Vor dem Hauskauf Steuern planen

Vor dem Hauskauf Steuern planen

Beim Kauf einer Immobilie muss nicht nur das richtige Objekt mit passender Finanzierung gefunden werden. Du musst ebenfalls daran denken, vor dem Hauskauf Steuern zu planen, vor allem natürlich bei einer Investment Immobilie.

Als Eigennutzer einer Immobilie kannst du den Hauskauf nicht von der Steuer absetzen. Es gibt jedoch bestimmte Steuervorteile für Eigennutzer, die du erzielen kann, wenn du deinen Hauskauf finanziell richtig planst. Mehr dazu hier.

Kaufst du eine Immobilie als Kapitalanlage im Privatvermögen, gibt es zahlreiche Aspekte, worauf du achten musst, um deiner Steuerplanung zu helfen.

Versteuerung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung im Privatvermögen

Beim Immobilieneigentum im Privatvermögen werden deine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu deinem Arbeitseinkommen hinzuaddiert. Die Summe dieser Einkünfte wird mit deinem individuellen Einkommensteuersatz belastet.

Der Eingangssteuersatz beträgt 14 Prozent bei einem zu versteuernden Einkommen, welches über dem Freibetrag von 9.408 Euro oder 18.816 Euro für ein verheiratetes Paar (Stand 2020) liegt.

Der Steuersatz steigt progressiv bis zum Spitzensteuersatz, welcher 42 Prozent bei einem Einkommen zwischen 57.052 und 270.501 Euro beträgt. Ab einem Einkommen in Höhe von 270.501 Euro beträgt der Höchststeuersatz 45 Prozent für jeden weiteren Euro.

Es ist daher durchaus vorstellbar, dass du als Vermieter den Spitzensteuersatz von 42 Prozent zahlen musst. Indem du aber deine Ausgaben für die Immobilie mit den Einnahmen verrechnest, lässt sich die Steuerlast senken.

Werbungskosten: Ein Überblick

Die wichtigste Kostenkomponente, durch die du deine zu versteuernden Einnahmen mindern kannst, sind die Werbungskosten.

Werbungskosten gelten nur, wenn die Kosten mit der Erzielung von Einkünften im Zusammenhang stehen. Sie dienen laut § 9 EStG der „Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen“.

Bei vermieteten Immobilien umfassen Werbungskosten hauptsächlich folgende Ausgaben:

  • Die Zinsen des Immobiliendarlehens (Finanzierungskosten).
  • Die Nebenkosten, wie z.B. für den Hausmeister, Hausverwaltung, Heizungskosten oder Grundsteuer. Bei der Vermietung einer Eigentumswohnung kannst du das Wohngeld, welches diese Kosten beinhaltet (ohne die Beiträge zur Instandhaltungsrücklage), als Werbungskosten absetzen.
  • Fahrtkosten, z.B. zu Hausbesichtigungen, zur Bank oder zu Baumärkten.
  • Arbeitsmittel, welche vorwiegend beruflich benutzt werden – z.B. dein Handy oder Notebook, falls du professioneller Immobilien Investor oder Vermieter mit mehreren Objekten bist.
  • Bestimmte Renovierungsarbeiten oder Reparaturen.
  • Absetzung für Abnutzung („AfA“) – also die Abschreibung des Gebäudewerts für vermietete Häuser und Wohnungen. Der Wert des Grundstücks nutzt sich steuerlich nicht ab und kann daher nicht abgeschrieben werden.

Werbungskosten vor den ersten Mieteinnahmen geltend machen

Wann du deine Werbungskosten ansetzen darfst, bestimmt der Zahlungszeitpunkt (das sogenannte Abflussprinzip). So darfst du Werbungskosten bereits vor Erhalt der ersten Mieteinnahmen ansetzen. Du brauchst aber einen vernünftigen Grund, um die Kosten im Voraus zu zahlen (BMF-Schreiben vom 20.10.2003, BStBl. 2003 I S. 546Rz. 13). Beim Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage wäre dieser Grund die Vermietungsabsicht, sollte die Immobilie noch nicht vermietet sein.

