Die Verwertungskündigung bei Abriss, Sanierung oder Verkauf

Verwertungskündigung

Willst du als Eigentümer ein Mietverhältnis kündigen, weil dieses sich erheblich auf den Wert deiner Immobilie auswirkt? Dann käme die Verwertungskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB) in Frage.

Während die Eigenbedarfskündigung dir als Vermieter erlaubt, den Vertrag mit deinem Mieter zu kündigen um die Wohnung für dich oder naheliegende Familienangehörige selber zu nutzen, bietet die Verwertungskündigung dir die Möglichkeit, das Mietverhältnis zu kündigen weil dir dadurch wirtschaftliche Nachteile entstehen.

Voraussetzung ist, dass du als Eigentümer die Absicht einer Verwertung des Grundstücks oder der Immobilie hast.

In welchen Fällen du eine gute Chance auf eine erfolgreiche Verwertungskündigung hast, bespreche ich in diesem Artikel. Grundsätzlich kannst du – unter bestimmten Umständen – eine Verwertungskündigung bei einem Abriss, einer Sanierung oder beim Verkauf einer Immobilie geltend machen.

Verwertungskündigung bei Abriss und anschließendem Neubau

Der Bundesgerichtshof urteilte zu Gunsten einer Klägerin (BGH, Urteil v. 09.02.11, Az. VIII ZR 155/10), die ein den heutigen Wohnvorstellungen nicht mehr entsprechendes Gebäude abreißen wollte, um auf dem Grundstück einen Neubau mit bedarfsgerechten Mietwohnungen zu errichten. Laut Urteil ist die Verwertung angemessen, wenn sie auf „vernünftigen, nachvollziehbaren Erwägungen“ beruht, was hier zutrifft.

Eine Verwertungskündigung wegen Abriss ist jedoch nicht gültig, wenn stattdessen eine angemessene Nutzung durch Modernisierungs- oder Renovierungsmaßnahmen erreicht werden kann (Amtsgerichts Königstein, WuM 1991, 171).

Verwertungskündigung bei Sanierung oder Modernisierung

Ein relevantes Fallbeispiel (LG Hannover, 29.01.2014 – 4 S 98/13) ist jenes einer vermieteten Wohnung ohne Bad. Die Kündigung zum Umbau der Wohnung, um ein Bad einzurichten, sollte dem Eigentümer erlauben, eine höhere Miete zu erzielen oder zu einem höheren Preis zu verkaufen. Das Gericht gab hier dem Eigentümer recht, da das fehlende Bad bisher eindeutig den Wert der Wohnung beeinträchtigte. Hinzu kam, dass eine Wohnung ohne Bad heutzutage kaum noch zu vermieten ist.

Des Weiteren hindert ein Mietvertrag ebenfalls eine wirtschaftliche Verwertung, wenn die Mietwohnung durch geplante Baumaßnahmen entfallen soll. Also wenn die Wohnung und deren Mieter sozusagen „im Weg stehen“. (BayObLG, RE v. 17.11.1983, NJW 1984, 372).

Eine Verwertungskündigung kann normalerweise auch bei der Zusammenlegung von Kleinwohnungen oder der Aufteilung größerer Wohnungen in kleinere Einheiten geltend gemacht werden.

Werden die Wohnungen aber erhalten wie sie sind, so muss die Sanierung unumgänglich sein und eine längere Räumung durch die Mieter erfordern. Dies sicherlich für über vier Wochen (AG München, WuM 1986, 334). Nur so käme eine Verwertungskündigung hier eventuell in Frage.

Eine Modernisierung oder Sanierung allein ist aber kein ausreichender Kündigungsgrund. Laut §554 BGB muss nämlich der Mieter solche Maßnahmen unter gegebenen Voraussetzungen dulden. (LG Frankfurt/M., WuM 1995, 441, LG Köln, WuM 1989, 255, LG Frankenthal, WuM 1991, 171).

Sind Sanierungskosten aufgrund ihrer Höhe aber unzumutbar, weil sie dich als Eigentümer finanziell überfordern, kann die Verwertungskündigung zulässig sein (vgl. LG Freiburg, Urteil v. 21.12.1978, WuM 1979, 148).

Verwertungskündigung beim Verkauf der Immobilie

Oft kommt vor, dass ein Käufer deine Immobilie nur unvermietet erwerben möchte. Und ein Mindererlös wegen Vermietung des Objekts könnte bei dir als Verkäufer zu wirtschaftlichen Nachteilen führen. In manchen Fällen drohen dir vielleicht sogar finanzielle Schwierigkeiten.

Allerdings sind hier auch der Einkaufspreis der Immobilie sowie deine persönlichen Verhältnisse zu berücksichtigen. Es muss dir aber nicht erst eine Existenzgefährdung drohen, damit du zur Verwertungskündigung greifen darfst.

Andererseits ist eine Verwertungskündigung nicht unbedingt zu rechtfertigen, wenn die Verwertung durch das Mietverhältnis lediglich erschwert wird.

Unzulässige Fälle der Verwertungskündigung

Die Verwertungskündigung ist unzulässig, wenn die Vermietung erst dann erfolgt ist, als die Notwendigkeit der Verwertung bereits abzusehen war. Also zum Beispiel falls du eine Immobilie vermietet hast als es bereits eindeutig war, dass diese innerhalb von ein paar Jahren abgerissen werden musste.

Eine Verwertungskündigung ist laut Kammergericht Berlin außerdem ausgeschlossen, wenn du das Grundstück zur sofortigen Verwertung durch Abriss und anschließende Neubebauung gekauft hast und in Kenntnis, dass das Objekt ansonsten unwirtschaftlich ist (KG GE 2002, 395).

So gilt laut dem Bundesverfassungsgerichtsentscheid vom 14.02.1989 (WuM 1989, 118), dass bei der Verwertungskündigung die zu stellenden Anforderungen strenger sein sollen als bei der Kündigung wegen Eigenbedarf.

Mehr zur Eigenbedarfskündigung und den damit verbundenen Bedingungen und Fristen erfährst du in meinem separatem Artikel zu dem Thema.

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