Lohnt sich der Hauskauf in Berlin noch?

Enteignungsängste, Mietendeckel, Mileuschutz. Stark gestiegene Immobilienpreise und Mieten. Angst vor einer Immobilienblase in Deutschland. Aber auch nach wie vor eine dynamische, attraktive Stadt mit wachsender Bevölkerung. Ob sich der Hauskauf in Berlin jetzt noch lohnt, und welche Dynamik den Markt in den nächsten Jahren bewegen wird, erfährst du hier.

Wohnraum weiterhin knapp

Wohnraum in Berlin ist knapp. Die steigende Nachfrage nach Wohnungen wurde in den letzten zehn Jahren unterschätzt. Somit wurde zu wenig gebaut, um das Wohnungsdefizit von mittlerweile ca. 120.000 Wohnungen zu bekämpfen.

Da ca. 85% der Berliner Mieter sind, haben insbesondere die steigenden Mieten zu einem Aufschrei und Protesten geführt. Mieter auf Wohnungssuche werden oft mit zahlreichen anderen Kandidaten konkurrieren müssen. Die Chance, die richtige Wohnung zu finden ist daher klein. Das Problem wurde in den letzten paar Jahren umso schlimmer, da die Bevölkerung weiter wuchs.

Gleichgewicht am Mietmarkt wäre ohne Mietendeckel erreichbar

Die populistische Lösung des jetzigen Rot-Rot-Grün Senats (auch „R2G“ genannt, was für eine Koalition aus SPD, der Linken und den Grünen steht) ist die Einführung von einem Mietendeckel. Dieser hat aber signifikante negative Konsequenzen auf den Wohnungsmarkt, welche ich in meinem separaten Artikel zu dem Thema besprochen habe. Und die wahrscheinlich wichtigste Konsequenz ist, dass damit Wohnraum noch knapper wird, weil der Mietendeckel keineswegs Neubau oder Investitionen in Wohnraum fördert.

Angesichts des Wohnungsdefizits von ca. 120.000 Wohnungen müsste nämlich, auch bei keinem Bevölkerungszuwachs, 5 bis 7 Jahre weiter gebaut werden wie im Jahr 2018 (also ca. 18.000 Wohnungen im Jahr). Nur so könnte ein Gleichgewicht am Wohnungsmarkt erreicht werden.

Die gute Nachricht für Mieter ist, dass es ist nicht abwegig ist, bei vernünftiger Wohnungspolitik dieses Ziel zu erreichen.

Wird aber stattdessen der geplante Mietendeckel eingeführt und entsprechend weniger gebaut, wird dieses Gleichgewicht nicht erreicht, ganz im Gegenteil.

Bereits in den letzten Monaten ist der Neubau in Berlin wieder stark zurück gegangen, zum Teil auch wegen den Befürchtungen über die Einführung vom Mietendeckel. Denn Investoren könnten sich zunehmend andere Städte für Ihre Projekte aussuchen.

Anhaltende Niedrigzinspolitik

Durch die anhaltende Niedrigzinspolitik sind und bleiben Darlehen günstig. Daher lohnen sich auch Immobilien mit niedrigerer Rendite noch, sofern die Darlehenszinsen noch darunter liegen.

Außerdem „entwertet“ sich das Geld zu Gunsten von Sachwerten wie Immobilien. Mit anderen Worten: Immobilienpreise steigen auch deshalb weiter.

Hauskauf in Berlin im internationalen Vergleich noch günstig

Hinzu kommt, dass Immobilienpreise in Berlin im internationalen Vergleich – und auch im Vergleich zu anderen deutschen Städten – relativ niedrig sind, sogar bei Neubau (siehe unten).

Quelle: Deloitte

Zudem gibt es innerhalb Berlins gewisse Viertel und Mikrolagen, die besonders attraktiv sind und nach wie vor ein sehr gutes Wertsteigerungspotenzial aufweisen.

Wo es in Berlin noch Schnäppchen gibt

Setzen wir mal um, was ich in meiner Hauskauf Checkliste und den 4 Schlüsseln zur Wertsteigerung besprochen haben: Also ein Blick auf Immobilienpreise in Berlin und auf lokale Infrastrukturprojekte, welche gewisse Lagen in Berlin signifikant verbessern könnten, und somit noch überdurchschnittliches Wertsteigerungspotential bergen.

Neubau-Kauf-Map Wohnungen Berlin 2019

Die obige Karte von Immobilienscout zeigt die Preise von Neubau in Berlin, und wo Immobilien noch erschwinglich sind. Am Rande Berlins, z.B. in Wartenberg oder Bohnsdorf, finden sich somit noch Immobilien für unter 3.000 EUR pro Quadratmeter.

Außerdem lohnt sich ein Blick auf die i2030 Webseite, welche neue geplante Verkehrsverbindungen in Berlin und ins Umland bespricht. Denn der Anschluss einer Ortschaft an das öffentliche Verkehrsnetzwerk ist ein signifikanter Werttreiber für Immobilienpreise.

Fazit: Hauskauf in Berlin lohnt sich noch

Auch wenn der Bevölkerungszuwachs in Berlin innerhalb des letzten Jahres an Dynamik verloren hat, wird mindestens noch weitere fünf Jahre Wohnungsknappheit herrschen.

Insbesondere bei einer Einführung und Durschsetzung vom Mietendeckel werden leerstehende Eigentumswohnungen seltener und daher noch nachgefragter. Dies in einem Umfeld, in dem die Zinsen weiterhin niedrig bleiben, eine Finanzierung also günstiger ausfallen kann als eine Wohnung zu mieten.

Zum Schluss lohnt sich noch ein Blick auf die Immobilienpreis Prognose vom Immowelt, welche weiterhin stark steigende Preise bis 2030 vorsieht. Den stärksten Zuwachs erwartet Immowelt in Hannover, Berlin und München.

Angesichts der oben besprochenen Faktoren ist diese Prognose nicht unrealistisch, auch wenn ich angesichts des Berliner Mietendeckels und der dadurch erzeugten politischen Unsicherheit kurz- bis mittelfristig mit einer vorläufigen Verlangsamung des Wachstums der Immobilienpreise auf unter 5% im Jahr rechne.

Immobilienpreis Prognose: Hauskauf Berlin lohnt sich noch
Quelle: Immowelt

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