Das Zweckentfremdungsverbot in Berlin: Ein zahnloser Tiger?

Zweckentfremdungsverbot Berlin

Im Jahr 2014 wurde das Berliner Zweckentfremdungsverbot (Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum – ZwVbG) eingeführt. Dieses zielt darauf ab, die Nutzung von Wohnraum als Ferienunterkunft oder ein sonstiges Gewerbe stark einzuschränken. Der Gedanke hinter dem Gesetz ist, dass die Wohnungsnot in Berlin bekämpft wird, indem „zweckentfremdete“ Wohnungen, welche als Ferienunterkunft oder Gewerbe genutzt, wieder zu Wohnraum umgestaltet werden.

Nach zahlreichen Klagen wurde die Verfassungskonformität des Gesetzes aber in Frage gestellt. So wurde es 2018 vom Senat gelockert, sodass unter bestimmten Bedingungen Wohnraum weiterhin als Ferienunterkunft vermietet werden kann. Wichtig ist, dass auf Portalen wie Airbnb oder FeWo-Direkt jetzt eine vom Bezirksamt erstellte Registrierungsnummer erforderlich ist.

Doch wird das Gesetz eingehalten, und ist es überhaupt sinnvoll?

Schauen wir mal auf die Zahlen.

Anzahl Ferienwohnungen in Berlin kaum gesunken

Nachdem die erste, extrem restriktive Auflage des Zweckentfremdungsverbots im April 2017 vom Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg ausgesetzt wurde, erreichte die Anzahl Ferienunterkünfte in Berlin ein neues Allzeithoch von knapp über 24.000 Einheiten.

Zwar fiel im 2. Quartal 2018 (Q2 2018) die Anzahl Anzeigen um c. 18% von c. 24.500 auf ca. 20.000, dies aufgrund der Einführung der Registrierungspflicht.

Anzahl Ferienwohnungen in Berlin
Quelle: Airdna

In Berlin wurden aber im 4. Quartal 2019 laut AirDNA immer noch knapp 19.500 Wohneinheiten als Ferienwohnungen angeboten.

Das Zweckentfremdungsverbot in Berlin wirkt nicht

Bemerkenswert ist, dass mindestens 85% der Anbieter Mitte 2019 noch keine Registrierungsnummer hatten. Diese Statistik bezieht sich zwar nur auf eine Gesamtanzahl von 13.905 Wohnungen. Es ist also zu vermuten, dass der Anteil der Ferienunterkünfte ohne Registrierungsnummer noch höher ist, bezieht man die 1.882 registrierten Wohnungen auf die obige Zahl von 19.500 Anzeigen. In diesem Fall wären es nämlich 90% der Unterkünfte ohne Registrierungsnummer.

Quelle: RBB, InsideAirbnb

Man kann davon ausgehen, dass ein Großteil der Ferienwohnungen schlichtweg nicht gemeldet wurden, und nur eine Minderheit der Anzeigen tatsächlich nicht dem Zweckentfremdungsverbot unterliegt (Gewerbeeinheit, 50 Prozent Regel).

Behörden haben keinen Datenzugang

Für die Bezirksämter in Berlin ist es nämlich schwierig, an die Namen und Daten der Anbieter der Ferienunterkünfte zu kommen. Airbnb ist eine reine Vermittlungsplattform, deren Daten in Irland gespeichert sind. Außerdem hat sich der Senat in Berlin geweigert, mit Airbnb beim Erstellen der Registrierungsnummern zusammenzuarbeiten. Ein großer Fehler: Denn Hamburg hat hier die Chance einer Zusammenarbeit ergriffen und das Gesetz viel erfolgreicher umgesetzt.

Beim Zweckentfremdungsverbot in München wurde bereits versucht, Airbnb zu zwingen, diese Daten trotzdem preiszugeben. Zwar hatte das Bayerische Landesgericht dafür entschieden, der Bayerische Verwaltungsgerichtshof folgte der Auffassung der Vorinstanz aber nicht.

Ist das Zweckentfremdungsverbot wirklich sinnvoll?

Es ist sowieso fraglich, ob das Gesetz überhaupt sinnvoll ist: Zwar zielt es darauf ab, Wohnraum für Mieter wieder erneut zur Verfügung zu stellen. Jedoch stellen Ferienwohnungen nur ca. 1% der 1.9 Millionen Berliner Wohnungen da. Von diesen Ferienunterkünften werden ungefähr die Hälfte sowieso von Vermietern selbstgenutzt, also nicht vom Wohnungsmarkt genommen.

Bei einem Neubaubedarf von mindestens 25.000 Wohnungen pro Jahr, erscheint diese Regelung also nicht einmal verhältnismäßig. Kein Wunder gab es dazu von Anfang an Zweifel von Verfassungsexperten, als das Zweckentfremdungsverbot in Berlin in Kraft trat.

Das Zweckentfremdungsverbot schadet der Berliner Wirtschaft

Ferienwohnungen in Berlin liegen oft in Teilen der Hauptstadt, wo weniger Hotels zu finden sind. Also in typischen Berliner Kiezen wie Prenzlauer Berg (Schönhauser Allee, Prenzlauer Allee), Neukölln (Sonnenallee, Weserstraße) oder Friedrichshain (Boxhagener Straße), welche durch wachsenden Tourismus belebt und bereichert wurden.

Top 10 Airbnb Straßen in Berlin (Anzahl Anzeigen)
Quelle: AirbnbvsBerlin

Außerdem bieten Ferienwohnungen für zahlreiche Familien und junge Leute eine günstigere Unterkunftsmöglichkeit als Hotels. Ein strikt durchgesetztes Ferienwohnungsverbot wird sich daher langfristig negativ auf den Tourismus auswirken. Und weniger Ferienwohnungen wiederum bedeuten höhere Preise für Ferienunterkünfte und natürlich auch Hotels.

Hinzu kommt, dass weniger Tourismus in Kiezen, wo das Hotelangebot ansonsten gering ist, auch der lokalen Wirtschaft schadet. So werden kleinere Cafés, Läden oder Restaurants sich nicht mehr über die Kundschaft von jenen Touristen freuen können, die bevorzugten, eine Wohnung in Neukölln oder Wedding zu mieten statt in einem Hotel am Alexanderplatz unterzukommen.

Beim Betreiben einer Ferienwohnung in Berlin ist Vorsicht geboten

Deine Nachbarn können ihren Verdacht bei Behörden melden, falls du eine Wohnung als Ferienunterkunft vermietest. Obschon diese Praxis eher unschön ist, musst du daher besonders darauf achten, ob du die Wohnung wirklich als Ferienunterkunft vermieten willst.

Wie du am besten vorgehst, um legal eine Ferienunterkunft in Berlin zu betreiben, bespreche ich in meinem separaten Artikel zu dem Thema.

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