Eigentumswohnung kaufen: Darauf muss unbedingt geachtet werden

Eigentumswohnung kaufen

Wer eine Immobilie erwerben möchte, steht grundsätzlich vor der Wahl, ob es sich um ein Haus oder um eine Wohnung handeln soll. Gerade in den vielen deutschen Großstädten erfreuen sich Eigentumswohnungen einer großen Beliebtheit und sind daher, je nach Lebenssituation und Wohnvorstellung sowie Lage, sehr gefragt. Doch muss man vor einer solchen Investition wissen, dass sich eine Eigentumswohnung im Hinblick auf die Verwaltung und Instandsetzung in ganz grundlegender Weise von einem Haus unterscheidet. Dies bedeutet auch, dass man teilweise andere Kriterien als bei einem Haus im Detail betrachten sollte, bevor man eine Kaufentscheidung trifft. Nicht selten ist der Immobilienkauf die größte Finanzentscheidung des Lebens.

Als Eigentümer einer Wohnung ist man Teil einer Gemeinschaft

Kauft man ein Haus, ist man dessen Eigentümer und kann, natürlich im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben, recht frei darüber verfügen. Bei einer Eigentumswohnung ist dies anders. Mit dem Kauf wird man Teil einer sogenannten Wohnungseigentümergemeinschaft und unterliegt damit dem Wohnungseigentumsgesetz. Beides wird übrigens mit WEG abgekürzt. De facto unterteilt sich die Immobilie „Eigentumswohnung“ in Sondereigentum und Miteigentumsanteilen am Gemeinschaftseigentum. Bei dem Sondereigentum handelt es sich vereinfacht gesagt um die eigentliche Wohnung, über die man ebenso wie bei einem Haus frei verfügen kann – etwa bei der Wahl des Fußbodens oder der Badgestaltung. Das Gemeinschaftseigentum gehört hingegen allen Eigentümern der Gemeinschaft, also der WEG als Ganzes. Darunter fallen beispielsweise die Fenster, deren Farbe und Material man als Eigentümer nicht frei wählen kann. Mit jedem Sondereigentum sind in Abhängigkeit von der jeweiligen Wohnungsgröße Miteigentumsanteile verbunden. Dieses Prinzip dient vor allem dazu, die gemeinschaftlichen Kosten unter den einzelnen Eigentümern aufzuteilen, denn die Bewirtschaftung und der Werterhalt des Gemeinschaftseigentums erzeugen regelmäßig Kosten. Diese Ausgaben werden über das Hausgeld finanziert, welches man als Wohnungseigentümer ausschließlich auf monatlicher Basis im Form von Vorauszahlungen auf ein Konto der WEG überweist oder per SEPA-Lastschrift einziehen lässt.

Über das Gemeinschaftseigentum entscheidet die Wohnungseigentümergemeinschaft

In Bezug auf das Gemeinschaftseigentum hat allein die Eigentümergemeinschaft die Entscheidungshoheit und diese besteht aus allen Miteigentümern. Das Wohnungseigentumsgesetz legt die Grundlagen dafür fest und wurde zuletzt Ende 2020 einer umfangreichen Reform unterzogen (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz – WEMoG). Dieses Gesetz schreibt vor, dass eine Eigentümergemeinschaft jederzeit einen Verwalter bestellt haben muss, dem eine Vielzahl an Aufgaben und Verantwortlichkeiten zufallen. Dazu gehören vor allem die folgenden Punkte:

  • Vertretung der Wohnungseigentümergemeinschaft im Innen- wie im Außenverhältnis (z. B. Gegenüber einzelnen Miteigentümern, Behörden, Handwerkern, Dienstleistern, Banken usw.).
  • Erstellung des Wirtschaftsplans (Planung der Einnahmen und Ausgaben) sowie der Hausgeldabrechnung für jedes Wirtschaftsjahr.
  • Verwaltung der WEG-Gelder für die Gemeinschaft.
  • Einberufung und Leitung von Eigentümerversammlungen.
  • Durchführung von Beschlüssen.
  • Abnahme von Arbeiten am Gemeinschaftseigentum.
  • Einholung von Angeboten für Dienstleistungen.
  • Führen und Pflegen der Beschlusssammlung.

