Mietendeckel: Geltungsbereich und Rechenbeispiel

Mietendeckel: Geltungsbereich und Rechenbeispiel

Der umstrittene Berliner Mietendeckel ist am 23. Februar 2020 in Kraft getreten. Sicherlich wirft er viele Fragen auf. Und die allerwichtigste ist sicher, ob der Mietendeckel verfassungswidrig ist, und somit früher oder später vom Bundesgerichtshof gekippt werden könnte.

Zur Orientierung und als Hilfe für Berliner Vermieter bespreche ich hier im Detail den Geltungsbereich des Mietendeckels, und liefere ein konkretes Rechenbeispiel.

Berliner Mietendeckel: Geltungsbereich

Der Berliner Mietendeckel (Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin – MietenWoG Bln) gilt für Mietwohnungen in Gebäuden, die bis 2013 gebaut wurden.

Wohnungen in einem Neubau, welche ab dem 1. Januar 2014 erstmals bezugsfertig wurden oder Wohnungen, die nach diesem Datum mit einem erheblichen Aufwand umgebaut und wieder bewohnbar gemacht wurden, sind vom Mietendeckel ausgenommen.

Außerdem unterliegen auch Sozialwohnungen, Wohnheime sowie Wohnraum privater Träger der Wohlfahrtspflege nicht dem Mietendeckel.

Mietentabelle und Mietobergrenzen

Laut §3 Abs. 5 MietenWoG ist die Miete im Sinne des Gesetzes „die Nettokaltmiete einschließlich aller Zuschläge.“

Die vertraglich festgelegte Nettokaltmiete wird laut MietenWoG auf die Stichtagsmiete vom 18. Juni 2019 fünf Jahre lang eingefroren und darf eine aufgrund der Mietentabelle festgelegte Obergrenze nicht überschreiten.

Mietentabelle Berliner Mietendeckel
Mietentabelle Berliner Mietendeckel;
Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen

Es gelten bestimmte Anpassungen der obigen Tabellenwerte, die aufgrund des Gebäudetyps, von Modernisierungen, der Ausstattung oder der Lage vorgenommen werden müssen.

Mietobergrenze bei Ein- und Zweifamilienhäusern

Die in der obigen Tabelle festgelegte Mietobergrenze erhöht sich bei Gebäuden mit maximal zwei Wohnungen um 10%.

Mieterhöhung nach Modernisierung

Nach Modernisierungsmaßnahmen kann die Miete um maximal 1 Euro pro Quadratmeter erhöht werden. Eine Modernisierung muss der Investitionsbank Berlin schriftlich oder elektronisch mitgeteilt werden (hier zum Formular).

Zuschlag und Kriterien für moderne Ausstattung

Der Mietendeckel differenziert erstaunlicherweise nicht zwischen möbliert und unmöbliert. Es gelten lediglich bestimmte, relativ pauschale, Ausstattungskriterien. Bei einer modernen Ausstattung kann 1 Euro pro Quadratmeter aufgeschlagen werden.

Als modern ausgestattet gilt eine Wohnung, wenn sie mindestens drei der folgenden fünf Merkmale aufweist:

  • Einbauküche
  • Barrierefreier Zugang, also ein schwellenlos von der Wohnung und vom Hauseingang erreichbarer Personenaufzug
  • Hochwertige Sanitärausstattung
  • Hochwertiger Bodenbelag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume
  • Energieverbrauchskennwert von weniger als 120 kWh pro Quadratmeter pro Jahr.

Berücksichtigung der Wohnlage

Die Wohnlage wird vom Mietendeckel kaum – wenn überhaupt – berücksichtigt. Es wird lediglich bei Bestandsmieten zwischen einfacher, mittlerer und guter Wohnlage unterschieden.

Bei einer laut Mietspiegel einfachen Wohnlage sind 0,28 Euro pro Quadratmeter abzuziehen, bei einer mittleren Wohnlage sind 0,09 Euro abzuziehen. Bei einer guten Wohnlage sind 0,74 Euro auf die obige Tabellenmiete aufzuschlagen.

Zulässige Überschreitung von 20 Prozent für Bestandsmieten

Bestandsmieten, also Mietverträge, die vor dem 23. Februar 2020 in Kraft getreten sind, dürfen die in der Mietentabelle festgelegte Obergrenze nicht um mehr als 20 Prozent überschreiten. Dies nach Anpassung für Lage, Ausstattung und Modernisierung.

Mietendeckel Rechenbeispiel

Hier liefere ich ein Rechenbeispiel, damit du die Anwendung der obigen Regeln besser nachvollziehen kannst.

Wohnungseingenschaften

Angenommen, deine Wohnung wurde im Jahr 1910 erstmalig bezugsfertig und bietet ein Bad und eine Sammelheizung. Sie ist seit 1. Januar 2018 zu 9,50 Euro pro Quadratmeter (qm) Nettokaltmiete vermietet.

Die Stichtagsmiete vom 18. Juni 2019 beträgt in deinem Fall daher 9,50 Euro pro qm.

Dank der Einbauküche, dem hochwertigen Bodenbelag im Großteil der Wohnung und der modernen sanitären Ausstattung treffen die Kriterien der modernen Ausstattung zu. Die Wohnung befindet sich in einer mittleren Wohnlage.

Anwendung der Mietendeckel Kriterien

Die Mietobergrenze deiner Wohnung liegt laut Mietentabelle (siehe oben) bei 6,45 Euro pro qm. Sie fällt in die Kategorie 1, also „vor 1918 mit Sammelheizung und mit Bad“.

Da die Wohnung über eine moderne Ausstattung verfügt, kannst du 1 Euro pro qm hinzurechnen.

Für die mittlere Wohnlage musst du hingegen 0,09 Euro pro qm von der Miete abziehen.

So kommst du auf:

6,45 + 1,00 – 0.09 = 7.36 Euro pro qm.

Die Miete darf lauf MietenWoG diesen Betrag nicht um mehr als 20% überschreiten. Die Maximalmiete beträgt somit:

7,36 * (1 + 0.2) = 8,83 Euro

Dies führt dich zu einer Obergrenze von 8,83 Euro pro qm, die du laut Mietendeckel von deinen Mietern verlangen kannst.

Dies entspricht einer Absenkung von 0,67 Euro pro qm:

9,50 – 8,83 = 0,67 Euro

gegenüber deiner Stichtagsmiete von 9,50 Euro pro qm.

So kann neun Monate nach Inkrafttreten des Mietendeckels – also nach dem 23. November 2020 – die Berliner Verwaltung die Absenkung deiner Miete verlangen.

Neuvermietung nach Inkrafttreten des Mietendeckels

Die Stichtagsmiete vom 18. Juni 2019 gilt nur für laufende Mietverhältnisse.

Vermietest du nach 23. Februar 2020 neu, gelten nur noch mehr die Tabellenwerte plus allfällige Zuschläge für Modernisierung und hochwertige Ausstattung. Der Zuschlag von 20% oder die Berücksichtigung der Lage gelten nicht mehr.

Stand deine Wohnung somit in den letzten Monaten leer, und willst du sie heute (Stand Mai 2020) neu vermieten, so hättest du laut Mietendeckel nur noch mehr auf folgende Miete Anspruch:

6,45 + 1,00 = 7.45 Euro pro qm

da die Anpassung für die Lage und die zulässige Überschreitung von 20% nun wegfallen.

Mietendeckel Formulare (Härtefallantrag, Modernisierungsanzeige), Informationen und mehr Hilfe zum Thema findest du hier.

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.