Gilt der Mietendeckel für eine möblierte Wohnung?

Ob Mietendeckel oder nicht, Berlin braucht nach wie vor möblierte Wohnungen für Berufstätige, Austauschstudenten oder Praktikanten, die in der Hauptstadt auf Zeit wohnen. Ob der Mietendeckel aber für eine möblierte Wohnung auch gilt, ist laut Gesetz unklar.

Es ist jedoch unvorstellbar, dass für möblierte Wohnungen – insbesondere bei Vermietung auf Zeit – die selben Regeln gelten. Hier bespreche ich die Gründe.

Wohnungsangebot wird noch knapper

Vor allem für Berufstätige, die vorübergehend nach Berlin ziehen und deren Arbeitgeber in vielen Fällen die Miete finanziert, ist der Preis der Wohnung oft weniger relevant als die Wichtigkeit, schnell eine passende, voll ausgestattete Unterkunft in einer guten Lage zu finden.

Nun war schon vor dem Mietendeckel das Wohnungsangebot viel zu knapp, sowohl für unmöblierte als auch für möblierte Wohnungen. Jetzt wird die Lage durch den Mietendeckel noch schlimmer.

Entspannung am Wohnungsmarkt durch Coronakrise nur vorübergehend

Zwar werden angesichts der Coronakrise Wohnungen, die zuvor über Airbnb vermietet wurden, wieder zur längerfristigen Vermietung angeboten, meistens möbliert.

Interessanterweise ist zwischen März und Anfang Mai 2020 die Anzahl ImmoScout24 Inserate für „Wohnen auf Zeit“ in Berlin um 65% gestiegen. Dies ist sicherlich zum großen Teil auf leerstehende Ferienwohnungen sowie auf das Inkrafttreten des Mietendeckels zurückzuführen.

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Das Wohnungsangebot in Berlin wird aber dadurch nicht signifikant steigen: Erstens werden Airbnb Vermieter kaum ihre Wohnungen längerfristig anbieten und sich somit den strikten Regeln des Mietendeckels unterwerfen. Die Meisten würden ihre Wohnung viel eher verkaufen. Zweitens ist es nur eine Frage der Zeit, bis auch der Tourismus in Berlin wieder anzieht und die Nachfrage nach Ferienunterkünften sich erholt.

Möblierte Wohnung auf Zeit vs. Vermieten als Ferienwohnung

Es muss zwischen dem Vermieten einer möblierten Wohnung auf Zeit und dem Anbieten von Ferienwohnungen unterschieden werden. Nur Letzteres unterliegt dem Berliner Zweckentfremdungsverbot. Denn im ersten Fall bietest du deine Wohnung als Wohnraum an. Dies im Regelfall für mehr als zwei Monate an Mieter, die für einen beschränkten Zeitraum nach Berlin ziehen, oder vorübergehend eine möblierte Wohnung in Berlin benötigen.

Welche Auswirkungen hat nun der im Februar 2020 in Kraft getretene Mietendeckel auf möblierte Wohnungen, die auf Zeit vermietet werden? Zwar lässt das neue Berliner Gesetz die Frage weitgehend offen. Hier aber mein Erklärungsansatz.

Besteht überhaupt die Landeskompetenz?

Erstaunlicherweise unterscheidet das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln, „Mietendeckel“) nicht zwischen möbliert und unmöbliert. Außerdem werden befristete Mietverträge im Gesetzestext nicht erwähnt.

Schaut man auf das Bundesrecht, gelten laut § 549 BGB die Vorschriften über Mieterhöhung und Mieterschutz bei Beendigung des Mietverhältnisses nicht, wenn es sich um Wohnraum handelt, der nur zum vorübergehenden Gebrauch zur Verfügung gestellt wird.

Ob das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) dem MietenWoG widerspricht, und somit der Mietendeckel verfassungswidrig ist, habe ich in meinem separaten Artikel zum Mietendeckel besprochen. Laut dieser Auslegung des BGBs wäre beim Vermieten auf Zeit, wo das Mietverhältnis aufgrund besonderer Umstände und nach Willen beider Parteien nur von relativ kurzer Dauer sein soll (z.B. Auslandssemester, Gastprofessur, befristeter Auslandseinsatz), das Bundesrecht im BGB gegenüber dem MietenWog (Landesrecht) vorrangig.

