Hauskauf Nebenkosten: Die klassische Falle beim Hauskauf

Hauskauf Nebenkosten

Die Hauskauf Nebenkosten sowie manchmal sofort notwendige Sanierungskosten tragen oft dazu bei, dass ein Hauskauf Budget allzu schnell platzt.

Mach also bitte nicht denselben Fehler!

Nebenkosten beim Hauskauf sind ein signifikanter Betrag, den du sorgfältig in deine Gesamtkalkulation einbauen solltest. Wie ich es in diesem Artikel zeige, können Hauskauf Nebenkosten nämlich leicht 10% des Kaufpreises überschreiten.

Bevor ich auf die wichtigsten Komponenten der Nebenkostenrechnung eingehe, möchte ich noch eine wichtige potenzielle Kostenstelle hervorheben, welche schon bei der Hausbesichtigung anfallen kann. Es handelt sich um allfällige Gutachterkosten.

Gutachterkosten bei Hausbesichtigung

Hast du an einem spezifischen Objekt besonders Interesse, so kann es sich lohnen, bei einer zweiten Hausbesichtigung einen Gutachter mitzunehmen. Dieser wird seine Expertenmeinung zum Zustand der Immobilie und zu allfälligen Problemen äußern.

Besonders nützlich finde ich dies beim Kauf eines Hauses, einer Altbauwohnung oder eines größeren Gebäudes. Denn das Gutachten mag zwischen 150 und 1.000 Euro kosten, je nach Größe der Immobilie, wird dir aber helfen, später signifikante Probleme zu vermeiden, bzw. dich von einer schlechten Investition abhalten!

Die weiteren wichtigsten Komponenten der Hauskauf Nebenkosten sind die Maklercourtage, die Notargebühren, die Grundbuchkosten sowie die Grunderwerbsteuer. Schliesslich sind auch noch allfällige sofortige Sanierungs- und Reparaturmaßnahmen zu beachten.

Maklercourtage

Läuft dein Hauskauf – wie in den meisten Fällen – über einen Makler, wird dieser eine Courtage (auch Maklerprovision gennant) verlangen.

Die Vor- und Nachteile, ein Objekt über einen Makler zu kaufen, bespreche ich in meinem separaten Artikel zum Hauskauf Ablauf. Und wie du provisionsfreie Wohnungen findest, erfährst du hier.

Die Maklercourtage ist von Ort zu Ort unterschiedlich, liegt aber meistens bei 7.14% (also 6% plus 19% Umsatzsteuer).

Am 5. Juni 2020 stimmte der Bundesrat einem neuen Gesetzesentwurf über die Verteilung der Maklerkosten zu. Seit Ende 2020 gilt somit dass jener, der den Makler beauftragt (in den meisten Fällen der Verkäufer), mindestens die Hälfte der anfallenden Courtage übernimmt.

In Bundesländern, wo sich Käufer und Verkäufer bereits die Maklercourtage teilten hat sich daher nichts geändert. Relevant ist das neue Gesetz hingegen für Länder wie Berlin, wo Käufer bisher meistens die ganze Maklercourtage trugen.

Fällig wird die Maklercourtage im Normalfall sofort nach dem Notartermin, an dem der Kaufvertrag beurkundet wird.

Notargebühren und Grundbuchkosten

Die Notargebühren beim Hauskauf sowie die damit verbundenen Grundbuchkosten trägt in den meisten Fällen der Käufer.

Die Notargebühren stellen ca. 1-2% des Kaufpreises dar. Sie decken den Aufwand und die Arbeit des Notars, der als neutrale Partei die Transaktion durchführt. 

Die Grundbuchkosten belaufen sich auf ca. 0.5% des Kaufpreises. Diese decken die Registrierung im Grundbuch (Auflassungsvormerkung und anschließenden Grundbucheintrag) und die Kosten einer allfälligen Löschung einer Grundschuld, welche du nicht vom Verkäufer des Objekts übernehmen möchtest. 

Einen Rechner zu Grundbuch und Notarkosten findest du hier

Die Rechnung für Notargebühren wird dir normalerweise umgehend nach dem Beurkundungstermin geschickt. Die Grundbuchkosten werden in den 4 bis 6 Wochen nach dem Termin fällig.

Grunderwerbsteuer

Beim Kauf einer Immobilie wird ebenfalls die vom Käufer zu zahlende Grunderwerbsteuer fällig.

Die Grunderwerbsteuer beträgt je nach Bundesland zwischen 3.5% und 6.5%. In den meisten Ländern wurde sie innerhalb der letzten Jahre erhöht. Leider ist zu erwarten, dass weitere Erhöhungen auch in Zukunft stattfinden werden.