Aus dieser Aufzählung wird klar, dass die Verwaltung einer WEG mit den Kompetenzen sowie dem Engagement der zuständigen Hausverwaltung steht und fällt. Ebenso ist die Zusammensetzung der Eigentümergemeinschaft relevant, da die verschiedensten Menschen und Charaktere aufeinandertreffen, wobei jeder wie in einer Demokratie natürlich eine Stimme hat. Per Abstimmung in den jährlichen Eigentümerversammlungen, oder alternativ im Umlaufverfahren, werden Beschlüsse gefasst, zu deren Umsetzung der bestellte Hausverwalter verpflichtet ist. Es handelt sich also quasi um Parlamentarismus im Kleinen – mit allen Vor- und Nachteilen für den einzelnen Wohnungseigentümer.

Das Hausgeld für eine Eigentumswohnung setzt sich aus mehreren Positionen zusammen

Die grundlegendste Verpflichtung als Eigentümer einer Wohnung ist die anteilige Übernahme von Kosten, die für die Bewirtschaftung sowie für die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums entstehen. Dazu zahlt man auf monatlicher Basis das Hausgeld. Es handelt sich quasi um Vorauszahlungen, da eine Abrechnung nur einmal jährlich durch die Hausverwaltung getätigt wird. Die üblichen Positionen im Hausgeld sind:

  • Kosten für die Verwaltung
  • Bankkosten
  • Versicherung des Gemeinschaftseigentums
  • Abwasser
  • Straßenreinigung
  • Müllabfuhr
  • Hausstrom
  • Wasser
  • Gartendienst
  • Winterdienst
  • Treppenhausreinigung
  • Hausmeisterkosten
  • Reparaturen
  • Anteil für die Zuführung zur Erhaltungsrücklage (früher: Instandhaltungsrücklage)

Größere Reparaturen und Instandsetzungen werden in aller Regel über die Erhaltungsrücklage finanziert. Diese Rücklage ist verpflichtend für Bau- und Sanierungsmaßnahmen anzusparen, wozu ein Anteil aus den Hausgeldzahlungen verwendet wird. Wie hoch dieser Anteil konkret ist, steht im aktuell gültigen Wirtschaftsplan, welcher von der Eigentümergemeinschaft per Beschluss seine Gültigkeit bekommen hat.

Wann rentiert sich der Kauf einer Eigentumswohnung?

Diese Frage ist nicht immer leicht zu beantworten, jedoch gibt es ein paar Messgrößen, die darüber entscheiden, ob sich der Kauf gelohnt hat oder nicht. Als Selbstnutzer möchte man üblicherweise angenehm und günstig wohnen. Dies bedeutet, dass der Zustand der Immobilie als Ganzes gut und nicht baufällig oder mängelbehaftet sein sollte und dass das monatliche Hausgeld sich auf einem moderaten Niveau befindet. Vor allem soll hier das Preis-Leistungsverhältnis stimmig sein. Ein gutes Verhältnis zu den Nachbarn bzw. den Miteigentümern wäre mit Sicherheit ebenfalls anzustreben, wobei man hier im Vorfeld eines Kaufes nur wenig über weiß. Die gleiche Unsicherheit hat man als Mieter natürlich auch. Wer eine Eigentumswohnung kaufen möchte, um diese zu vermieten und Einkünfte zu erzielen, wünscht sich natürlich ebenfalls ein möglichst geringes Hausgeld sowie die Sicherstellung eines Werterhalts ohne zu große finanzielle Aufwände. Alle Ausgaben drücken die Rendite und diverse Posten im Hausgeld können nicht auf den Mieter umgelegt werden (z. B. Verwalterkosten, Reparatur- und Instandsetzungskosten sowie Beitrag zur Erhaltungsrücklage). Daneben ist es für Vermieter einer Wohnung natürlich wichtig, dass man nur möglichst wenig Aufwand hat. Eine funktionierende Hausverwaltung und eine ruhige Eigentümergemeinschaft sind hier natürlich vorteilhaft. Liegt das Hausgeld preislich schon fast bei dem Mietbeitrag für eine vergleichbar große Wohnung und sind noch zahlreiche Sanierungen und Reparaturen geplant, sollte man noch genauer hinsehen und kalkulieren.