Mietendeckel ist auf eine möblierte Wohnung kaum anwendbar

Außerdem scheint es nicht zumutbar, dass Vermieter für den zusätzlichen Aufwand der Möblierung und Beschaffung der sämtlichen Ausstattung einer Wohnung – also sämtliche Möbel, Haushaltsgeräte, Bettdecken, oder Geschirr, nicht besser entlohnt werden als Vermieter von unmöbliertem Wohnraum ohne jegliche Ausstattung. Nicht nur handelt es sich um einen zusätzlichen Zeitaufwand, es geht auch um die Instandhaltung sowie den zusätzlichen finanziellen Aufwand. Hinzu kommt, dass bei möblierter Vermietung auf Zeit der Internet- und Fernsehanschluss, der Rundfunkbeitrag sowie die Strom- und Heizkosten meistens in der Miete bereits inbegriffen sind.

Der Mietendeckel erscheint auch deshalb auf eine möblierte Wohnung nicht anwendbar. Zumindest nicht, wenn diese auf Zeit vermietet wird.

Ein Rechenbeispiel für deine Nettokaltmiete laut Mietendeckel findest du hier.

Berlinovo zweifelt am Mietendeckel

Interessant ist es, einen Blick auf das landeseigene Wohnungsunternehmen Berlinovo zu werfen, welches möbliertes Wohnen auf Zeit anbietet. Auch hier unterliegen die Mietangebote dem Mietendeckel, außer für Wohnraum, welcher nach dem 1. Januar 2014 bezugsfertig wurde. Jedoch wird auf jeder Anzeige auf die potenzielle Nichtigkeit des Mietendeckels hingewiesen, und dass somit bei einem Kippen des Gesetzes durch den Bundesgerichtshof die Miete wieder erhöht werden würde. Es ist keineswegs vertrauenserweckend, dass eine landeseigene Gesellschaft den Gesetzen ihrer Eigentümer selber nicht traut.

Sehr interessant, dass die #Berlinovo in ihren Anzeigen selber auf das potenzielle Kippen vom #Mietendeckel hinweist.

Offenbar vertraut sogar das landeseigene Immobilienunternehmen ihren Eigentümern nicht. https://t.co/k4hHkVDzXO pic.twitter.com/JzB1hmouFF

— Stephan Gasteyger (@sgasteyger) May 3, 2020

Portale für möblierte Wohnungen: Weiter wie zuvor

Portale wie Wunderflats oder Homelike bieten weiterhin möblierte Wohnungen auf Zeit an, deren Preise weit über dem Mietendeckel liegen. Auf ihrem Blog weist die Firma Wunderflats sogar deutlich auf die durch den Mietendeckel verursachte Unsicherheit hin. Somit könne eine Vermietung auf Zeit eine gute Alternative zur langfristigen Vermietung darstellen, da sie Vermietern erlaubt, sich schnell anzupassen, und sich nicht langfristig vertraglich an eine gedeckelte Miete zu binden.

Angesichts der oben besprochenen Punkte macht diese Interpretation durchaus Sinn, zumal die aktuelle Version des Mietendeckels höchstwahrscheinlich nur vorübergehend ist.

Bundesgerichtshof wird Klarheit schaffen

Die unsichere Lage angesichts der Frage, ob der Mietendeckel überhaupt verfassungskonform ist, sowie die oben besprochenen Argumente deuten darauf hin, dass es mittelfristig wieder deutlichere Regelungen für möbliertes Vermieten auf Zeit geben wird. Ähnlich war es mit dem Zweckentfremdungsverbot, dessen erste Version kaum umsetzbar war und somit vom einem Oberlandesgericht in Berlin gekippt wurde. Ich rechne beim MietenWoG mit einer ähnlichen Entwicklung, zumal die Verfassungsklage gegen den Mietendeckel gerade eingereicht wurde.

Mietendeckel Formulare (Härtefallantrag, Modernisierungsanzeige), Informationen und mehr Hilfe zum Thema findest du hier.