Der Berliner Mietendeckel ist im Februar 2020 in Kraft getreten. Ab dem 23. November 2020 wird dessen nächste Stufe wirksam: Nämlich die Absenkung jener Mieten, die das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen (MietenWoG Bln) als überhöht bezeichnet.
Stadtentwicklungssenator Sebastian Scheel geht davon aus, dass auf dieser Basis etwa 340.000 bis 370.000 Wohnungen überhöhte Mieten aufweisen. Das seien ca. 25 bis 27 Prozent aller Berliner Mietverhältnisse.
Mietentabelle und Anpassungen für die Absenkung der Mieten
Laut MietenWoG Bln dürfen Berliner Mieten die in der Mietentabelle festlegte Höhe nicht überschreiten. Es gelten bestimmte Anpassungen der Tabellenwerte aufgrund des Gebäudetyps, der Ausstattung, der Lage, oder nach einer Modernisierung.
Bestandsmieten, die bereits vor dem 23. Februar 2020 in Kraft waren, dürfen diesen festgelegten Oberwert nicht um mehr als 20 Prozent überschreiten.
Unsere Rechenbeispiele zum Berliner Mietendeckel für Mietverträge, welche vor und nach Inkrafttreten des Mietendeckels vereinbart wurden, findest du hier.
Vereinbarung einer Schattenmiete
Das MietenWoG fungiert als öffentlich-rechtliches, lokales Verbotsgesetz, welches dich nicht daran hindern kann, mit deinem Mieter eine höhere vertragliche Miete zu vereinbaren. Somit gelten die Mietobergrenzen nur für das Fordern und Entgegennehmen der Miete, und nicht bei deren Vereinbarung.
Als Vermieter solltest du daher eine Miete unter Beachtung des Mietrechts im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) mit deinen Mietern vereinbaren. Diese sogenannte Schattenmiete wird über der durch das MietenWoG festgelegten Miete („Deckelmiete“) liegen.
Solange der Berliner Mietendeckel gilt, zahlt dein Mieter jedoch nur die Deckelmiete. Du darfst, sofern du als Vermieter selber in Berlin deinen Sitz und dein Bankkonto hast, nämlich nicht mehr als die Deckelmiete entgegennehmen.
Dein Mieter muss die allfällige Differenz nachzahlen, falls der Mietendeckel vom Bundesverfassungsgericht gekippt wird. Die Vereinbarung von Schattenmieten ist laut dem Beschluss des Bundesverfassungsgerichts vom 10. März 2020 (Az. 1 BvQ 15/20) zulässig.
Allerdings ist noch unklar, ob der Vermieter rückwirkend die Differenz zwischen Schattenmiete und Deckelmiete verlangen darf, sollte der Mietendeckel vor Gericht scheitern.
Vorsichtshalber sollten Mieter daher diesen Betrag zur Seite legen. Ansonsten droht Mietern, die einer Nachzahlungsforderung nicht nachkommen können, die fristlose Kündigung.
Mietendeckelrechner zur Ermittlung der maximalen Miete
Seit Mitte November hat die Stadtentwicklungsverwaltung einen Mietendeckelrechner online zur Verfügung gestellt. Dieser berechnet die maximale unter dem MietenWoG gestattete Miete und zeigt dir, ob deine Miete überhöht ist oder nicht. Das Ergebnis kommt mit einer Handlungsempfehlung für Mieter und Vermieter.
Liegt das Ergebnis über dem gesetzlich zulässigen Wert, werden Mieter aufgefordert, ihre Vermieter zu kontaktieren oder über ein Online Formular die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen einzuschalten.
Für November 2020 können Mieter noch mit einer teilweisen Rückerstattung ihrer Miete rechnen, falls diese zuvor über der gesetzlich festgelegten Obergrenze lag. Wohnungskonzerne sollen bereits beim Einziehen der Novembermiete mögliche Mietsenkungen berücksichtigt haben.
Klage gegen Absenkung der Mieten abgelehnt
Vorläufig gilt die Absenkungspflicht für alle Berliner Vermieter.
Die Klage einer Vermieterin wegen des mit der Absenkung verbundenen unverhältnismäßigen Verwaltungsaufwands lehnte das Bundesverfassungsgericht im Oktober 2020 ab. Die Beschwerdeführerin habe offenbar keinen schweren Nachteil von besonderem Gewicht nachweisen können.
Zwar ist das ein Rückschlag für Berliner Vermieter, es wird aber nach wie vor Mitte 2021 mit einem Entscheid des Bundesverfassungsgerichts zum Berliner Mietendeckel gerechnet. Die Chance, dass dieser zumindest teilweise verfassungswidrig ist, ist hoch.
Vermieter, die durch das Absenkungsverfahren in finanzielle Schwierigkeiten geraten, dürfen bei der Investitionsbank Berlin einen Härtefallantrag stellen.
Was kommt nach dem Mietendeckel?
Theoretisch gilt der Berliner Mietendeckel für fünf Jahre, danach soll das Gesetz wieder außer Kraft treten.
In der Praxis ist das aber kaum vorstellbar, da bis dann auch kein Mietspiegel mehr in Kraft ist.
Sicherlich wird der Berliner Senat – der höchstwahrscheinlich in rot-rot-grünen Händen bleiben wird – alles tun, um freie Marktmieten zu vermeiden. Besonders nach fünf Jahren Mietendeckel und zunehmender Wohnraumknappheit wäre das für Mieter nicht tragbar. Und in einer Stadt, wo 85 Prozent der Bevölkerung aus Mietern besteht, politisch nicht durchsetzbar.
Das Beispiel Stockholm zeigt, dass ein Mietendeckel kaum rückgängig gemacht werden kann. Eine Verlängerung des Mietendeckels in Berlin ist also sehr wahrscheinlich.
Gearbeitet wird außerdem an der Einführung eines Mietenkatasters für Berlin. Also eine Datenbank, die alle Wohnungsmieten erfassen soll. Diese würde dem Senat erlauben, die Mieten besser zu kontrollieren und Verstöße gegen die Mietpreisbremse oder den Mietendeckel – falls er bis dann noch besteht – leichter festzustellen.
Zweifellos wäre dies eine weiterer Schritt in die falsche Richtung: Nämlich noch ein Bürokratiemonster auf Kosten des Steuerzahlers. Eine weitere Maßnahme, die viel Geld kostet aber keinen neuen Wohnraum schafft.