Umwandlungsverbot: Balsam oder Gift für den Wohnungsmarkt?

Umwandlungsverbot

Oft wird von Verdrängung gesprochen, wenn ein Mietshaus in einzelne Eigentumswohnungen aufgeteilt wird. Auf diese Art können nämlich Kapitalanleger nicht nur die Rendite der Immobilie durch Sanierung und anschließende Mieterhöhung steigern – sie haben auch die Möglichkeit, die Wohnungen einzeln zu verkaufen. 

Doch auch falls eine Umwandlung tatsächlich in manchen Fällen zur Verdrängung von Mietern führt, wird durch ein Umwandlungsverbot das Problem der Verdrängung keineswegs gelöst. Es könnte langfristig sogar noch schlimmer werden.

Warum das so ist, bespreche ich in diesem Artikel.

Was ist eine Umwandlung?

Die Umwandlung eines Mehrfamilienhauses bedeutet die Aufteilung eines Mietshauses in selbstständige Eigentumswohnungen. Diese können anschließend einzeln verkauft werden.

Eine solche Umwandlung erfordert zunächst eine Abgeschlossenheitsbescheinigung. Diese bestätigt, dass die einzelnen Wohnungen bzw. Einheiten des Gebäudes abgeschlossen sind, also über einen separaten Eingang verfügen und von den anderen Einheiten abgegrenzt sind.

Der Eigentümer muss dies bei der Beantragung der Bescheinigung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde durch einen Aufteilungsplan nachweisen. Um allfällige Streitigkeiten zwischen Eigentümern zu vermeiden, müssen die Regelungen in der Teilungserklärung äußerst genau und präzis sein.

Anschließend kann die Teilungserklärung notariell beurkundet werden. Der Notar erklärt somit die Aufteilung gegenüber dem Grundbuchamt.

Die Rechte der Mieter bei einer Umwandlung

Bei der Umwandlung ihres Gebäudes in Eigentumswohnungen haben Mieter laut §577 BGB ein Vorkaufsrecht für ihre Wohnung.

In vielen Fällen fehlen den Mietern aber die finanziellen Mittel, ihre Wohnung zu erwerben. Wird das Gebäude nach der Umwandlung saniert, besteht außerdem für die Mieter das Risiko, dass die Mieten erhöht werden.

Da die Mieten in nicht umgewandelten Mietshäusern tendenziell niedriger sind, ist ein durch eine Sanierung gerechtfertigter Mietanstieg für viele Mieter keine existenzielle Bedrohung. Natürlich kann es vorkommen, dass sich die Mieter die höhere Miete tatsächlich nicht mehr leisten können. Genau das entspricht dem Szenario der sogenannten Verdrängung durch Umwandlung.

Eine Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter darf frühestens drei Jahre nach der Umwandlung stattfinden. Insofern besteht auch nach Umwandlung nicht umgehend das Risiko, dass Mieter ihre Wohnung verlieren.

Die Umwandlung in Eigentumswohungen als Geschäft

Angesichts der hohen Nachfrage nach Miet- und Eigentumswohnungen ist die Umwandlung in den meisten Fällen ein profitables Geschäft. Dies ganz besonders, weil Wohnraum in den meisten Großstädten knapp ist.

Es ist jedoch nicht empirisch belegt, dass Umwandlungen tatsächlich signifikant zum Anstieg von Mieten und Immobilienpreisen in Großstädten beitragen. Diese These scheint eher ein Mythos zu sein.

Vielmehr ist eine wichtige Ursache der stark steigenden Preise die Wohnraumknappheit, welche eine Konsequenz des sehr regulierten Wohnungsmarkts ist. Insofern ist es fraglich, ob zusätzliche Regulierungen wie ein Umwandlungsverbot wirklich den Wohnungsmarkt entspannen und Mietern helfen werden.

Das neue Umwandlungsverbot laut Baulandmobilisierungsgesetz

Statt das Angebot durch Neubau zu erhöhen will die Politik aber wiedermal mit einer simplistischen, populistischen Maßnahme in den Markt eingreifen.

