Führt die Coronakrise zu einem Immobiliencrash?

Führt die Coronakrise zu einem Immobiliencrash

Der deutsche Aktienindex (DAX) ist innerhalb von einem Monat um über 35% gefallen, so schnell wie nie zuvor. Nachdem das Coronavirus anfänglich von den Märkten fast ignoriert wurde, brach Panik aus. Dies als Investoren bewusst wurde, wie schnell sich das Virus ausbreiten und welche verheerenden Konsequenzen es auf die Weltwirtschaft haben könnte. Und daher die Frage: Führt die Coronakrise nun auch zu einem Immobiliencrash?

Das Thema ist umso relevanter, weil viele bis jetzt von einer Immobilienblase in Deutschland gesprochen haben, welche jetzt vielleicht platzt.

Um die Frage zu beantworten sind folgende wichtige Punkte zu betrachten: Investorenvertrauen, Liquidität, Kreditvergabe, Verzögerungen beim Hauskauf Ablauf und Angebot und Nachfrage von Wohn- und Gewerberaum.

Immobiliencrash als Folge des Vertrauensverlusts?

Aktienmärkte sind so stark eingebrochen, weil die Konsequenzen der Coronakrise sehr schwer einzuschätzen sind. Hier handelt es sich nicht um eine normale Rezessionsgefahr und auch nicht um eine Bankenkrise, also um etwas, was wir zuvor erlebt haben. Das Ausmaß und die Verbreitung des Coronavirus ist nämlich viel breiter als die SARS Epidemie im Jahr 2003 oder die H1N1 Schweinegrippe im Jahr 2009.

Haben Investoren keinen vernünftigen Planungshorizont über potentielle Renditen, werden sie sich eher zurückhalten. Hinzu kommt, dass der Börsencrash die meisten Investoren verunsichert hat: Erstens, weil vor allem viele jüngere Investoren so etwas noch nie selber, mit ihrem eigenen Geld, erlebt haben. Zweitens, weil es momentan äußerst unsicher ist, wie stark sich der Crash auf die Realwirtschaft auswirken wird. Und drittens, weil Emotionen während dermaßen angespannten Zeiten oft die Oberhand nehmen.

Fehlende Liquidität, weniger Transaktionen

Bei Investoren, die ebenfalls Kapital in Aktien oder Aktienfonds haben, wurde in den letzten Wochen ein Teil ihres Anlagevermögens regelrecht vernichtet. Dies bedeutet, dass auch weniger Geld für neue Investitionen zur Verfügung steht.

Außerdem wird das alltägliche Geschäft von Investoren in vielen Fällen leiden: Es gibt nur wenige Branchen, die in den nächsten Monaten keinen Umsatzrückgang verzeichnen werden.

Somit werden Bargeldreserven zunehmend benötigt, um die Umsatzeinbußen oder das geringere Einkommen vieler Unternehmer zu decken. Das bedeutet auch weniger Geld für Immobilien oder andere Investments.

Striktere Kreditvergabe wegen Coronakrise

Positiv ist, dass die Zinsen durch zusätzliche Impulse der Zentralbanken weiter sinken sollten. Immobiliendarlehen werden somit höchstwahrscheinlich noch günstiger.

Möglich ist aber, dass sich Banken zunehmend vor einem potentiellen Immobiliencrash wegen der Coronakrise schützen wollen. So könnten sie auch bei der Kreditvergabe strikter werden. Die Beleihungsquoten würden sinken und Immobilien in Zukunft konservativer bewertet. So hat die Hamburger Sparkasse (Haspa) bereits mitgeteilt, dass sie vorerst keine Kreditanträge von Neukunden mehr entgegennimmt.

Verzögerungen beim Hauskauf Ablauf

Bei bereits laufenden Immobilientransaktionen besteht die Gefahr, dass der Hauskauf Ablauf allgemein durch Quarantänen und Ausgangsperren verlangsamt wird. Weniger Mitarbeiter werden verfügbar sein, die Kreditanfragen zu bearbeiten.

Du solltest dir in einem solchen Fall beim Hauskauf auch überlegen, ob du nicht sicherheitshalber deinen Notartermin verschiebst, da du niemals ohne eine Zusage deiner Bank einen Kauvertrag unterschreiben und notariell beurkunden lassen solltest.

Mehr Angebot, weniger Nachfrage

Das Wohnraumangebot bleibt in Deutschland nach wie vor knapp, und die Bautätigkeit wird durch das Coronavirus eher verlangsamt.

Es sei denn, es kommt zu einem traurigen (aber zum Glück kaum vorstellbaren) Katastrophenszenario, in welchem ein signifikanter Anteil der deutschen Bevölkerung am Coronavirus stirbt, wird Deutschland trotz der Coronakrise immer noch zu wenig Wohnraum haben.

Anders ist es natürlich bei Gewerbeimmobilien. Leider könnten viele wegen der Coronakrise geschlossenen Geschäfte, Cafés oder Restaurants bald in Zahlungsschwierigkeiten geraten. Mietausfälle und Schließungen könnten zu einem Anstieg des Leerstands von Gewerbeeinheiten führen, und die Preise von Gewerbeimmobilien nach unten drücken.

Auch betroffen sind Betreiber von Ferienwohnungen, also Vermieter, die Immobilien über Airbnb vermieten oder über ähnliche Vermittlungsportale. Denn die meisten werden hier einen Totalausfall ihrer Umsätze ab Mitte März 2020 für mindestens vier bis sechs Wochen erleiden.

