Über Airbnb vermieten: 7 Tipps zum Erfolg

Du hast eine Immobilie erworben und willst diese als Ferienwohnung über Airbnb vermieten? Oder deine Renditeimmobilie steht plötzlich leer, und du möchtest diese in eine Ferienwohnung umwandeln?

Dann bist du hier genau richtig.

Denn hier verrate ich dir 7 wichtige Tipps auf die du achten musst, um deine Immobilie erfolgreich und profitabel über Airbnb oder andere Portale als Ferienwohnung anzubieten.

Über Airbnb vermieten: Eine ganz wichtige Voraussetzung

Eine ganz wichtige Voraussetzung, wenn du über Airbnb vermieten möchtest (oder auch über andere Portale wie z.B. FeWo Direkt, Booking.com oder TripAdvisor) ist, dass du dich bereits zuvor mit dem lokalen Markt vertraut gemacht hast. Nicht nur mit den Immobilienpreisen und besten Lagen sondern auch, wie geeignet deine Immobilie als Ferienwohnung überhaupt ist:

1. Muss ich mich auf signifikante saisonale Schwankungen einstellen? Wann sind meine Hoch- und Tiefsaison?
2. Wie viel kann ich realistisch pro Nacht verlangen, um die Immobilie profitabel zu vermieten?
3. Will ich vollzeitig über Airbnb vermieten (oder andere Portale), oder eher nur ab und zu?
4. Wer ist mein Zielpublikum? Familien, Paare, Berufstätige, Arbeiter, kleine Gruppen?

Erst nachdem du über diese wichtigen Fragen nachgedacht hast, wirst du auch richtig entscheiden können, wie du überhaupt die Wohnung ausstattest, und wie viel Zeit du (und andere) in die Tätigkeit investieren müsst.

Tipp 1: Du brauchst ein gutes Team

Über Airbnb vermieten kann profitabel sein, und auch richtig Spaß machen. Es erfordert aber auch wesentlich mehr Arbeit (und manchmal Kopfschmerzen) als eine normale, langfristige Vermietung.

Du musst dir daher überlegen, wer dich unterstützen kann. Wohnst du selber in der Nähe, und wirst du daher selber die Wohnung putzen und die Gäste empfangen? Oder willst du dies eher nicht oder bist dazu nicht in der Lage? Vielleicht weil du einen Vollzeitjob hast oder ganz woanders wohnst?

Du brauchst auf jeden Fall Vertrauenspersonen, die dich unterstützen. Auch wenn du dich selber um die Wohnung und Gäste kümmern wirst: Wer ersetzt dich, wenn du mal im Urlaub oder krank bist? Und wen rufst du an, wenn die Toilette oder die Heizung plötzlich nicht mehr funktionieren?

Es ist daher wichtig, zumindest einen Handwerker, einen Klempner oder eben eine gute Hausverwaltung zu haben, die die Wohnung kennen und in solchen Fällen aushelfen können.

Kümmerst du dich nicht selber um die Wohnung, brauchst du Putzpersonal sowie Leute, die sich um den Empfang der Gäste kümmern. Oder, falls technisch machbar, lässt du einen Code für die Haustür einrichten, sodass die Gäste selber in die Wohnung können, ohne dass jemand vor Ort ist. So sparst du nicht nur Personalkosten, sondern auch den signifikanten Zeitaufwand, immer darauf zu achten, dass jemand zum richtigen Zeitpunkt für die Gäste vor Ort ist.

Tipp 2: Achte auf Regulierung und Steuern

Ganz wichtig ist es zu überprüfen, ob du für die Vermietung einer Ferienwohnung überhaupt von der Stadt oder der Gemeinde eine Erlaubnis benötigst. Zum Beispiel ist die in Berlin strikt durch das Zweckentfremdungsverbot reguliert, und in einigen anderen Städten auch.

Hinzu kommt, dass je nach Ort eine Übernachtungssteuer anfallen kann, auch dies solltest du überprüfen, damit es später nicht zu schlechten Überraschungen kommt.

Eine Vermietung als Ferienwohnung hat auch weitere steuerliche Konsequenzen, welche du mit deinem Steuerberater besprechen solltest. Zum Beispiel wirst du ab Umsätzen von über 22.000 Euro im Jahr umsatzsteuerpflichtig.

Tipp 3: Sei verfügbar und reaktionsfähig

Bist du der oder diejenige, der/die sich um die Anfragen der Gäste kümmert, so solltest du auch regelmässig auf deine Mails und die Airbnb App schauen.

