Umwandlungsverbot: Die Union schießt sich ins eigene Knie

Umwandlungsverbot

Oft wird von Verdrängung gesprochen, wenn ein Mietshaus in einzelne Eigentumswohnungen aufgeteilt wird. Auf diese Art können Kapitalanleger nicht nur die Rendite der Immobilie durch Sanierung und anschließende Mieterhöhung steigern – sie haben auch die Möglichkeit, die Wohnungen einzeln zu verkaufen. 

Zwar haben Mieter im Normalfall ein Vorkaufsrecht (§577 BGB) für ihre Wohnung, in vielen Fällen fehlen ihnen aber die finanziellen Mittel, diese zu erwerben – oder auch die höhere Miete nach Sanierung zu zahlen. 

Denn sehr oft liegen die Mieten in Gebäuden, die aufgeteilt bzw. umgewandelt werden sollen, weit unter dem Mietspiegel. Angesichts der hohen Nachfrage nach Miet- und Eigentumswohnungen ist die Umwandlung daher in den meisten Fällen ein profitables Geschäft. Und die hohe Nachfrage ist natürlich eine Konsequenz der Knappheit am Wohnungsmarkt, welche durch dessen Überregulierung verursacht wurde. 

Ein weiterer kontraproduktiver Eingriff in den Wohnungsmarkt

Statt das Angebot durch Neubau zu erhöhen will die Politik aber wiedermal mit einer simplistischen, populistischen Maßnahme in den Markt eingreifen.

Mit einem neuen Baulandmobilisierungsgesetz soll auch ein neuer Artikel § 250 BauGB eingeführt werden. Dieser soll Kommunen mit angespannten Wohnungsmärkten erlauben, die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen zu untersagen. Eine Umwandlung muss nur in wenigen explizit ausgeführten Ausnahmefällen genehmigt werden.

Das Umwandlungsverbot hat unerwünschte Konsequenzen

Zwar klingt das Umwandlungsverbot nach einer Rettung für Mieter, die eine Umwandlung befürchten. 

Wie auch der Mietendeckel bringt aber das Umwandlungsverbot zahlreiche unerwünschte Konsequenzen, welche sich negativ auf den Wohnungsmarkt auswirken würden: 

  • Nicht nur wird mit dem Umwandlungsverbot keine einzige neue Wohnung gebaut- es wird gerade deshalb in Zukunft noch weniger gebaut. Denn Kapitalanleger, die Mietshäuser oft mit der Absicht erwerben, sie eines Tages umwandeln zu können, werden vom Verbot abgeschreckt. In einem investorenfeindlicheren Umfeld werden sie auch weniger gern in Neubau investieren. 
  • Die Eigentumsbildung leidet – weil noch weniger Eigentumswohnungen für interessierte Käufer zur Verfügung stehen. Somit werden diese noch teurer – und verschlagen so manche potenzielle Käufer (meistens Besserverdiener) zurück auf den Mietmarkt. Die Nachfrage nach Mietwohnungen steigt somit noch stärker an, was wiederum einen weiteren Aufwärtsdruck auf Mieten ausübt.

Machen CDU/CSU wirklich mit?

Das Umwandlungsverbot ist ein Steckenpferd der SPD. Koalitionspartner CDU und CSU sind gespalten, im Bundeskabinett wurde dem Verbot jedoch bereits zugestimmt. 

Nun kommt von Hauseigentümern Druck auf die Union. Eine Expertenanhörung soll am 22. Februar stattfinden. 

Für die Union wäre es kontraproduktiv, diesem Verbot zuzustimmen: Die Eigentumsbildung und das Immobilieneigentum zur Altersvorsorge sollten nach wie vor zu den Hauptsäulen ihres Parteiprogramms gehören. Erlauben sich CDU und CSU aber auch hier wieder einen Linksrutsch, wird es der Stimmung unter den konservativen Wählern der Unionsparteien nicht helfen. Und dem Wohnungsmarkt noch viel weniger. 

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