Mietendeckel und WGs: Ein Danaergeschenk

Mietendeckel und Wohngemeinschaften

Berlin zieht viele junge Menschen an: Studenten, Praktikanten, Künstler, Unternehmer, Berufseinsteiger, Expats. Angesichts der Wohnraumknappheit und der steigenden Mieten kommen immer mehr Alt- und Neuberliner in Wohngemeinschaften (WGs) unter, wo sie einzelne Zimmer mieten.

Nicht nur war der Berliner Senat in den letzten Jahren nie in der Lage, für genügend neuen Wohnraum zu sorgen, der dieser steigenden Nachfrage auch gerecht werden konnte.

Der Mietendeckel führt nun auch für Wohngemeinschaften zu weiteren negativen Konsequenzen. Die Rot-Rot-Grüne Koalition (SPD, Linke und Grüne) wollte Mieter schützen, macht aber genau das Gegenteil, und fügt auch den eigenen Wählern einen großen Schaden zu.

Warum das so ist, und was sich mit dem Mietendeckel jetzt für Wohngemeinschaften ändert, erfährst du hier.

Wie sich die Untervermietung von WG Zimmern lohnte

Vor allem bei kürzeren Aufenthalten wohnt man in einer WG in Berlin meistens zur Untermiete und tritt nicht in einen direkten Vertrag mit dem Wohnungseigentümer ein.

Die klassische Konstellation in einer WG – vor allem in Berlin, wo viele ein Zimmer nur für ein paar Monate mieten – ist sehr oft die folgende: Ein Mieter („Hauptmieter“) mietet eine Wohnung mit zum Beispiel drei Schlafzimmern vom Eigentümer. Er unterzeichnet den Mietvertrag mit dem Eigentümer, und vereinbart Untermietverträge mit weiteren Mietern, welche die beiden anderen Schlafzimmer beziehen.

Der Hauptmieter wird somit für seine Untermieter zum Vermieter, und zu deren Ansprechpartner. Er haftet auch für deren Verhalten. Folglich werden die Untermieter nicht gesamtschuldnerisch gegenüber dem Eigentümer haften, sondern nur gegenüber dem Hauptmieter. 

Dementsprechend war es bisher auch normal, dass der Hauptmieter angesichts dieser zusätzlichen Verantwortung und des Aufwands (besonders bei möblierter Untervermietung) eine höhere Quadratmetermiete von den Untermietern erhält als er an den Eigentümer zahlt.

So konnte bei einer Untervermietung die Miete weitgehend frei vereinbart werden. Eine Untervermietung muss zwar grundsätzlich vom Vermieter genehmigt werden (§ 543 Abs. 2 BGB). Aber hat der Hauptmieter nachvollziehbare Gründe – seien diese auch nur rein finanziell – muss der Vermieter die Untervermietung erlauben (§ 553 Abs. 1 BGB).

Die Vermietung von einzelnen Zimmern an Mitglieder von Wohngemeinschaften ist somit ein beliebtes Geschäft. Angesichts der hohen Nachfrage sind WG Mieten in Berlin in den letzten Jahren stark gestiegen, sodass ein Zimmer in guter Berliner Lage sehr oft schon mehr kostet als ein kleine Wohnung in einer B-Lage.

Hier erkläre ich anhand eines Fallbeispiels, wie die Vermietung von WG Zimmern in Berlin bis zur Einführung des Mietendeckels funktioniert hat.

Wohngemeinschaften vor dem Mietendeckel: Ein Fallbeispiel

Ein Hauptmieter mietet eine Vierzimmerwohnung mit drei Schlafzimmern vom Eigentümer für 1.000 Euro warm. Der Einfachheit halber nehmen wir an, dass alle drei Schlafzimmer genau gleich groß sind.

Der Hauptmieter behält ein Schlafzimmer für sich, und vermietet mit Erlaubnis des Eigentümers die zwei anderen Schlafzimmer jeweils an einen Mitbewohner.

Für jedes Zimmer bezieht er 600 Euro Miete warm. Die Mitbewohner unterschreiben mit dem Hauptmieter einen Vertrag zur Untermiete ihrer Zimmer. Der Hauptmieter erhält somit

600 Euro x 2 = 1.200 Euro Miete

von seinen Untermietern. Dieser Betrag deckt die Wohnungsmiete von 1.000 Euro, welche der Hauptmieter an den Eigentümer zahlt.

Außerdem erwirtschaftet der Hauptmieter einen Gewinn von 200 Euro vor Steuern, und wohnt in der Wohnung umsonst.

1.200 Euro – 1.000 Euro = 200 Euro

Wichtig für den Hauptmieter ist, dass die Untervermietung von gemieteten Räumen laut § 21 ESt als Einkommen aus Vermietung und Verpachtung gilt.

Bedeutet der Mietendeckel das Ende der Berliner WG?