Mit dem im Juni 2021 in Kraft getretenen Baulandmobilisierungsgesetz wurde auch ein neuer Artikel §250 BauGB eingeführt. Dieser soll Kommunen mit angespannten Wohnungsmärkten erlauben, die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen zu untersagen.

In solchen Gebieten muss eine Umwandlung nur in wenigen explizit ausgeführten Ausnahmefällen genehmigt werden: Zum Beispiel falls zwei Drittel der Mieter ihre Wohnung kaufen, oder wenn das Mehrfamilienhaus Teil eines Nachlasses einer Erbengemeinschaft ist.

Warum das Umwandlungsverbot kontraproduktiv ist

Umwandlungen wurden bereits ganz besonders in Großstädten durch Milieuschutzgebiete strikter kontrolliert. So können bei Milieuschutz Umwandlungen oft nur stattfinden, wenn die Eigentümer durch eine Abwendungsvereinbarung für längere Zeit auf eine Luxussanierung verzichten.

Es ist zu erwarten, dass das neue Umwandlungsverbot in jenen deutschen Städten mit einem angespannten Wohnungsmarkt auch entsprechend umgesetzt wird.

Radikales Umwandlungsverbot in Berlin

Aufgrund des neuen Baulandmobilisierungsgesetzes will der Berliner Senat die ganze Hauptstadt zu einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt erklären.

Denn der Senator für Stadtentwicklung und Wohnen Sebastian Scheel behauptet, dass „die Umwandlung von Mietwohnungen in Wohnungseigentum […] zum Verlust an bedarfsgerechten Mietwohnraum in der gesamten Stadt“ führt.

Es ist nicht ganz erstaunlich, dass der linksgrüne Berliner Senat hier radikaler vorgeht als andere Städte und Länder. Einmal mehr werden sich diese Maßnahmen nicht auszahlen. Ganz im Gegenteil.

Das Umwandlungsverbot hat unerwünschte Konsequenzen

Zwar klingt das Umwandlungsverbot nach einer Rettung für Mieter, die eine Umwandlung befürchten. Wie auch der mittlerweile nichtige Mietendeckel bringt das Umwandlungsverbot jedoch zahlreiche unerwünschte Konsequenzen, welche sich negativ auf den Wohnungsmarkt auswirken werden.

1. Es wird noch weniger gebaut

Nicht nur wird mit dem Umwandlungsverbot keine einzige neue Wohnung gebaut – es wird gerade deshalb in Zukunft noch weniger gebaut. Denn Kapitalanleger, die Mietshäuser oft mit der Absicht erwerben, sie eines Tages umwandeln zu können, werden vom Verbot abgeschreckt. In einem investorenfeindlicheren Umfeld werden sie auch weniger gern in Neubau investieren. 

2. Die Eigentumsbildung leidet – und somit die Altersvorsorge auch

Die Eigentumsbildung leidet – weil noch weniger Eigentumswohnungen für interessierte Käufer zur Verfügung stehen. Somit werden diese noch teurer – und verschlagen so manche potenzielle Käufer (meistens Besserverdiener) zurück auf den Mietmarkt. Die Nachfrage nach Mietwohnungen steigt daher noch stärker an, was wiederum einen weiteren Aufwärtsdruck auf Mieten ausübt.

3. Zahlreiche Eigentumswohnungen werden weiterhin vermietet

Hinzu kommt, dass zahlreiche umgewandelte Eigentumswohnungen weiterhin dem Mietmarkt zur Verfügung stehen – Mieter also nur selten nach einer Umwandlung tatsächlich aus Ihrer Wohnung verdrängt werden. 

Fazit: Weniger Eigentum, weniger Wohnungen, weniger Altersvorsorge

Einmal mehr wird durch zusätzliche Regulierungen ein Problem verschlimmert und keineswegs gelöst.

Der Wohnungsmarkt wird durch was Umwandlungsverbot knapper und Investoren werden vertrieben. Man darf sich nicht wundern, wenn Preise und Mieten in den nächsten Jahren dadurch weiter steigen. Und die Politik auch dann versuchen wird, diese auf noch kontraproduktivere Weise irgendwie einzudämmen. Denn Verdrängung könnte bis dann tatsächlich zu einem richtigen Problem geworden sein.

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