Schließlich werden einige Vermieter von Wohnimmobilien auch bereits jetzt Anfragen von ihren Mietern erhalten, ob die Miete gestundet werden kann: Mieter, die selber einen Umsatzeinbruch in ihrem Geschäft erleiden, die wegen der Krise ihre Stelle verlieren könnten, oder Minijobber, deren Einkünfte sinken oder gar ausfallen.

Immobiliencrash, Preiskorrektur oder Immobilien als sicherer Hafen?

Nachdem Immobilienpreise 2019 weiterhin gestiegen sind, werden sie sich 2020 kaum einheitlich positiv entwickeln. Dies vor allem weil die Investorenachfrage vorübergehend abnehmen und die Kreditvergabe der Banken langsamer und vorsichtiger verlaufen wird.

Kein Immobiliencrash für leerstehende Immobilien in Top-Lagen

Das Wohnraumangebot bleibt aber knapp, die Zinsen niedrig und Geld wird sich weiter entwerten. Insofern werden tiefere Preise ein langfristige Eintrittschance bieten. Und zusätzliche Mietpreisregulierung, vor allem in Großstädten (wie z.B. der Berliner Mietendeckel), könnten bald in anderen Städten nachgeahmt werden, vor allem bei einer G2R Regierung auf Bundesebene.

Kleinvermieter werden dadurch zunehmend aus dem Markt gedrängt, leerstehende Wohnungen an Eigennutzer verkauft. Solche Wohnungen werden wiederum zu einem knapperen Gut, was positiv für deren Wert ist.

Schließlich ist denkbar, dass angesichts noch niedrigerer Zinsen und mehr Unsicherheit an Aktienmärkten Immobilien in Top-Lagen (A-Lagen) weiterhin an Attraktivität gewinnen. Dies weil sie relativ sichere Sachwerte darstellen, also sogenanntes Betongold.

Preiskorrektur für Immobilien außerhalb der Top-Lagen und für Gewerbeimmobilien denkbar

Für Gewerbeimmobilien könnte die Preiskorrektur aus den oben besprochenen Gründen ebenfalls signifikanter sein.

Außerdem würde sich eine Rezession mit steigender Arbeitslosigkeit negativ auf die Preise von Wohnimmobilien im Umland oder in kleineren Städten auswirken: Die Risikoaversion steigt, das Eigenkapital ist geschrumpft (wurde ausgegeben oder am Aktienmarkt teilweise vernichtet) oder nicht mehr vorhanden, und die Kreditvergabe wird strikter.

Weniger junge Paare und Familien würden sich wagen, die begehrte eigene Wohnung oder das Einfamilienhaus am Stadtrand oder im Umland zu kaufen. Nur Gutverdienende würden profitieren und in einem solchen Markt für sich oder ihre Angehörigen eine Immobilie kaufen – öfter dann eine Wohnung im Stadtzentrum.

Immobilienpreise: Prognose im Fall einer Rezession wegen der Coronakrise

Sollte die Coronakrise uns in eine tiefen Rezession ziehen, sehe ich Preisentwicklungen für Wohnimmobilien in Deutschland von 0 bis minus 10% in Top-Lagen und minus 10% bis minus 20% außerhalb der Top-Lagen.

In einer kürzeren, weniger dramatischen Rezession sehe ich die Preise in Top-Lagen als stabil und jene außerhalb der Top-Lagen um 5 bis 10% sinken.

Immobiliencrash als langfristige Einstiegschance

Gerade wegen der Entwertung des Geldes und der anhaltenden Wohnraumknappheit lohnt sich aber langfristig der Hauskauf in Deutschland nach wie vor.

So könnte ein Immobiliencrash geduldigen Käufern und Investoren eine einzigartige Einstiegschance bieten. 

Hauptsache ist nämlich: Keine Panik! Bei der ganzen Unsicherheit ist das Wichtigste, einen kühlen Kopf zu bewahren, und langfristig zu denken. 

2 Gedanken zu „Führt die Coronakrise zu einem Immobiliencrash?“

  1. Je nachdem wie lange der Lockdown dauert ist eine baldige Rückkehr zum Vorjahresszenario möglich, also weitere Preissteigerungen ab dem dritten Quartal, oder im anderen Extrem Preiseinbrüche von 50% und mehr bei einem sehr langen Lockdown, der auch die Zahlungsfähigkeit der Staaten überfordert – also Massenarbeitslosigkeit bei dann zwangsläufig massiv reduzieren Arbeitslosengeld, in Folge flächendeckende Mietausfälle; wer soll dann noch investieren?

    Momentan ist keine wirklich sinnvolle Prognose für den Immobilienmarkt möglich. Außer langfristig. Langfristig geht es weiter aufwärts, es sei denn ein Systembruch wie Kommunismus passiert. Aber letzteres erscheint unwahrscheinlich.

    1. Stephan Gasteyger

      Besten Dank für den Kommentar.

      Ja, es hängt in der Tat alles von der Länge des Lockdowns ab. Aber irgendwann wird die Gefahr eines nicht mehr zu bewältigenden wirtschaftlichen Schadens einfach zu groß, um den Lockdown nicht zumindest teilweise aufzuheben. Wenn dieser Schaden nämlich eintritt, ist er nicht mehr rückgängig zu machen, wie eben im Falle eines Immobiliencrashs. Bei einer Prognose kann man sich momentan nur auf die Eintrittswahrscheinlichkeiten gewisser Szenarien stützen.

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