Enteignungsängste, Mietendeckel, Milieuschutz. Stark gestiegene Immobilienpreise und Mieten. Angst vor einer Immobilienblase in Deutschland. Aber auch nach wie vor eine dynamische, attraktive Stadt mit wachsender Bevölkerung. Ob sich der Hauskauf in Berlin jetzt noch lohnt, und welche Faktoren den Markt in den nächsten Jahren beeinflussen werden, erfährst du hier.
Wohnraum weiterhin knapp
Wohnraum in Berlin ist knapp. Die steigende Nachfrage nach Wohnungen wurde in den letzten zehn Jahren unterschätzt. Somit wurde zu wenig gebaut, um das Wohnungsdefizit von mittlerweile ca. 120.000 Wohnungen zu bekämpfen.
Da ca. 85% der Berliner Mieter sind, haben insbesondere die steigenden Mieten zu einem Aufschrei und Protesten geführt. Mieter auf Wohnungssuche werden oft mit zahlreichen anderen Kandidaten konkurrieren müssen. Die Chance, die richtige Wohnung zu finden ist daher klein. Das Problem wurde in den letzten paar Jahren umso schlimmer, da die Bevölkerung weiter wuchs.
Gleichgewicht am Mietmarkt wäre ohne Mietendeckel erreichbar
Die populistische Lösung des jetzigen Rot-Rot-Grün Senats (auch „R2G“ genannt, was für eine Koalition aus SPD, der Linken und den Grünen steht) war die Einführung von einem Mietendeckel. Dieser hat aber signifikante negative Konsequenzen auf den Wohnungsmarkt, welche ich in meinem separaten Artikel zu dem Thema besprochen habe.
Und die wahrscheinlich wichtigste Konsequenz ist, dass damit Wohnraum noch knapper wird, weil der Mietendeckel keineswegs Neubau oder Investitionen in Wohnraum fördert. Hinzu kommt, dass zahlreiche Vermieter ihre Wohnungen zu den gedeckelten Mieten gar nicht mehr vermieten wollen.
Schattenmieten, Leerstand, weniger Neubau, weniger Sanierungen, mehr Wohnungsnot, mehr Verdrängung.
— Stephan Gasteyger (@sgasteyger) August 23, 2020
Nach einem Jahr #Mietendeckel treten all die negativen Konsequenzen ein, von denen @LinksfraktionB @spdberlin und @GrueneFraktionB nichts wissen wollten. https://t.co/plJ5ovPimt
Angesichts des Wohnungsdefizits von ca. 120.000 Wohnungen müsste nämlich, auch bei keinem Bevölkerungszuwachs, 5 bis 7 Jahre weiter gebaut werden wie im Jahr 2018 (also ca. 18.000 Wohnungen im Jahr). Nur so könnte ein Gleichgewicht am Wohnungsmarkt erreicht werden.
Die gute Nachricht für Mieter ist, dass es ist nicht abwegig ist, bei vernünftiger Wohnungspolitik dieses Ziel zu erreichen.
Wird aber stattdessen der im Februar 2020 in Kraft getretene Mietendeckel beibehalten und entsprechend weniger gebaut, wird dieses Gleichgewicht nicht erreicht, ganz im Gegenteil.
Anhaltende Niedrigzinspolitik
Durch die anhaltende Niedrigzinspolitik sind und bleiben Darlehen günstig. Daher lohnen sich auch Immobilien mit niedrigerer Rendite noch, sofern die Darlehenszinsen noch darunter liegen.
Außerdem „entwertet“ sich das Geld zu Gunsten von Sachwerten wie Immobilien. Mit anderen Worten: Immobilienpreise steigen auch deshalb weiter.
Hauskauf in Berlin im internationalen Vergleich noch günstig
Hinzu kommt, dass Immobilienpreise in Berlin im internationalen Vergleich – und auch im Vergleich zu anderen deutschen Städten – relativ niedrig sind, sogar beim Neubau (siehe unten).
Zudem gibt es innerhalb Berlins gewisse Viertel und Mikrolagen, die besonders attraktiv sind und nach wie vor ein sehr gutes Wertsteigerungspotenzial aufweisen.
Wo es in Berlin noch Schnäppchen gibt
Setzen wir mal um, was ich in meiner Hauskauf Checkliste und den 4 Schlüsseln zur Wertsteigerung besprochen habe: Also ein Blick auf Immobilienpreise in Berlin und auf lokale Infrastrukturprojekte, welche gewisse Lagen in Berlin signifikant verbessern könnten, und somit noch überdurchschnittliches Wertsteigerungspotential bergen.
Die obige Karte von Immobilienscout zeigt die Preise von Neubau in Berlin, und wo Immobilien noch erschwinglich sind. Am Rande Berlins, z.B. in Wartenberg oder Bohnsdorf, finden sich somit noch Immobilien für unter 3.000 EUR pro Quadratmeter.
Außerdem lohnt sich ein Blick auf die i2030 Webseite, welche neue geplante Verkehrsverbindungen in Berlin und ins Umland bespricht. Denn der Anschluss einer Ortschaft an das öffentliche Verkehrsnetzwerk ist ein signifikanter Werttreiber für Immobilienpreise.
Trotz Coronakrise steigen Immobilienpreise 2020 weiter
Trotz der Coronakrise scheinen sich die Immobilienpreise 2020 in Berlin weiter positiv zu entwickeln. Dies insbesondere für Eigentumswohnungen, wie von Automate Estate dargestellt.
Quelle: Automate Estate
Diese Entwicklung ist auf die oben bereits besprochenen Faktoren zurückzuführen (weniger Neubau, weniger Vermietungen, niedrige Zinsen, Entwertung des Geldes).
Hinzu kommt, dass durch die Coronakrise das Eigenheim noch wichtiger geworden ist. So ein Phänomen wird ganz besonders am Immobilienmarkt in den USA beobachtet, wo die Wohneigentumsquote im zweiten Quartal 2020 stark angestiegen ist. Auch wenn diese Tendenz in Deutschland nicht so ausgeprägt sein wird, ist sie durchaus nachvollziehbar und wird außerdem durch die niedrigen Zinsen angetrieben.
Fazit: Hauskauf in Berlin lohnt sich noch
Auch wenn der Bevölkerungszuwachs in Berlin innerhalb des letzten Jahres an Dynamik verloren hat, wird mindestens noch weitere fünf Jahre Wohnungsknappheit herrschen.
Insbesondere angesichts der Einführung und Durschsetzung des Mietendeckels werden leerstehende Eigentumswohnungen seltener und daher noch nachgefragter. Dies in einem Umfeld, in dem die Zinsen weiterhin niedrig bleiben, eine Finanzierung also günstiger ausfallen kann als eine Wohnung zu mieten.
Zum Schluss lohnt sich noch ein Blick auf die Prognose der Immobilienpreise vom Immowelt, welche weiterhin stark steigende Preise bis 2030 vorsieht. Den stärksten Zuwachs erwartet Immowelt in Hannover, Berlin und München.
Angesichts der oben besprochenen Faktoren ist diese Prognose nicht unrealistisch, auch wenn ich angesichts des Berliner Mietendeckels und der dadurch erzeugten politischen Unsicherheit kurz- bis mittelfristig mit einer vorläufigen Verlangsamung des Wachstums der Immobilienpreise auf unter 5% im Jahr rechne.