Denn Gäste sollten innerhalb von wenigen Stunden von dir eine Antwort auf ihre Anfragen erhalten. Die Konkurrenz schläft nicht. Sei also verfügbar, wenn du es kannst, oder gib einer vertrauten Person auch den Zugang zu deiner App, sodass ihr Euch zusammen um die Anfrage und Buchungen kümmern könnt.

Tipp 4: Sei transparent

Gäste buchen deine Wohnung und erwarten auch das vorzufinden, was sie auf den Bildern gesehen und in der Anzeige gelesen haben. Es ist daher äußerst wichtig, dass sie keine schlechten Überraschungen erleben.

Liegt die Wohnung auf einem Obergeschoss ohne Fahrstuhl oder gibt es in der Nähe keine kostenlosen Parkplätze ist es wichtig, darauf in der Anzeige oder allerspätestens in deiner Buchungsbestätigungsnachricht hinzudeuten.

Hilfreich ist es auch, wenn du den Großteil der oft vorkommenden Fragen sowieso vorweg beantwortest:

1. Gibt es WLAN und wie schnell ist es?
2. Werden Badezimmer und Küche mit anderen Gästen geteilt?
3. Wo gibt es Parkmöglichkeiten und was kosten sie?
4. Verfügt das Gebäude über einen Fahrstuhl oder nicht? Muss man Treppen steigen, um die Wohnung zu erreichen?
5. Sind Decken, Betttücher, Handtücher, Badetücher usw. vorhanden und im Preis inbegriffen?
6. Welches sind die Check-in und Check-out Zeiten, und wie flexibel sind sie?

Tipp 5: Achte auf die Airbnb Bewertung deiner Gäste

Sehr oft werden Gäste vor dem Buchen viel eher die Bewertungen voriger Gäste als deine eigene Beschreibung der Ferienwohnung lesen.

Umso wichtiger ist es daher, dass du dich sehr anstrengst und aktiv Bewertungen von deinen Gästen einholst. Dies zum Beispiel, indem du sie höflich am Ende des Aufenthaltes darum bittest.

Sag Ihnen auch von Anfang an, dass sie allfällige Probleme sofort bei dir melden sollten anstatt im Nachhinein eine schlechte Bewertung zu hinterlassen. Im Fall eines Problems ist es empfehlenswert, proaktiv eine Kompensation (z.B. Rückerstattung einer Nacht) anzubieten, da dies langfristig weniger kostet als eine negative Bewertung eines Gasts.

Ich würde auch empfehlen, auf jede Bewertung öffentlich zu antworten, vor allem am Anfang: Auf positive Bewertungen mit einem Dank, auf negative Bewertungen mit einer Entschuldigung und welche Maßnahmen du nun treffen wirst, um dies in Zukunft zu verbessern. Oder indem du sehr freundlich darauf hindeutest, dass es eine Ausnahme war oder die Gäste etwas übersehen und die Lage falsch eingeschätzt haben (dies kommt auch ab und zu vor, leider).

Tipp 6: Teure Ausstattung lohnt sich nicht…

Eine Ferienwohnung muss gut ausgestattet sein und alles haben, was die Gäste brauchen. Also genügend Ausrüstung, um auch mal zu kochen, gutes, zuverlässiges WLAN und Vorhänge, die nicht allzu viel Licht in die Wohnung hereinlassen.

Teuere Möbel, Teller, oder ein Luxusbadezimmer lohnen sich aber nicht. Es muss gut aussehen und gut funktionieren. Die Zusatzkosten für eine Luxusausstattung wirst du bei einer Ferienwohnung fast nie decken können.

Eine Ausnahme ist die Investition in eine gute Waschmaschine, falls du die Wäsche auch in der Wohnung selber wäschst. Diese wird in diesem Fall signifikant in Anspruch genommen und sollte daher auch jahrelang problemlos funktionieren.

Tipp 7: … aber gute Betten sind wichtig!

Betten brauchen nicht besonders teuer zu sein, damit man darauf gut schläft. Aber hier sollte schon auf großen Komfort geachtet werden. Einen großen (und meistens den größten) Teil der Zeit, die deine Gäste in der Ferienwohnung verbringen, wird im Bett sein. Daher ist es auch extrem wichtig, die richtigen Betten auszuwählen.

Fun Fact: Als ich selber Wohnungen über Airbnb vermietete hat mich ein junges Paar kurz nach der Buchung gefragt, ob das Bett für Bettfesseln geeignet sei. Es ist dir überlassen, ob du als Vermieter beim Auswählen des richtigen Bettes auch an diesen Aspekt denken möchtest!