Kauf von Gewerbeimmobilien: Wann lohnt sich ein Investment?

Kauf von Gewerbeimmobilien

In Zeiten immer regulierterer Mieten und steigender Wohnraumknappheit werden gute Wohnimmobilien Investments in Deutschland – vor allem in Großstädten – immer schwieriger zu finden. Für Immobilien Investoren lohnt es sich daher, auch den Kauf von Gewerbeimmobilien in Betracht zu ziehen. Nicht nur, weil diese keiner strikten Mietregulierung unterliegen, sondern auch, weil die Coronakrise hier Chancen birgt.

Finden wir weiterhin in den nächsten Wochen unseren Weg zurück zur Normalität, wird es auch im Bereich Gewerbeimmobilien kaum zu einem Immobiliencrash kommen.

Eine Preiskorrektur bei Gewerbeimmobilien ist aber durchaus vorstellbar. Erstens, weil zahlreiche kleinere Gewerbe wegen der Krise schließen müssen und ihre Räumlichkeiten somit leer stehen werden. Zweitens, weil wegen dem zunehmendem Trend zum Home Office es vorstellbar ist, dass Arbeitgeber in Zukunft weniger Büroflächen benötigen.

Alle Vor- und Nachteile, und worauf du beim Kauf von Gewerbeimmobilien unbedingt achten musst, bespreche ich hier.

Was sind Gewerbeimmobilien?

Gewerbeimmobilien sind Räumlichkeiten, die hauptsächlich gewerblich genutzt werden.

Hier handelt es sich sowohl um Bürogebäude oder Ladenlokale als auch um Lagerhallen, Freizeitimmobilien (z.B. Fitnessstudio) oder Produktionsstätten.

Wohn- vs. Gewerbemietvertrag: Wichtige Unterschiede

Der wesentliche Unterschied zwischen Wohn- und Gewerbemietrecht besteht darin, dass beim letzteren der Schutz des Mieters nicht im Vordergrund steht. Dies ist beim Wohnmietrecht der Fall, um die – im Regelfall schwächere – Position der Mieter zu stärken.

Beim Gewerbemietvertrag werden die Vertragspartner vom Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) als Gleichgestellte behandelt. Die Vertragsbedingungen können somit frei verhandelt werden.

Dies ist für dich als Immobilien Investor eindeutig der große Vorteil gegenüber Investments in Wohnimmobilien.

Weniger Regulierung, aber andere Risiken

Doch ein Investment in Gewerbeimmobilien birgt andere Risiken.

Zum Beispiel ist das Leerstandsrisiko bei Gewerbeimmobilien höher, und die Lage daher noch wesentlich relevanter als bei Wohnimmobilien.

So könnte eine günstig zum Kauf angebotene, leerstehende Gewerbeimmobilie gerade aus dem Grund günstig sein, weil es dir schwer fallen wird, angesichts der Lage überhaupt einen passenden Mieter zu finden.

Denn die Lage einer Gewerbeimmobilie ist direkt mit ihrem Zweck verbunden. Zum Beispiel müssen Lagerhallen verkehrstechnisch sehr gut an das Strassennetzwerk angebunden sein, oder Supermärkte oder Restaurants müssen der lokalen Nachfrage und Klientel gerecht werden.

Hinzu kommt, dass die Anforderungen und Erwartungen von Gewerbemietern ebenfalls wesentlich höher liegen können.

Mischnutzung als Gewerbe- und Wohnraum

Damit eine Gewebeimmobilie als solche genutzt werden kann, muss ein gewerbliches Nutzungsrecht vorliegen.

Dein Mieter braucht keinen Gewerbeschein, du kannst daher auch zum Beispiel an einen Freiberufler vermieten. Der Gewebemietvertrag muss jedoch deutlich verbieten, dass das Objekt zu Wohnzwecken genutzt wird.

Andererseits darf eine Wohnimmobilie nicht als Gewerbeimmobilie genutzt werden, wenn diese Tätigkeit mit Außenwirkungen verbunden ist, wie zum Beispiel Warenanlieferungen oder Publikumsverkehr (siehe auch Bundesgerichtshof Az. VIII ZR 165/08).

Das Mietrecht für Gewerberäume gilt, wenn mindestens 60 Prozent der Fläche gewerblich genutzt werden.

Gewerbemietvertrag muss richtig gestaltet werden

Entwirfst du einen Gewerbemietvertrag, muss nicht nur ein passender Mietpreis verhandelt werden. Du musst auch sehr auf die Vertragsgestaltung achten, wenn du die allgemeinen Bedingungen festlegst.

Je nach Räumlichkeit und Gewerbeart werden deine potenziellen Mieter besondere Anforderungen haben. Zum Beispiel müssen Mieter von Produktionshallen die Räumlichkeiten so gestalten, dass sie ihre eigene Technik einbauen können.

Bei Büroräumen muss oft ein großer Raum mit Leichtbauwänden aufgeteilt werden, sodass genügend Besprechungsräume und kleinere Zimmer für individuelle Mitarbeiter oder Teams zur Verfügung stehen. Dann müssen die Räume auch entsprechend verkabelt werden.

Du oder dein Makler solltet daher bereits bei der Vermarktung des Objekts proaktiv mitwirken, indem Ihr den Interessenten genau zeigt, wie die Räumlichkeiten am besten aufgeteilt werden können.

Bonität der Gewerbemieter prüfen

Nimmst du diese Umbaumaßnahmen auf dich, um das Objekt an passende Mieter zu vermieten, ist es auch umso wichtiger zu überprüfen, dass deine neuen Mieter solvent sind.

Hier ist sowohl auf die Unternehmensform als auch auf die Zahlen der Firma zu achten. Zum Beispiel steht bei der GmbH das Stammkapital als Sicherheit im Haftungsfall bereit. Beantrage auch die Jahresabschlüsse des Gewerbes, um sicherzustellen, dass dieses in der Lage ist, die Miete zu bezahlen.

Fazit: Gewerbeimmobilien können profitabel sein, aber nicht ohne Aufwand

Es ist sicherlich falsch zu denken, dass dank der Vertragsfreiheit Gewerbeimmobilien garantiert ein besseres Investment als Wohnimmobilien darstellen.

Wie hier besprochen kommt es auf die Lage, die Gewerbeart und vor allem auch auf deine Verhandlungskunst bei der Vertragsgestaltung an.

Genau wie bei Wohnimmobilien solltest du auch vor dem Kauf von Gewerbeimmobilien den Markt gut recherchieren. Dann wird sich dein Investment auch langfristig auszahlen.

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