Auf den ersten Blick könnte ein Hauptmieter sehr vom Mietendeckel profitieren, falls er nun dem Eigentümer eine niedrigere Miete schuldet, er aber gleichzeitig für die einzelnen Zimmer eine höhere Miete beziehen kann.

Leider ist es aber nicht so leicht: Laut MietenWoG ist die Miete nämlich definiert als Nettokaltmiete einschließlich aller Zuschläge. Somit wird es schwierig, etwas für WLAN oder die Möblierung hinzuzurechnen. Daher gilt der Mietendeckel auch für Untermieter, von denen der Hauptmieter nun keine höhere Quadratmetermieter mehr erhalten darf als er an den Eigentümer zahlt.

Nicht nur ist das Geschäftsmodell der WG in Berlin somit in Gefahr. Für den Hauptmieter und die Untermieter in seiner WG hat der Mietendeckel außerdem die folgenden Konsequenzen: Der Hauptmieter steht finanziell schlechter da, das Angebot von WG Zimmern in Berlin verknappt sich weiter, und immer mehr WG Zimmer werden auf dem Schwarzmarkt angeboten.

Finanzielle Schlech­ter­stel­lung des Hauptmieters

Der Hauptmieter darf die WG Zimmer nicht mehr zu einem höheren Quadratmeterpreis vermieten. Sein Geschäft bricht somit ein.

Die monatliche Gesamtmiete der im obigen Fall besprochenen Wohnung wird unter dem Mietendeckel zwar von beispielsweise 1.000 auf 600 Euro herabgesetzt (hier findest du mehr Rechenbeispiele zum Mietendeckel), der Hauptmieter muss bei gleicher Zimmergröße jetzt aber selber ein Drittel (200 Euro) davon beitragen, denn seine Untermieter dürfen laut MietenWoG auch nur noch mehr 200 Euro Miete pro Zimmer zahlen.

Anstatt eines monatlichen Vorsteuergewinns von 200 Euro fallen für den Hauptmieter nun monatliche Mietkosten von 200 Euro an.

600 Euro – (200 Euro x 2) = 200 Euro

Der Mietendeckel „kostet“ ihm somit 400 Euro im Monat (vor Steuern), und er erhält für seine zusätzliche Zeit, Mühe und Verantwortung als Hauptmieter nun keinen Entgelt mehr.

Verknappung des Angebots von WG Zimmern in Berlin

Für nur 400 Euro mehr im Monat (die beiden nun gedeckelten Zimmermieten von jeweils 200 Euro) könnte der Hauptmieter die ganze Wohnung für sich selber haben. Die Versuchung ist daher groß, den beiden Untermietern zu kündigen. Und vielleicht kann der Hauptmieter sogar diese 400 Euro – oder mehr – verdienen, indem er die Zimmer ab und zu über Airbnb vermietet, was sehr wahrscheinlich sogar im Rahmen des Zweckentfremdungsverbots machbar wäre.

Für seine ehemaligen Untermieter wird es jetzt aber umso schwieriger, ein anderes WG Zimmer zu finden. Zumindest eines, welches nicht zu einem überhöhten Preis auf dem Schwarzmarkt angeboten wird.

WG Zimmer auf dem Schwarzmarkt

Eine weitere Versuchung für unseren Hauptmieter ist es, sich einfach nicht an den Mietendeckel zu halten. Nicht nur könnte er somit weiter seine 200 Euro im Monat erwirtschaften. Er könnte sogar die oben besprochene Lage am Berliner WG Markt ausnutzen, um die Zimmermiete zu erhöhen, also selber die Zimmer auf dem Schwarzmarkt zu einem überhöhten Preis anzubieten.

Jetzt besteht aber das Risiko, dass der Hauptmieter, der sich nicht an den Mietendeckel hält, von seinen Untermietern, seinem Vermieter oder sogar seinen Nachbarn, die Verdacht schöpfen, gemeldet wird. Es reicht, dass der Hauptmieter den einen oder anderen verärgert. Die Untervermietung von Zimmern wird zum Risikogeschäft, es drohen hohe Bußen.

Fazit: Der Mietendeckel ist für Wohngemeinschaften verhängnisvoll

Eines ist klar: Entweder wird der Hauptmieter durch den Mietendeckel eine finanzielle Einbuße erleiden müssen, oder seine Untermieter. Es ist durchaus vorstellbar, dass angesichts dieser Konsequenzen sehr bald Tausende von WG Zimmern in Berlin nicht mehr zur Verfügung stehen.

Der Mietendeckel, der Mieter schützen und eigentlich wieder mehr günstigen Wohnraum in Berlin schaffen sollte, wird daher auch für Berliner WGs seinen Zweck nicht erfüllen. Ganz im Gegenteil: Ein Mietendeckel klingt zwar für viele gut, er ist aber in Wirklichkeit auch für Mieter ein Danaergeschenk.

Noch mehr zu den Konsequenzen des Mietendeckels allgemein erfährst du hier.

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