Darauf muss man achten, bevor man den Kaufvertrag für eine Wohnung unterschreibt

Damit man nicht die Katze im Sack kauft und das Risiko verantwortungsvoll minimiert, sollte man sich im Vorfeld einer Kaufentscheidung alle relevanten Dokumente zur Wohnung anschauen und diese prüfen. Nur so kann man einen Überblick darüber gewinnen, wie die entsprechende Eigentümergemeinschaft funktioniert und verwaltet wird. Ein Restrisiko bleibt natürlich immer bestehen, die Wahrscheinlichkeit einer grober Fehlentscheidungen lässt sich so aber deutlich verringern.

Die folgenden Unterlagen muss man sich daher vom Wohnungsverkäufer bzw. dem Immobilienmakler unbedingt zeigen lassen:

  • Teilungserklärung
  • Gemeinschaftsordnung
  • aktueller Wirtschaftsplan (Wie hoch ist das aktuelle Hausgeld und der Anteil an der Zuführung zur Erhaltungsrücklage?)
  • die letzten drei Hausgeldabrechnungen
  • aktueller Stand der Erhaltungsrücklage (früher: Instandhaltungsrücklage)
  • die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen

All diese Dokumente sollte man vorab genau prüfen und mögliche Unklarheiten identifizieren. Kündigt sich eine Sonderumlage um, kann es für einen Käufer direkt teuer werden. Handelt es sich um eine Liegenschaft älteren Datums und ist derzeit nur ein kleiner Betrag in der Erhaltungsrücklage angespart worden, ist dies im Hinblick auf kommende Sanierungen eher ungünstig. Für ein neues Dach oder neue Leitungen kommen oft hohe Beträge zusammen. Auch die Art der Heizung ist interessant: Tragen hohe Heizkosten zu der hoch erscheinenden Summe des Hausgeldes bei oder gibt es andere Gründe? Muss zum Hausgeld eventuell noch separat Gas und Strom für eine Gastherme bezogen werden, für deren Wartung und Kostenposition man allein als Eigentümer verantwortlich ist? Oder gibt es eine energieeffiziente Heizanlage und die Heizkosten sind bereits im erfreulich niedrigen Hausgeld vorhanden? Sind die Abrechnungen nachvollziehbar, schlüssig und sachlich wie rechnerisch richtig? Kann man den letzten Protokollen der Eigentümerversammlungen entnehmen, ob es sehr viele Punkte zum Thema Sanierung gibt, über die bereits abgestimmt wurden? Oder ob es nicht zahlende Miteigentümer gibt? Mögliche Fragen müssen im Vorfeld der Festlegung eines Notartermins zum Beglaubigung des Kaufvertrages zufriedenstellend geklärt sein.

Darüber hinaus ist es wichtig, festzustellen, ob WEG-Eigenkonten zur Verwahrung der Gelder zur Anwendung kommen. Alles andere ist seit 2007 unzulässig. Einen Hausverwalter, der nach wie vor auf sogenannte Treuhandkonten setzt, kann man getrost als unseriös bezeichnen. Vom Kauf sollte man dann also besser absehen, da meistens noch viel mehr im Argen ist.

Im Fazit kann sich eine Eigentumswohnung lohnen, wenn neben Preis und Lage die Verwaltung sowie die Wohnungseigentümergemeinschaft anhand der Dokumentenlage und des Eindrucks bei den Besichtigungsterminen stimmig sind.

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1 Gedanke zu „Eigentumswohnung kaufen: Darauf muss unbedingt geachtet werden“

  1. Sich den Kaufvertrag gründlich durchzulesen, ehe man unterschreibt, ist in der Tat besonders wichtig, jedoch wird dies von vielen Personen gern aus Bequemlichkeit vernachlässigt. Eine Eigentumswohnung bietet gegenüber einer Mietwohnung viele Vorteile, doch spätere Konflikte können grundsätzlich immer auftreten, wenn Kaufverträge vorher nur überflogen wurden. Darüber hinaus lebt es sich in seiner eigenen Wohnung ohnehin viel besser, wenn man mit allen relevanten Details vertraut ist.

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