Fällig wird die Grunderwerbsteuer in den 4 bis 8 Wochen nach dem Beurkundungstermin.

Hauskauf Nebenkosten: wie viel Grunderwerbsteuer in welchem Bundesland
Wie viel Grunderwerbsteuer in welchem Bundesland; Quelle: Welt
Tipp zum Sparen bei der Grunderwerbssteuer

Beträgt der Kaufpreis deiner Immobilien 300.000 EUR, werden aber noch Möbel oder eine Einbauküche in der Wohnung hinterlassen, können diese zur Berechnung der Grunderwerbssteuer abgezogen werden. 

Also zum Beispiel:

Kaufpreis der Wohnung: 280.000 EUR + 20.000 EUR für Möbel 

Wird dies im Kaufvertrag so festgehalten, entfällt die Grunderwerbssteuer nur auf den Betrag von 280.000 EUR. 

Sofortige Sanierungs- und Reparaturmaßnahmen

Nicht zu vernachlässigen sind auch allfällige sofortige Kosten, um die Immobilie wieder nutzbar zu machen oder zu sichern.

Zum Beispiel besteht bei einer Wohnung, die länger leer stand, die Gefahr von unbeobachteten Wasserschäden. Oder eine unbewohntes Mehrfamilienhaus muss zuerst gesichert werden, um Vandalismus zu vermeiden.

Vielleicht erstaunlich – aber oft der Fall – sind auch notwendige Reparaturen bei Neubauten. Oft wird dort erst klar, wich dicht das Dach und die Leitungen sind, wenn das Gebäude endlich bewohnt ist!

Je nach Größe des Objekts variieren diese Kosten signifikant. Ich würde dir aber raten, hierfür mindestens 1 bis 3% des Kaufpreises auf der Seite liegen zu haben.

Hauskauf Nebenkosten: Womit du insgesamt rechnen solltest

Du solltest also mindestens die Summe von c. 10-13% des Kaufpreises für die Hauskauf Nebenkosten hinzurechnen. Sehr oft frisst dies sonst schon einen Großteil deines Eigenkapitals auf.

Außerdem solltest du noch eine Reserve für allfällige Sanierungen oder sonstige Arbeiten einrechnen (oft der Fall vor allem beim Kauf einer Bestandsimmobilie).

Natürlich gibt es auch provisionsfreie Immobilien, welche den Vorteil haben, dass keine Maklercourtage anfällt. So kannst du einen signifikanten Teil der Nebenkosten sparen. Andererseits kann aber das Kaufen ohne Makler auch zu gewissen Komplikationen führen.

Hauptsache ist, dass du dich beim Kauf deiner Immobilie wohl fühlst und auch genügend Puffer für diese wichtigen Nebenkosten eingeplant hast. Nur so machst du deinem Hauskauf zu einem Erfolg und vermeidest enorm viel schlechte Überraschungen und Stress!

5 Gedanken zu „Hauskauf Nebenkosten: Die klassische Falle beim Hauskauf“

  1. Vielen Dank für die Informationen über den Kauf eines Hauses. Meine Eltern denken über den Kauf einer Immobilie nach. Ich werde diesen Blog mit ihnen teilen, während sie einige Nachforschungen über Kaufverträge anstellen.

  2. Ich habe mich vor einiger Zeit mit einem möglichen Hauskauf und einem zu konsultierenden Notar Olten beschäftigt. Vielen Dank für den aufschlussreichen Beitrag zu der Thematik.

  3. Pingback: Hauskauf Nebenkosten: Die klassische Falle beim Hauskauf – FinanzFeed

  4. Schön finde ich auch immer wieder, dass vor allem Käufer von Einfamilienhäuser nicht wissen, dass sie zu gewissen Sanierungsmaßnahmen verpflichtet sind.
    Die EnEV Verordnungen schreiben z.b. eine Dämmung des Daches bzw. der obersten Geschossdecke vor.
    Weitere Sanierungspflichten in Bezug auf energieeffizientes Wohnen werden die nächsten Jahre noch folgen. Hausbesitzer werden hier mehrfach zur Kasse gebeten! Wer hier seine Immobilienfinanzierung bereits zu knapp kalkuliert hat, kommt schnell ins Schwanken.

    Ich frage mich sowieso wie manche Personen als Angestellte sich 400 – 500k Häuser finanziell leisten können? Neben dem Haus gibts bei denen dann auch noch 2 neue Autos (am besten auf Leasing Basis), eine neue Küche im exklusiv Design (min. 15k Anschaffungspreis) und zusätzlich kommt 1-2x pro Woche der Lieferdienst.

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