Das Finanzamt wird deine vor den ersten Mieteinnahmen gezahlten Werbungskosten im Normalfall anerkennen, und dazu einen vorläufigen Steuerbescheid erlassen (§ 165 Abgabenordnung).

Herstellungs- oder Anschaffungskosten absetzen

Nicht alle Werbungskosten können sofort abgesetzt werden. Wenn du beim Hauskauf Steuern planst ist es daher äußerst wichtig, die Anschaffungs- oder Herstellungskosten zu berücksichtigen, welche nicht sofort abgesetzt werden können, und über mehrere Jahre abgeschrieben werden müssen. Ausschlaggebend ist zum Beispiel bei einem Gerät dessen voraussichtliche Nutzungsdauer.

Ob eine Ausgabe sofort abgesetzt werden kann oder abgeschrieben muss hängt nicht nur von der Höhe der Kosten ab. Vielmehr muss die Art der Ausgabe sowie die Absicht ebenfalls beachtet werden.

  • Zum Beispiel gehören die Fahrtkosten zum Notartermin bei Beurkundung eines Kaufvertrages zu den Anschaffungskosten. Sie müssen somit abgeschrieben werden. Fahrtkosten zum Finanzierungstermin bei der Bank gehören hingegen zu den sofort absetzbaren Werbungskosten.
  • Die Fahrtkosten für die Suche nach einer Investment Immobilie oder zum Treffen mit einem Makler gelten bei einer erworbenen Immobilie als Anschaffungskosten. Wurde die Immobilie dagegen nicht erworben, gelten die Fahrtkosten als sofort abziehbare Werbungskosten (BFH-Urteil vom 10.3.1981, VIII R 195/77, BStBl. 1981 II S. 470).
  • Gebühren des Grundbuchamtes für die Eintragung deines Immobiliendarlehens sind sofort abziehbar. Hingegen gelten die Gebühren für die Eintragung des Eigentümerwechsels als Anschaffungskosten.

Besonders zu beachten ist ebenfalls die seit 1. Januar 2004 geltende 15 Prozent Regel, nach der nur Kosten für Renovierungen und Instandsetzungen sofort als Werbungskosten abgezogen werden können, falls sie:

  • Innerhalb von drei Jahren nach der entgeltlichen Anschaffung einer Immobilie durchgeführt wurden.
  • Die Kosten (exkl. Umsatzsteuer) 15 Prozent der Anschaffungskosten (inkl. Umsatzsteuer) der Immobilie (ohne Kaufpreisanteil für den Grund und Boden) nicht überschreiten.

Ansonsten sind die betreffenden Aufwendungen als anschaffungsnahe Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG) den Anschaffungskosten der Immobilie hinzuzurechnen und über viele Jahre abzuschreiben.

Fazit: Steuergrundkenntnisse und ein guter Steuerberater sind bei Immobilien Investments unerlässlich

Der obige Artikel dient als Überblick über die allerwichtigsten Konzepte, mit denen du als Immobilien Investor vertraut sein solltest. Dies bei Kapitalanlagen im Privatvermögen.

Eine sehr detaillierte Auflistung aller Werbungskosten, und wann sie sofort absetzbar sind, findest du hier.

Eine Alternative zum Immobilieneigentum im Privatvermögen ist die Firmengründung vor dem Hauskauf, welche für manche Immobilien Investoren (je nach Objekt, Zeithorizont und finanzieller Lage) vorteilhaft sein kann.

Auf jeden Fall sind Steuergrundkenntnisse und die Hilfe eines Steuerberaters unerlässlich, falls du planst, dich langfristig mit Immobilien Investments zum Vermögensaufbau zu beschäftigen.

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