Aktien oder Immobilien: Was lohnt sich eher?

Trotz Corona-Krise und der angespannten geopolitischen Lage entwickeln sich Immobilienpreise in Deutschland weiterhin positiv. Am Aktienmarkt sieht die Lage mittlerweile ganz anders aus – dort herrschen bereits Angst und Unsicherheit, vor allem aufgrund des Ukraine-Kriegs und der Zinswende.

Der Immobilienmarkt bietet sicherlich einen guten Schutz gegen die hohe Inflation. Doch auch Aktieninvestments zahlen sich langfristig fast immer aus, vorausgesetzt, das Portfolio ist ausreichend diversifiziert. Aber genau wie bei Immobilien ist auch hier Geduld nötig: schnelle Gewinne mit Aktien sind die Ausnahme, und nicht die Regel.

Hier bespreche ich die Vor- und Nachteile von Aktien- vs. Immobilien Investments, und worauf unbedingt geachtet werden muss.

Vorteile von einem Immobilien Investment

• Kaufen und Halten fällt leichter. Zwar steigt oder sinkt der Wert einer Immobilie auch mit der Zeit, jedoch unterliegt man nicht täglichen Fluktuationen und der Volatilität der Kurse. Oft werden diese den Anleger nämlich frustrieren und dazu führen, dass er zu einem schlechten Zeitpunkt (also mit Verlust) seine Aktien verkauft.
• Größerer Hebeleffekt als bei Aktien. Bei einem Immobilienkauf kann bis zu 100% des Fremdkapitals aufgenommen werden, um diesen zu finanzieren. Aktien können zwar auch auf Marge gekauft werden („Margenhandel“ – also auf Kredit), dieser liegt aber meistens bei einem Beleihungswert von höchstens 50 Prozent.
• Stabile Rendite. Im Gegensatz zu Aktien ist das Risiko einer signifikanten Änderung der Rendite einer Immobilie (also der Mietzahlungen) geringer. Bei Aktien kann eine Senkung der Dividende nicht nur zu einer niedrigeren Rendite führen, sie wirkt sich außerdem meistens auch negativ auf den Aktienkurs aus. Der Kauf einer Aktie mit einer Dividende, die von der Firma nicht mehr gedeckt werden kann und somit gekürzt oder gestrichen wird, kann zu signifikanten Verlusten führen.
• Bessere Kontrolle. Entscheidungen bzgl. Miete, Sanierung oder Verwaltung können direkt getroffen werden. Denn im Gegensatz zu einem Aktieninvestment ist man als Eigentümer beim Immobilienkauf der Chef: man kann selber bestimmen, welche Mieter einziehen, ob und wann saniert und wann die Miete erhöht wird. Bei einem Aktieninvestment ist man dagegen der Geschäftsführung der Firma ausgeliefert. Umso wichtiger ist es, nur in Unternehmen mit einem soliden, zuverlässigen Management Team zu investieren.
• Steuerfreie Veräußerung nach Ende der Spekulationsfrist. Im Gegensatz zu Aktiengewinnen oder Dividenden, welche immer der Abgeltungssteuer unterliegen, kann eine Immobilie im Privateigentum nach zehn Jahren steuerfrei veräußert werden. Mehr dazu in meinem separaten Artikel zu dem Thema.

Vorteile von einem Aktieninvestment

• Zugriff auf Liquidität. Die Aktie kann jederzeit gekauft oder verkauft werden. Also ganz anders als bei einem Immobilienverkauf, bei dem mit mehreren Monaten gerechnet werden muss, bis die Immobilie veräußert wird und der Kaufbetrag auf dem Konto eintrifft.
• Kein Verwaltungsaufwand. Bei einem Aktieninvestment besteht kein Risiko unerwarteter Dachreparaturen, Wasserschäden oder Probleme mit Mietern. Wichtig ist aber, dass ein Aktienportfolio richtig aufgebaut und diversifiziert sein muss, damit es auch bei einem Abschwung einigermaßen wasserdicht ist. Also z.B. nicht sein ganzes Geld in eine einzige Firma oder einen einzigen Sektor (z.B. Technologie Aktien) investieren.
• Potenzial für noch höhere Renditen. Zum Beispiel beim Kauf von Aktien mit nachhaltigen, wachsenden Dividendenausschüttungen. Diese können sogar zwischen 5% und 10% liegen. Bei Immobilien in Deutschland sind solche Renditen heutzutage selten.
• Größeres kurzfristiges Gewinnpotenzial. In einem guten Marktumfeld oder bei positiven Nachrichten (hervorragende Quartalszahlen, Aufkauf der Firma) können mit Aktien sehr schnelle Gewinne erzielt werden. Natürlich gilt das auch umgekehrt: Aktien können von einem Tag auf den anderen stark fallen.

Fazit: Immobilien und Aktien als ein Portfolio betrachten

Im Idealfall sollte man etwas von beidem halten. Einerseits sollten niemals alle Ersparnisse in eine einzige Immobilien investiert sein – da die Gefahr dann groß ist, bei unerwarteten Aufwendungen in einen Liquiditätsengpass zu geraten. Andererseits ist man bei einem Portfolio, das nur in Aktien investiert ist, einem Markteinbruch trotz Diversifikation allzu sehr ausgeliefert.

Ein kleines Aktienportfolio lohnt sich immer, vor allem um einen besseren Ertrag auf sein Geld zu verdienen. Dies ganz besonders durch Aktien mit hohen Dividendenrenditen. Außerdem erlauben einem Aktien, den Zugriff auf Liquidität zu haben, wenn man sie mal dringend braucht.

Auf dem Bankkonto sollte man in dieser Niedrigzinsphase nur soviel halten, wie man für den täglichen Bedarf und für allfällige unerwartete Aufwendungen für die eigenen Immobilien benötigt (Türersatz bei Einbruch, Dachschaden, etc).

Wichtig ist, die eigenen Investments ganzheitlich zu betrachten und auf sowohl Immobilien als auch Aktien zu verteilen, soweit dies möglich ist. Liegt das Eigenkapital für ein Immobilien Investment noch nicht vor, lohnt es sich, dieses mit einem diversifizierten Aktienportfolio aufzubauen.