Spekulationsfrist bei Immobilien: Welche Steuerfallen du vermeiden musst

Spekulationsfrist bei Immobilien

Kaufst du eine Immobilie und veräußerst sie ein paar Jahre später, ist sehr auf die Spekulationsfrist zu achten.

Denn Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften sind laut § 23 EStG steuerpflichtig. Dies gilt somit auch für Gewinne aus dem Verkauf einer Renditeimmobilie oder sogar deines Eigenheims.

Spekulationsfrist bei einem Immobilien Investment

Die Spekulationfrist beträgt bei einem Immobilien Investment zehn Jahre. Ausschlaggebend ist hier das Beurkundungsdatum der Kaufvertäge, also das Datum des Notartermins, an dem du den Kaufvertrag unterschrieben hast.

Spekulationfrist bei selbstgenutzter Immobilie

Diente dein Hauskauf zur Eigennutzung, kannst du das Objekt bereits nach Ablauf von drei Jahren ohne Gewinnversteuerung verkaufen.

Folgende Regeln und Bedingungen musst du in diesem Fall unbedingt kennen:

  1. Du musst das Objekt nicht drei vollständige Jahre bewohnt haben. Mit dem Ablauf von drei Jahren ist lediglich gemeint, dass du die Immobilie über zwei aufeinanderfolgende Silvestertage (31. Dezember) bewohnt haben musst. Hast du also am 30. November 2018 eine Wohnung erworben und bist kurz danach im Dezember 2018 eingezogen, so könntest du im Januar 2020 steuerfrei verkaufen (Beurkundungstermin beim Notar ist auch hier maßgebend). 2018, 2019 und 2020 gelten dann als die drei Jahre der Eigennutzung. Dies wurde bestätigt durch FG München, Urteil v. 11.7.2017, 12 K 796/14.
  2. Du darfst dein Eigenheim während diesen 14 Monaten (bzw. über diesen dreijährigen Zeitraum) nicht vermietet haben (BFH, Urteil v. 27.6.2017, IX R 37/16).
  3. Das Objekt braucht nicht dein Hauptwohnsitz zu sein. Ist dieser woanders und benutzt du die zu verkaufende Immobilie nur ab und zu, so gilt die Regel der Eigennutzung trotzdem. Dies unter der Voraussetzung, das Objekt wurde in deiner Abwesenheit nicht vermietet, und du warst dort angemeldet (BFH, Urteil v. 27.6.2017, IX R 37/16)

Gewerblicher Grundstückshandel

Private Veräußerungsgeschäfte von Immobilien werden vom gewerblichen Grundstückshandel aufgrund der Dauer der Nutzung des Objekts und der Anzahl veräußerter Objekte abgegrenzt.

Typischerweise darfst du nicht mehr als drei Objekte („Drei-Objekt-Grenze“) innerhalb von einem Zeitraum von fünf Jahren veräußern. Eine Renditeimmobilie, die du mindestens zehn Jahre lang gehalten und vermietet hast, wird hier nicht mitgezählt.

Stuft das Finanzamt deine Tätigkeit in den gewerblichen Grundstückshandel ein, kann es zu gravierenden Konsequenzen führen: Nämlich die Zahlung von Steuern auf deine vorigen Immobilienverkäufe, die bisher steuerfrei geblieben sind.

Hochrelevant sind hier die vom Bundesfinanzministerium festgesetzten Regeln zur Abgrenzung zwischen privater Vermögensverwaltung und gewerblichem Grundstückshandel (BMF v. 26.03.2004 – IV A 6 – S 2240 – 46/04 BStBl 2004 I S. 434).

Gewerblicher Grundstückshandel liegt unter den folgenden Voraussetzungen vor:

  1. Das Objekt wurde nicht langfristig (mindestens zehn Jahre) vermietet.
  2. Die Errichtung, der Erwerb, die Modernisierung und die Veräußerung liegen zeitlich nahe zusammen.
  3. Wenn ein enger zeitlicher Zusammenhang nicht nachgewiesen werden kann, aber von Anfang an beim Erwerb des Objekts eine Gewinnerzielungsabsicht bestanden hat. Dies ist zum Beispiel der Fall bei einem branchenkundigen Investoren, der kurz nach Ablauf eines fünfjährigen Zeitraums wieder veräußert, nachdem nur drei Objekte im vorigen fünfjährigen Zeitraum veräußert wurden (BFH-Urteil vom 5. September 1990, BStBl II S. 1060).

Fazit: Vor Hauskauf oder Veräußerung den Sachverhalt prüfen

Wie oben besprochen kann es schnell zu Abweichungen und Ausnahmen kommen, wenn du Eigentümer*in von mehreren Objekten bist und du neben deinem Eigenheim auch aktiv in Immobilien investierst.

Du kannst nicht davon ausgehen, dass jeder Immobilienverkauf nach Ende der zehnjährigen Spekulationsfrist automatisch steuerfrei ist. Insbesondere nach Sanierungen, Umwandlungen oder vorigen Veräußerungsgeschäften ist daher Vorsicht geboten.

Ich empfehle dir daher, immer vor einer Veräußerung deinen Steuerberater zu fragen. Investierst du in Immobilien, um diese zu vermieten oder zu sanieren, solltest du auch vor dem Kauf abklären, wie du den Kauf steuerlich (z.B. privat oder als Gesellschaft) am besten aufsetzt.

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.