Im Gegensatz zu Wohnimmobilen sind Gewerbemieter wesentlich weniger geschützt. Mietpreisbremse, Mietendeckel sowie ein Großteil der Regelungen des Mietrechts (BGB §535–§580) gelten bei Gewerbeimmobilien nicht oder nur in beschränktem Maße. Es herrscht weitgehend Vertragsfreiheit.
Dies bedeutet aber auch, dass du bei der Gestaltung des Vertrags umso vorsichtiger vorgehen musst. Die wichtigsten Tipps zum Gewerbemietvertrag, und worauf du unbedingt achten musst, erfährst du hier.
Wertsicherungsklauseln beim Gewerbemietvertrag
Als Vermieter musst du für zukünftige Mieterhöhungen im Gewerbemietvertrag die richtige Vertragsform wählen und die passenden Klauseln einfügen.
Beim Gewerbemietvertrag kann die Miete mit verschiedenen Instrumenten bestimmt werden. Zum Beispiel kann anhand von Wertsicherungsklauseln der Mietzins aufgrund von verschiedenen Kriterien (Inflation, Umsatz des Mieters) angepasst werden. Wichtig ist, dass diese Klauseln auch richtig formuliert werden, so dass sie tatsächlich greifen.
Hier erfährst du, mit welche Instrumenten die Miete im Gewerbemietvertrag festgelegt und erhöht werden kann.
Staffelmiete
Die Staffelmiete legt fest zu welchem Zeitpunkt sich die Miete um einen bestimmten Betrag (Euro oder Prozent) erhöhen soll.
Eine im Gewerbemietvertrag festgehaltene Staffelmiete bedarf vor der Mieterhöhung keiner weiteren Vorankündigung seitens des Vermieters.
Umsatzmiete
Die Umsatzmiete setzt sich aus der Festmiete und einem Sockelbetrag zusammen, der anhand eines Prozentsatzes des geschätzten Umsatzes errechnet wird. Bei der Umsatzmiete erhöht sich die Miete, wenn der Jahresumsatz des mietenden Gewerbes steigt.
Sinkt aber der Umsatz, dann musst du als Vermieter ebenfalls die Miete absenken. In der Jahresabrechnung müssen allfällige Über- oder Unterzahlungen ausgeglichen werden.
Angesichts der Gefahr eines sinkenden Umsatzes deiner Mieter solltest du dich unbedingt mit ihnen auf eine Mindestmiete einigen. Ansonsten besteht das Risiko, dass du durch immer niedrigere Mieteinnahmen selber Verluste erleidest.
Indexmiete
Die Indexmiete erlaubt die Anpassung der Miete an die Inflationsrate, was besonders bei höherer Inflation sinnvoll ist. Die Preisangaben- und Preisklauselverordnung müssen beachtet werden.
Mietminderungen können im Gewerbemietvertrag eingeschränkt oder vollkommen ausgeschlossen werden, zum Beispiel um bei einer Umsatzmiete die negative Auswirkung eines signifikanten Umsatzeinbruchs einzudämmen.
Mieterhöhung nach Modernisierung
Als Vermieter kannst du die Miete nach Modernisierung der Gewerbefläche erhöhen, sofern die Möglichkeit einer Mieterhöhung aufgrund einer Modernisierung auch eindeutig im Gewerbemietvertrag festgehalten wurde. Auch daran ist also zu denken, wenn du den Gewerbemietvertrag gestaltest, und bevor du und dein Mieter ihn unterschreibt.
Eingrenzung vom Mietzweck
Sehr wichtig ist die Eingrenzung des Mietzwecks. Werden vom Vermieter keine Einschränkungen festgelegt, kann der Mieter frei agieren. Dies kann zu Problemen führen.
Es darf nur der im Mietvertrag genante Geschäftszweig in der Gewerbeimmobilie betrieben werden. Falls im Mietvertrag lediglich von „Gewerberaum-Mietverhältnis“ die Rede ist, obliegt dem Mieter beim Verwendungszweck der Räumlichkeiten keine Einschränkung.
Länge des Gewerbemietvertrags
Bei Vertragsabschluss kann der Gewerbemietvertrag zeitlich beschränkt werden, indem du eine Mietzeit definierst.
Der Vertrag darf einen Verlängerungsklausel beinhalten, oder kann einfach per Vereinbarung verlängert werden.
Wird ein Zeitmietvertrag abgeschlossen, ist innerhalb der vereinbarten Zeit keine Kündigung möglich.
Kündigung beim Gewerbemietvertrag
Auch hier ist es insgesamt leichter als bei Wohnimmobilien, denn für Gewerbeimmobilien besteht kein gesetzlicher Kündigungsschutz.
Als Vermieter kannst du eine ordentliche Kündigung des Vertrags ohne Grund aussprechen, dein Mieter hat kein Widerspruchsrecht.
Falls keine Kündigungsfrist im Mietvertrag vereinbart wurde, gilt die gesetzliche Kündigungsfrist für Gewerbeimmobilien. Geregelt wird diese in § 580a Abs. 2. Die Frist beträgt sechs Monate zum Ende eines Quartals, und der Mieter muss die Kündigung bis zum dritten Werktag des neuen Quartals erhalten haben. Eine fristlose Kündigung ist möglich, wenn Zahlungen nicht mehr (pünktlich) geleistet werden.
Konkurrenzschutz
Laut § 535 BGB muss der Vermieter dem Mieter das Objekt in einem „zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand überlassen“. Außerdem müssen während der Mietzeit die Räumlichkeiten in diesem Zustand erhalten bleiben. Daraus wird die Pflicht des Vermieters, den Mieter vor Konkurrenz zu schützen, abgeleitet. Dieser Schutz besteht auch ohne ausdrückliche vertraglich Absprache (der sogenannte vertragsimmanente Konkurrenzschutz).
Der Konkurrenzschutz gilt für den zuerst einziehenden Mieter. Hast du also drei nebeneinander liegende Gewerbeeinheiten zu vermieten, solltest du die zweite und dritte nicht auch an einen Friseur vermieten, wenn dein erster Mieter bereits ein Friseursalon ist.
Trotz des vertragsimmanenten Konkurrenzschutzes ist es empfehlenswert, eine solche Schutzklausel im Mietvertrag ausdrücklich festzuhalten.
Ist die Gewerbemiete umsatzsteuerpflichtig?
Bei der Vermietung von Gewerbeflächen fällt normalerweise keine Umsatzsteuer an.
Die Vermietung von Ferienwohnungen oder Hotelzimmern stellt eine Ausnahme dar.
Die Vermietung von einer Garage oder einem Stellplatz, welche nicht direkt mit einer Wohnung vermietet werden, sind ebenfalls umsatzsteuerpflichtig.
Interesse an Gewerbeimmobilien? Ob sich ein Investment lohnt, und unter welchen Bedingungen, erfährst du hier.
Vielen Dank für die Tipps zum Gewerbemietvertrag. Meine Schwester sucht einen Makler für die Vermietung von Gewerbeimmobilien. Gut zu wissen, dass sich die Miete bei der Umsatzmiete bei höheren Umsätzen mit erhöht.
Meine Freundin und ich schauen uns nach neuen Wohnungen um. Wirklich gut war zu lesen, dass bei einer Modernisierung einer Immobilie der Vermieter öfters die Möglichkeit hat, eine Mieterhöhung einzuleiten. Unklare Fragen werden mit einem Anwalt für Mietverträge klären.