Mit der Einführung vom Berliner Mietendeckel sind zahlreiche Rechtsstreite vorprogrammiert: Viele Mieter werden auf die Absenkung ihrer Miete laut Mietentabelle bestehen. Vermieter werden sich dagegen wehren, und die Gültigkeit des Mietendeckel Gesetzes anfechten.
Bei einem tatsächlichen Absenken oder Einfrieren der Miete wird es in vielen Fällen für Vermieter nicht mehr rentabel, ihre Wohnung zu vermieten.
Was nun mit deiner vermieteten Eigentumswohnung in Berlin?
Mit der Einführung des Mietendeckels lohnt es sich auf jeden Fall, alle Optionen in Betracht zu ziehen. Dies kommt sehr auf die aktuelle Mietsituation deiner Wohnung an.
Bei (baldigem) Leerstand: Verkauf oder Eigennutzung?
Ist deine Wohnung leerstehend oder plant dein Mieter, in der nahen Zukunft auszuziehen, lohnt es sich, einen Verkauf der Wohnung in Erwägung zu ziehen. Vor allem Eigennutzer haben nach wie vor am Hauskauf in Berlin großes Interesse, zumal die Zinsen niedrig sind und der Mietmarkt äußerst knapp bleibt.
Entscheidest du dich aber, die Wohnung zu behalten, könntest du diese für dich selber nutzen, oder ab und zu Verwandten und Freunden überlassen.
Bei bestehendem Mietverhältnis
Zieht dein Mieter nicht aus, müsste die Miete allenfalls gesenkt werden. Laut dem nun fertigen Gesetz zum Mietendeckel dürfen die Ämter jedoch den Vermietern nicht selbst untersagen, eine überhöhte Miete zu fordern. Diese Auseinandersetzung müssen die Mieter in die Wege leiten.
Kommt es zu einem Rechtsstreit mit deinem Mieter kannst du entweder gegen das Mietendeckel Gesetz klagen oder versuchen, das Mietverhältnis zu kündigen.
Letzteres kannst du als Vermieter laut §573 Abs. 2 BGB auf drei Arten: Die fristlose Kündigung, die Eigenbedarfskündigung und die Verwertungskündigung.
Wichtig ist, dass solche Kündigungsklagen ein Minenfeld sind, und du nur eine solche Klage einleiten solltest wenn du gute Aussichten hast, zu gewinnen. Dies ist sehr abhängig von deiner individuellen Ausgangslage.
Fristlose Kündigung
Als Vermieter kannst du das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Dies trifft meistens zu, wenn die Mietzahlungen in Verzug geraten sind oder der Mieter den Hausfrieden stört.
Ist bei Einführung vom Berliner Mietendeckel der Vertrag mit deinem Mieter von einer Absenkung betroffen, könntest du theoretisch der Absenkung nicht zustimmen und darauf hinweisen, dass für den betreffenden Mietvertrag das BGB gilt. Zahlt dein Mieter trotzdem die abgesenkte Miete statt der vertraglich vereinbarten Miete, so kommt er laut Mietvertrag in Zahlungsverzug. Ob dann eine fristlose Kündigung durchsetzbar ist, ist fraglich, aber durchaus vorstellbar. Ein Kippen des Mietendeckels durch den Bundesgerichtshof würde hier deine Chancen signifikant steigern.
Wegfall der Geschäftsgrundlage
Im Fall des Mietendeckels könnte ebenfalls der Wegfall der Geschäftsgrundlage (§ 313 Abs. 3 Satz 2 BGB) geltend gemacht werden.
Erleidet nämlich eine Vertragspartei durch eine Änderung im Gesetz eine gravierende Schlechterstellung, entsteht jener Vertragspartei – also im Fall des Mietendeckels dem Vermieter – das Recht zur fristlosen Kündigung.
Eine gravierende Schlechterstellung entstünde zum Beispiel, wenn die vom Mietendeckel vorgeschriebene Miete signifikant unter der im Mietvertrag festgelegten Miete liegt, du aber von letzterer abhängig bist, um deine Darlehens- und Instandhaltungskosten zu decken.
Eigenbedarfskündigung
Die zweite Option ist die Eigenbedarfskündigung, also weil du selber als Eigentümer, oder deine Kinder, Nichten oder Neffen die Wohnung benötigen. Mehr dazu findest du in meinem separaten Artikel zu dem Thema.
Verwertungskündigung
Ein weiterer Grund zur Kündigung wäre, dass dich das Mietverhältnis an der wirtschaftlichen Verwertung deiner Immobilie hindert. Also zum Beispiel wenn deutlich nachweisbar ist, dass du die leerstehende Immobilie zu einem wesentlich höheren Preis verkaufen könntest, und du außerdem den Betrag benötigst, um eigene Schulden zu tilgen. Oder wenn du als Eigentümer das Gebäude umgestalten möchtest, um es rentabler vermieten zu können, wenn die jetzige Nutzung unrentabel ist. Dies unter der Voraussetzung, dass du durch die aktuelle Nutzung Verluste erleidest.
Fazit: Steigendes Kündigungsrisiko für Mieter wegen Einführung vom Mietendeckel
Weniger Rechtssicherheit wegen dem Mietendeckel bedeutet daher auch ein steigendes Kündigungsrisiko für Mieter. Denn für manche Vermieter wird Vermieten schlichtweg nicht mehr rentabel sein. Andere werden verkaufen wollen – oder sogar müssen, und hier den Grund der Verwertung der Immobilie gültig machen.
Traurigerweise wird somit klar, dass viele Mieter nicht vom Mietendeckel profitieren werden. Ganz im Gegenteil drohen Ärger, Rechtskosten, und vielleicht sogar Verdrängung.
Für dich als Vermieter besteht hier die Chance eines Verkaufs der Wohnung, falls sie leer steht oder bald leer stehen wird. Denn der Mietendeckel sollte sich positiv auf den Preis von leerstehenden Eigentumswohnungen auswirken (mehr dazu hier). Als Alternative lohnt es sich, die oben besprochenen Kündigungsoptionen zu prüfen, sollte dir ein Rechtsstreit mit deinem Mieter drohen.