018 für den DAX, und seit 2008 für den US Leitindex S&P 500. Es was ebenfalls ein schwieriges Jahr für den deutschen Immobilienmarkt: höhere Zinsen führten zu einem deutlichen Rückgang der Transaktionen und wirken sich jetzt auch negativ auf die Preise aus.
Eine Rezession als Heilmittel gegen die Inflation?
Höhere Zinsen, teurere Kredite und niedrigere Immobilienpreise werden den Konsum beeinträchtigen und zu einem Anstieg der Arbeitslosigkeit führen. Dass dadurch auch die Inflation sinkt, ist das, was die Europäische Zentralbank (EZB), die Federal Reserve in den USA (Fed) und weitere Zentralbanken beabsichtigen. Aber wie viel Wachstum und Wohlstand müssen wir dafür aufopfern?
Wir werden bald in einer Rezession landen, oder stecken vielleicht sogar schon mittendrin. Und leider trifft eine Rezession immer die Geringverdiener am härtesten. So stellt sich auch hier die Frage, ob sich die Politik so etwas leisten kann, in Zeiten, in denen die gesellschaftliche Kluft immer weiter wächst.
Die restriktive Zinspolitik schadet auch den Staatsfinanzen
Schon im April 2022 („Der Tod des US Dollars”) hatte ich darauf hingewiesen, dass sich die Fed und andere Zentralbanken höhere Zinsen langfristig gar nicht leisten können. Vielleicht hat die amerikanische Zentralbank deshalb so schnell den Leitzins angehoben, um mit dieser kurzfristigen Schocktherapie die hohe Inflation zu bekämpfen.
Der wirtschaftliche Zustand der EU ist aber noch wesentlich prekärer als jener der USA, und dies vor allem angesichts der hochverschuldeten Länder wie Italien oder Griechenland. Denn für diese sind die höheren Leitzinsen Gift, das früher oder später zu einer Schuldenkrise wie im Jahr 2011 führen könnte. Daher hat die EZB auch erst später mit den Zinserhöhungen begonnen, und war von Anfang an zögerlicher als die Fed.
Der deutsche Immobilienboom ist zu Ende
Unter den steigenden Leitzinsen hat auch der deutsche Immobilienmarkt gelitten. Hier ist es gerade totenstill – für Immobilienmakler ist nicht mehr die Akquise das Problem, sondern die ihnen anvertrauten Immobilien erfolgreich zu veräußern. Und wer jetzt verkaufen will, muss mit einem Abschlag rechnen.
Aber könnte es noch schlimmer werden?
Auf jeden Fall. Denn wenn die Mieten trotz 10 Prozent jährlicher Inflation nur alle drei Jahre um maximal 15 Prozent angehoben werden können, wird das Vermieten wesentlich unattraktiver. Für den Vermieter steigen die Kosten, während seine Einnahmen stagnieren. Und dies ohne das erhöhte Risiko der Zahlungsunfähigkeit des einen oder anderen Mieters in Betracht zu ziehen.
Sinkende Inflation: Ein Lichtblick?
Aber es gibt auch gute Nachrichten. Denn allmählich beobachten wir den Trend, dass die – zwar immer noch hohe – Inflation rückläufig ist. So ist sie in Frankreich, Deutschland, der Eurozone allgemein und den USA in den letzten zwei Monaten schneller gesunken als erwartet: niedrigere Energie- und Rohstoffpreise, eine hohe Vergleichsbasis vom letzten Jahr und das Ende zahlreicher Lieferengpässe haben alle zu einer sinkenden Teuerungsrate beigetragen.
Dass die Inflation vorerst ihren Höchststand erreicht hat, sagt auch Michael Burry, der Protagonist des Films „The Big Short”. Burry hatte nie Angst davor, gegen den Strom zu schwimmen und sich dem Mainstream der Ökonomen und Experten entgegenzusetzen.
Sicherlich muss die Inflation von aktuell ca. 9 Prozent in Deutschland und der Eurozone noch viel weiter sinken, bis die Zentralbanken ihren Kurs ändern. Doch die Wirtschaftsdaten werden sich in den nächsten Monaten verschlechtern – höhere Arbeitslosigkeit, weniger Wachstum, niedrigere Immobilienpreise – was dazu führen wird, dass die höheren Leitzinsen nicht mehr tragbar sind.
Auch wenn der Ausblick der meisten Experten für das neue Jahr eher düster ist, erwarte ich nicht nur schlechtes. Ganz im Gegenteil. Eine Rezession wird auch zu einer Zinswende führen – und diese zu wieder wesentlich höheren Aktienkursen und Immobilienpreisen.
In einem Jahr könnte die Welt somit schon wieder ganz anders aussehen – und vielleicht sogar wesentlich besser als jetzt.
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Schöner und vorallem sehr umfangreicher Beitrag. Vielen Dank dafür.
Eine Zinssenkung wäre wünschenswert. Dies wird den Neubau Immobilien Markt erneut stark beleben.